清華大學法學院教授 崔建遠

我國民法典物權編專章規定了居住權制度，民法典第366條規定，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。第368條規定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。民法典新創居住權制度具有重要的社會意義和法治價值。

黨的十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”如何落實？其路徑及方法有多種，例如，自用自建、合伙集資建房、購買商品房、共有產權房、租房等，再就是借助于居住權制度。利用居住權，一方面可以充分挖掘社會上的住房“存量”，在不增加住宅用地總量的背景下，解決部分人對于住宅的需求，功莫大焉！另一方面，有些居住需求是“臨時性”的，如為1年的進修而需要居住他人之屋、為分解家里“暫時”的居住擁擠而需要居住他人之屋等，借助于居住權制度遠比通過購買商品房、住宿酒店等方式解決居住問題優越。民法典新創居住權制度有助于落實黨和國家的房地產政策。

具有較為特殊關系的人之間在居住方面“互助”，“友情”地幫助需要之人解決居住問題，踐行社會主義核心價值觀。居住權關系鮮有發生于陌生人之間的，大多設立于具有較為特殊關系的人之間。例如，自己無宅院的長輩居住于晚輩的住宅，離異的配偶一方于其暫無居所時居住于另一方的住房，在甲地學習或工作的年輕人借住在親屬所有的住宅里，等等，這些“棲身者”對一項盡可能穩定的法律地位的需求，其合理性，自無需待說。如此一來，居住權制度既可助力居者有其屋，又加厚“親朋好友”間的情感，增強社會凝聚力，這正是友善、和諧等社會主義核心價值觀的體現和具體落實。

居住權具有不可替代的地位及功能。誠然，有專家、學者認為，婚姻法、繼承法上的制度可以解決這些問題，無需創設居住權類型。這難被贊同，因為，在甲地學習或工作的年輕人借住在親屬所有的住宅里以及其他一些情形不在婚姻法、繼承法的調整范圍之內；即使有些類型處于婚姻法、繼承法的“射程”，也難以總能保障被贍養者、被扶養者的居住利益，原因在于，有的繼承人把其住房賣與第三人并且完成轉移登記，該第三人請求被贍養者、被扶養者退出居住時，這些被贍養者、被扶養者無權對抗該項請求。

居住權制度未必甚至不應再原地踏步不前，完全可以順應社會生活發展，豐富自己。以上所述均限于生活性居住權。如果我們擴張解釋民法典第368條前段但書、第369條后段但書“但是當事人另有約定的除外”，則結論是民法典默許當事人通過約定設立投資性居住權。

? 如此解讀的理由之一是，生活性居住權似乎只有自然人取得方可符合民法典第366條設計的“滿足生活居住的需要”這個目的及功能，法人等團體似乎無借助住宅“以滿足生活居住的需要”。不過，如此理解，又與民法典第367條第2款第1項規定居住權合同中的“當事人的……名稱……”條款存在邏輯上的障礙，因為自然人的特定化、識別自然人的標識，不是名稱而是姓名，只有法人等團體的特定化、識別的標識才叫名稱。

? 如此解讀的理由之二是，民法典第369條后段規定：“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”該但書允許當事人雙方通過約定向第三人出租作為居住權客體的住宅，而出租為商業行為，該行為由居住權合同授權實施，可能正是居住權人投資目的的實現方式之一。

?如此解讀的理由之三是，社會生活實際需要法律承認投資性居住權，生活性居住權與投資性居住權并非“有你無我”的關系，投資性居住權理論不具有抵觸法理的品格。

所謂社會生活實際需要法律承認投資性居住權，常見的例證至少有如下幾種：

? 在一方出“錢”（投入建設資金），一方出“地”（提供建設用地使用權）的合作建房的場合，合作建房合同因種種原因而未成立、被撤銷或被確認為無效，關于出“錢”的一方日后分得多少所建房屋的約定失去法律效力，建成的房屋歸屬于出“地”（房地權屬變動一體原則使然）的一方，出“錢”的一方只有權請求返還本金及相應的利息，這遠低于依約分得房屋的價值，非常不公正。用投資性居住權解決此類問題，即由出“錢”的一方在相應的所建房屋之上享有居住權這種他物權，顯然相對公平。

? 受有關政策的限制，某些身份的自然人、法人、非法人組織不得在某地購房，但確實需用房屋，若承租則受20年期間的限制，居住權制度是解決此類問題的好手段。在這方面有過教訓：甲法人受政策限制不得在某地購房，只好與A樓所有權人乙簽訂了《A樓租賃合同》，約定的租金數額其實都高于購房價款額，租期為20年，但期滿時有權優先續租。因該地的房價不斷飆升，受利益驅動，《A樓租賃合同》期滿時出租人乙堅決拒簽續租合同，導致甲損失巨大。如果有居住權制度，甲用其可較長期地占有、使用A樓，就能平衡雙方的利益關系。

? 買房，所需價款數額過高；承租，要受20年租期的制約，權衡利弊，居住權方式最適合用房人。

在立法論上，以上情形均可由居住權制度解決。在解釋論上，若對民法典第366條以下所謂住宅采取寬松的解釋，則這些情形可統由居住權制度解決，我們宜如此解釋。

所謂生活性居住權與投資性居住權并非“有你無我”的關系，是指兩種居住權制度各有其適用的領域，而非重疊于一個適用空間；各自演化出一套規則。這樣，兩者就不會相互干擾，不會相互混淆。那種以民法典同時確立兩種居住權會造成混亂為由反對投資性居住權的意見，是不成立的。

所謂投資性居住權理論不具有抵觸法理的品格，是指投資性居住權理論完全可以融入物權種類的理論中，視野延伸，它與民法學說乃至法理學也不存在抵觸之處。它符合住宅所有權作為母權可以派生出居住權這個子權的原理，他物權的系列中可有居住權的容身之地。

[責任編輯：楊凡、武云泉]

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