原標(biāo)題：樓市降價(jià)后為何頻現(xiàn)“維權(quán)”

近段時(shí)間，隨著一些地區(qū)房?jī)r(jià)下降，售樓處遭業(yè)主“維權(quán)”退房事件屢有上演。

“房鬧”現(xiàn)象，乍看是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的民事經(jīng)濟(jì)糾紛，市場(chǎng)的問(wèn)題大可交由市場(chǎng)自行解決，但事實(shí)上，其背后的利益博弈并不簡(jiǎn)單。

降價(jià)“維權(quán)”事件背后，究竟有哪些玄機(jī)？開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、監(jiān)管部門(mén)等各方該如何應(yīng)對(duì)？

萬(wàn)宏蕾 / 采訪(fǎng)整理

畸形的“維權(quán)”不應(yīng)被鼓勵(lì)

王建斌（大學(xué)講師）

為什么近段時(shí)間樓市降價(jià)引發(fā)的“房鬧”事件又開(kāi)始呈蔓延之勢(shì)？原因很簡(jiǎn)單：

第一，宏觀(guān)環(huán)境開(kāi)始發(fā)生變化。

這一輪房?jī)r(jià)上漲以2014年為起點(diǎn)，持續(xù)到現(xiàn)在已經(jīng)4年了。當(dāng)下從全國(guó)范圍看，房?jī)r(jià)上行城市依然占主流，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了逐漸平穩(wěn)的跡象，調(diào)控政策嚴(yán)格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房?jī)r(jià)也改變了單邊向上走勢(shì)。

隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的改變，市場(chǎng)購(gòu)很難再支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)沖高。與此同時(shí)，政策上不僅對(duì)商業(yè)貸款繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的控制，公積金的使用也開(kāi)始收緊，市場(chǎng)觀(guān)望情緒更加濃厚。房?jī)r(jià)一旦不漲，對(duì)于習(xí)慣了通過(guò)投資投機(jī)房產(chǎn)獲益的人群來(lái)說(shuō)，必然難以接受。

第二，“快周轉(zhuǎn)”帶來(lái)的惡果。

受調(diào)控影響，房地產(chǎn)在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)呈現(xiàn)明顯的“大小年”變化，其實(shí)房屋建筑質(zhì)量也一樣。房?jī)r(jià)在上漲周期，涉及房屋質(zhì)量只要問(wèn)題不大，都可以被“忽略”。而2018年，隨著房?jī)r(jià)逐漸開(kāi)始出現(xiàn)平穩(wěn)下行的苗頭，質(zhì)量問(wèn)題集中爆發(fā)，越是小城市，關(guān)于質(zhì)量問(wèn)題的糾紛就越多發(fā)。

為什么？原因就在很多房地產(chǎn)企業(yè)都是“快周轉(zhuǎn)”模式，只求“短平快”蓋好房子賣(mài)出去，在質(zhì)量問(wèn)題上著力過(guò)多顯得性?xún)r(jià)比不高。

于是，在很多地方，尤其是中小城市，“精裝”標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越低：裝飾減配，外檐石材變涂料；綠化減配，江南園林變疏林草地；設(shè)施減配，園林小品、桌椅板凳撤去，石材路面變油路，電梯內(nèi)的豪華裝飾變成單一大鏡面等。

第三，是購(gòu)房者的心態(tài)。

長(zhǎng)久以來(lái)普遍存在畸形的維權(quán)心態(tài)，導(dǎo)致有些人僥幸地認(rèn)為在不觸及法律底線(xiàn)前提下，可以通過(guò)“鬧”向“侵權(quán)者”索要一定的賠償或補(bǔ)償，而且這種方式往往被證明有效。“會(huì)哭的孩子有奶吃”的心態(tài)助推了房鬧事件蔓延。

一降價(jià)就“維權(quán)”絕不應(yīng)該被鼓勵(lì)，市場(chǎng)機(jī)制需要契約精神的支撐，要讓投機(jī)者知道，地產(chǎn)泡沫和暴利時(shí)代一去不復(fù)返了。

