□本報記者董添

近期，以北京、上海為代表的土地市場持續火爆，大額土地出讓頻頻成交。北京地區前兩個月土地出讓金額、溢價率更是創下歷史新高。受疫情影響，部分地塊雖然出讓時間有所延后，但實際成交結果依然表現不俗。得益于資金優勢，國資背景房企斬獲了大部分住宅土地。從出讓地塊性質看，北京地區不限價地塊明顯增多。此外，為了促進土地市場成交，不少地區放松土地出讓規則，這些地區本身房地產市場熱度偏低，對全國市場影響較小。

土地市場火爆

2月25日，海淀西北旺一宗不限價土地成功掛牌成交。經過72輪激烈爭奪，華潤+中交+北科建聯合體以76億元價格拍得，土地溢價率達到26%。據了解，該宗土地性質為居住用地、其他類多功能用地、醫院用地、機構養老設施用地，建設用地面積約為6.73萬平方米，建筑控制規模約為16.28萬平方米，出讓起始價為60.34億元，出讓時未設置商品住宅銷售價格均價及銷售價格上限。

隨著該宗地塊成交，北京2020年前兩個月的土拍塵埃落定。克而瑞研究中心數據顯示，2020年前兩個月，北京土地市場通過招拍掛方式共成交住宅用地16宗，土地出讓金高達671.88億元，同比上漲15.14%，刷新了北京土拍歷史紀錄；平均溢價率達19.48%。

中國證券報記者進一步梳理發現，受疫情影響，部分地塊雖然出讓時間有所延后，但從上述實際成交的數據看，前兩個月，北京地區土地市場持續火爆，無論是出讓金額還是溢價率均處于歷史高位。此外，從成交房企角度看，聯合體拿地的現象明顯增加。

舉例來看，2月14日，北京市海淀區以及昌平區三宗地塊成功出讓。受疫情影響，本次土拍此前曾進行了延期。從招拍掛結果看，北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”西北旺鎮HD00-0403-0043、0049地塊不限價地塊由首開+華潤+住總+中交聯合體以54.4億元競得，成交樓面價約為50587元/平方米，溢價率約為26.22%。昌平區東小口鎮HC-022、HC-027限競房地塊，經過65輪競價，最終由綠城以63.6億元競得。昌平區東小口鎮HC-031地塊R2二類居住用地、HC-030地塊A33基礎教育用地，最終由首開+住總+建工聯合體以78.8億元摘得，溢價率為34.24%。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國證券報記者表示，在當前市場環境下，聯合體拿地數量明顯增加，房企合作拿地方式成為主流。從企業構成看，除融創等個別私企外，其他全為國資背景。相比民企，國企拿地更具優勢。前兩個月，國資背景企業獲得了大部分住宅土地。

不限價土地數量增多

值得注意的是，北京土地市場不限價地塊明顯增多。中國證券報記者梳理發現，前兩個月已經出讓的16宗土塊中，不限價地塊達到12宗，占比達8成。此外，從近期新掛牌的地塊信息看，不限價土地數量明顯增加。曾經占據北京新房市場絕對主導地位的限競房，隨著不限價地塊的激增，或將逐步被取代。

2月28日，北京市規劃和自然資源委員會掛牌4宗地塊，總面積為20.48萬平方米，起始價為118.75億元。土地出讓文件顯示，4宗地塊將于2020年4月2日公開競拍。本次掛牌四宗地塊中，3宗位于朝陽區，1宗位于昌平區。其中，2宗地位于朝陽區金盞鄉小店村，起始價分別為63.63億元和46億元，兩宗均為不限價地塊。此外，朝陽區望京花家地出讓為1宗商業金融用地，昌平區出讓為1宗F3其他類型多功能用地。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，在防疫背景下，市場擔心的是房價下跌，而不是上漲。經過持續3年的調控，北京地區相比深圳等地，泡沫較小，需求端基本只剩下剛需。受疫情影響，房地產市場小陽春沒有了。2月份這一批不限價土地入市時間基本要到10月份以后，疫情過后，如果市場出現回暖，北京市場年底出現小高峰的可能性非常大。大部分企業看好年底行情，因此積極參與2月份土地拍賣。

延期繳納出讓金

中國證券報記者梳理發現，2月12日晚，無錫、西安兩地連夜出臺政策，從延緩土地出讓金繳納、放松預售等多方面對房地產市場進行調控。此后，浙江、南京、天津、蘇州、濟南、鶴壁等多個地區陸續跟進，放寬房企拿地條件，對土地出讓市場進行調控刺激。

2月28日，河南省鶴壁市人民政府發布《關于應對新冠肺炎疫情影響促進建筑和房地產業健康發展的通知》（簡稱《通知》），疫情防控期間，新出讓土地可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂起一個月內繳納土地出讓價款的50%，余款可申請延期繳納，最長不超過1年。因疫情影響無法按期簽訂成交確認書或出讓合同的，競得人可申請延期簽訂。此外，《通知》還允許放寬商品房預售許可辦理條件，提前撥付預售資金，落實新出讓、已出讓土地優惠政策，落實信貸優惠政策等。

張大偉認為，從已經發布土地市場調控政策的城市看，多數城市房地產市場本身熱度有限，有的地區本身就是冷門市場。這些地區放松調控，對整個市場影響不大。

58同城指出，各地針對房地產市場平穩發展的政策陸續出臺，這并非預示著房地產調控會全面放松，樓市穩定的目標依然是房地產調控的重點。本次疫情對房地產行業整體影響較大，返鄉置業停擺，導致很多房企一季度實際銷售額相比預期出現較明顯的下滑。在此背景下，各地紛紛出臺政策以扶助房地產行業渡過難關，房地產政策的微調在情理之中。但是，樓市調控的總基調并不會因為疫情而出現大的轉變。

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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