原標(biāo)題：北京市住建委解讀：房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制如何制定

來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)客戶端

3月31日，北京市發(fā)布2021年度第一批次商品住宅用地出讓公告，30宗建設(shè)用地集體亮相。本次集中供應(yīng)的項(xiàng)目首次引入了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，每個(gè)地塊在出讓前就已明確銷售指導(dǎo)價(jià)格。

如何理解房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制？?jī)r(jià)格引導(dǎo)機(jī)制將如何穩(wěn)定房?jī)r(jià)？北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人獨(dú)家解讀，按照區(qū)域土地級(jí)別，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房?jī)r(jià)格綜合測(cè)算區(qū)域房?jī)r(jià)，研究每一地塊房屋銷售價(jià)格指導(dǎo)意見(jiàn)，并在公告期對(duì)外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾。

房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格如何測(cè)算？

綜合考量區(qū)域房?jī)r(jià)和地塊特點(diǎn)

本次土地集中供應(yīng)的一大特點(diǎn)是，首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格如何測(cè)算？北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，指導(dǎo)價(jià)格的確定，是根據(jù)地塊所在區(qū)域的土地基準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合區(qū)域近三年在售新建商品住房的平均成交價(jià)格以及地塊容積率、周邊配套設(shè)施等特征，綜合三方因素進(jìn)行測(cè)算。

“住建、規(guī)自部門、區(qū)政府將組成聯(lián)席會(huì)，共同研究每一地塊房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格，并在公告期對(duì)外告知，開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地競(jìng)買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來(lái)辦理預(yù)售的前置條件。”該負(fù)責(zé)人介紹，開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署價(jià)格承諾書，就代表著未來(lái)銷售時(shí)不能超過(guò)承諾的價(jià)格上限。相比于此前“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，新的價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制既能更好地穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”聯(lián)動(dòng)，最終讓購(gòu)房人獲利，又能使開(kāi)發(fā)企業(yè)有合理的利潤(rùn)空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設(shè)成本而導(dǎo)致的住房品質(zhì)下降問(wèn)題。

如何實(shí)現(xiàn)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”？

“工具箱”有十余項(xiàng)政策

“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì)商機(jī)制，也是此次土地集中出讓的一大亮點(diǎn)，目的是推動(dòng)商品住宅用地供應(yīng)由“價(jià)高者得”的單一目標(biāo)向完善市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障民生、提升品質(zhì)多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。

實(shí)現(xiàn)“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”？北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“工具箱”中包括各區(qū)嚴(yán)控地價(jià)成本、控制地塊溢價(jià)空間鎖定地價(jià)上限、競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額、合理配置戶型結(jié)構(gòu)（套內(nèi)70/90）、配建或代建公租房、建設(shè)高品質(zhì)住宅、競(jìng)自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序、加強(qiáng)預(yù)期管控等十余個(gè)政策工具，可根據(jù)地塊具體情況單獨(dú)或疊加組合使用。

“這些政策的設(shè)定，主要目的還是防炒作、穩(wěn)預(yù)期、保剛需。”該負(fù)責(zé)人例舉，提高銷售門檻是指將辦理預(yù)售許可的形象進(jìn)度要求從完成總層數(shù)的1/2提高到結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收。設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序和取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠，是指當(dāng)客戶比超過(guò)一定水平時(shí)，將考慮采取公正搖號(hào)優(yōu)先向無(wú)房家庭銷售，或者取消稅收優(yōu)惠等。

“當(dāng)然，取消購(gòu)房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設(shè)定優(yōu)先購(gòu)買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項(xiàng)目依然存在炒作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，根據(jù)情況適時(shí)啟用。”

競(jìng)、配建公租房給誰(shuí)？

未來(lái)主要面向人才定向配租

記者注意到，本次供應(yīng)的地塊中，有多宗地塊采用了競(jìng)、配建“公共租賃住房”的方式。

以北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、U17郵政設(shè)施用地、R2二類居住用地為例，掛牌出讓公告中明確，掛牌出讓宗地設(shè)定土地合理上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格和配建12810平方米“公共租賃住房”的基礎(chǔ)上競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”面積程序。同時(shí)，本次出讓宗地設(shè)定有“公共租賃住房”上限面積，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)達(dá)到上限面積時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次競(jìng)、配建公租房是按照“四個(gè)中心”首都城市戰(zhàn)略定位要求，對(duì)“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”等重點(diǎn)功能區(qū)域范圍內(nèi)新供應(yīng)地塊，結(jié)合分區(qū)規(guī)劃要求，在項(xiàng)目建成后由市、區(qū)住房保障管理部門組織，面向園區(qū)范圍內(nèi)用工單位符合條件的人才定向配租。

值得一提的是，此次公租房競(jìng)、配建相比原公租房配建政策細(xì)化了程序性要求：一是合理布局，競(jìng)、配建公租房應(yīng)與地塊其他住房同步設(shè)計(jì)、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致；二是嚴(yán)格評(píng)審，設(shè)計(jì)方案須經(jīng)專家審查，并與“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)綜合會(huì)商；三是統(tǒng)一物業(yè)，實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不得進(jìn)行任何形式的區(qū)域分割。

換句話說(shuō)，在同一宗地塊內(nèi)，公租房和商品房是同一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)，住房人可獲得相同的居住品質(zhì)。

專家觀點(diǎn)：

土地市場(chǎng)進(jìn)入新“價(jià)格指導(dǎo)”時(shí)代

“土地市場(chǎng)逐漸進(jìn)入新‘價(jià)格指導(dǎo)’時(shí)代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規(guī)模達(dá)345萬(wàn)平方米，相當(dāng)于2020年全年住宅供應(yīng)的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價(jià)格的商品房，在保證市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上，有利于建設(shè)高品質(zhì)。

張大偉也提到，此次30宗地塊中有多宗都配建了人才公租房，這一點(diǎn)與中央提出的“解決好大城市住房突出問(wèn)題，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房供給”要求不謀而合。租賃住房用地的增加傳遞出一個(gè)信號(hào)：政策的著力點(diǎn)開(kāi)始向租房市場(chǎng)傾斜。

企業(yè)聲音：

未來(lái)多拼產(chǎn)品和服務(wù)

“北京集中供地是落實(shí)中央‘房住不炒’、建立長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措，對(duì)實(shí)現(xiàn)‘三穩(wěn)’目標(biāo)將起到積極作用。”北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵說(shuō)，在土地競(jìng)買前開(kāi)發(fā)企業(yè)已知曉了銷售價(jià)格上限和建設(shè)品質(zhì)要求，做到心里有數(shù)，有利于各參與主體形成穩(wěn)定預(yù)期，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。“地價(jià)、房?jī)r(jià)越穩(wěn)定，企業(yè)更多要拼產(chǎn)品和服務(wù)，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一種利好。”

中海地產(chǎn)王心邑也贊同，集中供地有助于穩(wěn)定土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者形成合理預(yù)期。同時(shí)，設(shè)定房?jī)r(jià)上限和品質(zhì)下限，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)也是有利的，既能保證企業(yè)合理利潤(rùn)，降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了企業(yè)拿地的信心。（記者 趙瑩瑩）

[責(zé)任編輯：楊凡、汪洋]

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