“雙合同”也是“房鬧”禍根

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

近段時(shí)間全國(guó)很多城市“房鬧”多發(fā)，而退房的理由除了降價(jià)外，還有一個(gè)禍根不可忽視，那就是“雙合同”。

“雙合同”是開(kāi)發(fā)商在政府限價(jià)、限簽雙重壓力下，為了能夠賣(mài)房采取的一種違規(guī)行為。在2016到2017年，二三線(xiàn)城市采用“雙合同”售房相當(dāng)普遍。

比如，為了控制房?jī)r(jià)上漲，某地相關(guān)部門(mén)要求，某某地塊的樓盤(pán)，網(wǎng)簽價(jià)格不能高于2.8萬(wàn)元/平方米，然而市場(chǎng)上多數(shù)樓盤(pán)已經(jīng)賣(mài)到了4.2萬(wàn)元/平方米~4.8萬(wàn)元/平方米。這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商就采用“雙合同”：在購(gòu)房合同上顯示均價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米，再簽一份裝修合同，裝修價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，其中僅購(gòu)房合同用于網(wǎng)簽備案。這樣一來(lái)，售樓價(jià)格就在當(dāng)?shù)卣南迌r(jià)范圍內(nèi)了。

“雙合同”違規(guī)操作必然是有風(fēng)險(xiǎn)的：

第一，房?jī)r(jià)上漲還好，一旦出現(xiàn)了滯漲或下調(diào)，部分購(gòu)房者就用這個(gè)漏洞要挾開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商違規(guī)在前，購(gòu)房者“鬧”起來(lái)就更顯得理直氣壯。

第二，簽訂“雙合同”捆綁裝修，其實(shí)給購(gòu)房者帶來(lái)更大的首付壓力，而且這種裝修在開(kāi)發(fā)商看來(lái)如同“贈(zèng)送”，質(zhì)量難以保證。同時(shí)，由于購(gòu)房合同上的價(jià)格比實(shí)際付出的價(jià)格低不少，購(gòu)房者將來(lái)出售房產(chǎn)時(shí)，將會(huì)面對(duì)更高的差價(jià)稅費(fèi)。

最重要的是，這種操作違反政策、擾亂市場(chǎng)。拆分售房合同和裝修合同的形式掩蓋了真實(shí)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，迷惑了監(jiān)管部門(mén)。

今年樓市出現(xiàn)沖高回落的跡象，這種情況下，房企不降價(jià)促銷(xiāo)，銷(xiāo)售難有起色；但如果降價(jià)，一旦遭到老業(yè)主退房，事情就更加棘手。開(kāi)發(fā)商忌憚?dòng)诮祪r(jià)后的糾紛麻煩，選擇暫時(shí)觀(guān)望。

四季度恰是售房高峰期，大量房企都進(jìn)入加快回款的節(jié)奏中，我預(yù)計(jì)打折、降價(jià)現(xiàn)象很可能由點(diǎn)到面擴(kuò)散。監(jiān)管層需要重視，過(guò)去因房?jī)r(jià)上漲而掩蓋的各種問(wèn)題，下一階段可能集中爆發(fā)。

要區(qū)別考慮兩種情形

呂士威（律師）

“退房維權(quán)”有兩種情形：

一種是已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、支付定金，在簽訂預(yù)售合同前開(kāi)發(fā)商對(duì)同一樓盤(pán)的其他房屋實(shí)施降價(jià)，導(dǎo)致購(gòu)房人拒簽預(yù)售合同、要求退還定金的；另一種是購(gòu)房人已簽訂預(yù)售合同、支付購(gòu)房款，但因開(kāi)發(fā)商對(duì)同一樓盤(pán)的其他房屋實(shí)施降價(jià)，導(dǎo)致購(gòu)房人主張解除預(yù)售合同或給予減價(jià)、補(bǔ)償?shù)摹?/p>

一般而言，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)與約定的簽訂正式預(yù)售合同時(shí)間相距很短（多在一周至十天），如果在如此短的時(shí)間內(nèi)，開(kāi)發(fā)商對(duì)同一樓盤(pán)的其他房屋實(shí)施降價(jià)，對(duì)已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的購(gòu)房人確實(shí)有失公平。

