【編者按】 自農(nóng)歷年后，青島樓市就開始喧囂起來了，在主城區(qū)新樓盤選擇少、戶型大，總價(jià)高的大背景下，不少人將目光投向了二手房。二手房市場成交量相比去年同期上漲了不少，各大中介門店也熱鬧起來。而3月30日青島新推出了限購新政，二手房必須“拿證”滿2年才可以上市交易，聯(lián)合3月15日推出的新政，細(xì)細(xì)思量影響不可謂不大，這將會在很大程度上抑制投資購房需求，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)二手房市場將漸漸回歸平穩(wěn)，對于真正的剛需者來說，卻是一個(gè)“淘房”好時(shí)機(jī)。

二手房畢竟不同于新房，購買二手房需要考慮的除了地段、價(jià)格等因素外，還有一些事項(xiàng)需要注意。下面就請隨小編一起來看看買二手房不可不知的秘籍。

一、剩余產(chǎn)權(quán)年限

買二手房核實(shí)房產(chǎn)證是最基本的，同樣最基本還有查看房屋剩余產(chǎn)權(quán)年限。值得注意的是房屋的產(chǎn)權(quán)分為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，其中房屋所有權(quán)是永久的。土地使用權(quán)是有時(shí)間限制的，這跟土地的性質(zhì)直接掛鉤，一般分為40年、50年和70年。人們常提的產(chǎn)權(quán)年限也是指房子的土地使用年限。

商品房、經(jīng)適房和兩限房的產(chǎn)權(quán)年限是從開發(fā)商拿地之日算起，不是房主從購買那天算起，舉個(gè)例子，開發(fā)商2005年拿地，購房者2010年入手，那么購房者入手這套房子時(shí)，剩余土地使用權(quán)也就65年了，而到2017年也就還有58年了。另一個(gè)需要注意的是，青島早些年嶗山區(qū)和黃島區(qū)的住宅產(chǎn)權(quán)都是50年，購買嶗山區(qū)和黃島二手房的買主需要格外注意。

二、貸款年限

二手房的貸款年限要看三個(gè)因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的最高年限。通過這三大因素綜合估算，取其中最短的，一般就是二手房可貸款年限。

在購買二手房過程中，最需要考慮的是房齡，根據(jù)2016年青島最新貸款政策，青島二手房商業(yè)貸款的房齡+貸款年限最長是55年，大部分銀行為40年。也就是房齡+貸款年限不超過40年。而公積金貸款的限制相對苛刻。首先，時(shí)間上，使用公積金貸款，房齡+貸款的最長貸款年限是30年。其次，針對不同的房齡，公積金貸款的首付比例不同。最終是由銀行或公積金中心認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)出的評估報(bào)告決定的。

三、是房屋剩余壽命

按照我國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》的規(guī)定，一般性建筑的耐久年限為50年到100年。2010年住建部的一位負(fù)責(zé)人在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上說的話：“我國是每年新建建筑量最大的國家，卻只能持續(xù)25-30年，當(dāng)然這些房子說的是八九十年代由于技術(shù)以及成本有限而建造的房子。”房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，剩余壽命也就越少。

四、房屋的維修費(fèi)用

維修費(fèi)用包含維修基金和維修費(fèi)用。維修基金以二手房現(xiàn)成交價(jià)與賣主原取得房屋時(shí)的成交價(jià)之間的差額,按1%~3%繳存。當(dāng)然,如果賣主這套房原來未繳存房屋維修基金的,那二手房的現(xiàn)買家需要按成交價(jià)全額繳存1%~3%。值得注意的是以前的許多老房子并未開始繳納維修基金。

維修費(fèi)用是買家入住前要對房子進(jìn)行維修，房齡越老的二手房，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問題也就越多，尤其是房屋的水電系統(tǒng)，很多人買了二手房后都要重新“走”一遍水電，重新裝修，因此產(chǎn)生的維修費(fèi)用也不小。

五、稅費(fèi)和中介費(fèi)

稅費(fèi)是和中介費(fèi)是購房者首先要支付的一項(xiàng)費(fèi)用，也是一筆不小的開支。稅費(fèi)包含契稅和營業(yè)稅，根據(jù)新規(guī)定由原先的滿5年免征營業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營業(yè)稅。契稅是由買方繳納，買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納；買方首次購房90平方以上（含90平）144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納；144（含144平）平方以上和買方不是首次購房都按照3%繳納 。

中介費(fèi)一般是按照成交總房款的3%來收取，當(dāng)然每個(gè)中介之間會略有不同。

六、居住舒適度

現(xiàn)在新建的房子，在戶型的設(shè)計(jì)和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，戶型設(shè)計(jì)的實(shí)用性較差，小區(qū)的環(huán)境也并不十分理想，最能表現(xiàn)在老小區(qū)一般車位不足、物業(yè)管理方面相對不完善，如此一來居住的舒適度會大大降低。但如今青島市主城區(qū)“黃金地角兒”卻又有大量這樣的老式小區(qū)，地理位置好，周邊配套齊全，這讓這些老式小區(qū)的二手房房源性價(jià)比十分突出，是選“好地角”還是“新小區(qū)”，這需要購房者能夠在買房前做好各方面的平衡考量。

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[責(zé)任編輯：楊凡、方蕾]

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