第一種情形下，若購(gòu)房人主張解除認(rèn)購(gòu)書(shū)、返還定金，開(kāi)發(fā)商從社會(huì)影響、避免激化矛盾的大局考慮，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)同意解除并返還定金。

當(dāng)然，如果購(gòu)房人違約，未于認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)簽署商品房預(yù)售合同，在逾期簽約之后又以降價(jià)為由要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)、返還定金的，不應(yīng)獲得支持。

再來(lái)看第二種情形。合同生效有兩個(gè)要件：一是依法簽署，二是意思表示真實(shí)。符合這兩個(gè)條件，合同就已生效。依法生效的合同對(duì)當(dāng)事人具有約束力，各方都要遵照履行，除非出現(xiàn)法定的或者合同約定的解除條件。

商品房?jī)r(jià)格下跌是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人有權(quán)享受市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的利益，也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的虧損。因此，除非合同有明確約定，否則購(gòu)房人不能以?xún)r(jià)格下跌為由要求解除合同或主張賠償。

需要說(shuō)明的是，雖然購(gòu)房人不得以商品房?jī)r(jià)格下跌為由解除合同，但如果真想退房，完全可以從設(shè)計(jì)變更未通知購(gòu)房人、嚴(yán)重房屋質(zhì)量問(wèn)題、交付超過(guò)約定期限等諸多方面找到解除合同的理由。這些主張能否被支持則需要具體情況具體分析。

另外，如果購(gòu)買(mǎi)的房子已經(jīng)過(guò)戶(hù)入住，從法律角度看，這類(lèi)案例視同已經(jīng)完成了合同的各項(xiàng)任務(wù)，是沒(méi)有理由退房的。

單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制有失公平

朱正陽(yáng) （樓市評(píng)論人）

在那些降價(jià)“維權(quán)”的參與者中，相當(dāng)部分房屋是通過(guò)預(yù)售取得的。業(yè)主們預(yù)付了房款，甚至不知道什么時(shí)候才能拿到鑰匙，卻要眼瞅著房子價(jià)值“縮水”，由此引發(fā)不滿(mǎn)也算情理之中。

“房鬧”中很少有通過(guò)現(xiàn)房或二手房市場(chǎng)購(gòu)得房屋的。對(duì)這一現(xiàn)象，我認(rèn)為在要求他們遵守契約精神的同時(shí)，確實(shí)也要考慮到對(duì)他們不公平的地方。

所謂商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的制度。實(shí)行這一制度的初衷是當(dāng)時(shí)認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長(zhǎng)發(fā)育階段，期望通過(guò)這一制度降低開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻，給他們提供融資便利，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

正是這一初衷，決定了這項(xiàng)制度在設(shè)計(jì)上很難做到科學(xué)、合理和公平。實(shí)際上等于把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)推給了購(gòu)房者和銀行，是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)本就不公平。

再加上開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的大都是格式化條款合同。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間涉及面積不足、會(huì)所和附屬設(shè)施產(chǎn)權(quán)不清、不按時(shí)交房等問(wèn)題的矛盾和糾紛一直存在，在房?jī)r(jià)處于上升的情況下，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)采取妥協(xié)態(tài)度。

現(xiàn)實(shí)中，一些不講誠(chéng)信的企業(yè)利用預(yù)售制度中的漏洞，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，所建項(xiàng)目延期甚至停工爛尾，使市場(chǎng)信號(hào)發(fā)生混亂。種種問(wèn)題一旦被房?jī)r(jià)下跌的導(dǎo)火索點(diǎn)燃，“維權(quán)”現(xiàn)象便會(huì)蔓延。

一個(gè)良性的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，應(yīng)該建立起有效的監(jiān)管機(jī)制和完善的市場(chǎng)環(huán)境。對(duì)于當(dāng)下的“房鬧”，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)參與協(xié)調(diào)開(kāi)放商與購(gòu)房者的矛盾，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商提供更合理、更公平的解決方案。

[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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