樓市素有“金九銀十”之說，然而，從去年開始，這個(gè)傳統(tǒng)樓市旺季之于濟(jì)南又有了另一層意義。從去年10月2日濟(jì)南發(fā)布“限購令”至今，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大幕開啟已整整一年。這一年間四度“出招”，濟(jì)南樓市發(fā)生了哪些變化？

假日期間省城某售樓大廳里有點(diǎn)冷清，不少樓盤目前處于沒房可賣的境地

市場(chǎng)房源

這個(gè)假期有點(diǎn)“冷”，不少樓盤“沒房可賣”

去年國(guó)慶假期，濟(jì)南某房企違規(guī)炒作，一度導(dǎo)致千人搶房的畫面仿佛還歷歷在目，那么時(shí)隔一年，又是一個(gè)國(guó)慶假期，是怎樣的情形？假期期間，記者走訪了省城南部和東部的幾處樓盤發(fā)現(xiàn)，三三兩兩的看房者，屈指可數(shù)的簽約者，幾乎就是這個(gè)“金九銀十”銷售旺季的樣子，有些售樓處甚至售樓顧問比購房者還多。不過，在這一看似冷清的背后，其實(shí)是多樓盤開盤就被“秒光”，幾乎沒房可賣的市場(chǎng)。

在二環(huán)南路附近一售樓處前，“最后四棟錯(cuò)過再無”的廣告牌格外醒目，不過大廳內(nèi)看房者寥寥無幾，只有簽約處有位購房者在辦理手續(xù)。“住宅前陣子一推出來就被搶完了，后續(xù)我們還計(jì)劃開盤最后兩棟，不過可能要到十月中下旬了”，原來，這個(gè)樓盤目前在售的并不是住宅而是公寓。

而在工業(yè)北路附近一處9月23日晚間才開盤的樓盤，當(dāng)時(shí)共推出兩棟高層370套住宅產(chǎn)品。一周的時(shí)間，記者來到此處時(shí)，僅余下十余套，位置優(yōu)越的樓層已經(jīng)被賣光，售樓處內(nèi)4、5撥購房者正在看房。“剩下的這幾套我們采取先到先得的形式，誰先付款就是誰的”，一位置業(yè)顧問告訴記者。像這樣開盤僅一周就幾乎賣光的樓盤不是個(gè)例，在這一年的史上最嚴(yán)調(diào)控政策下，多個(gè)樓盤屢屢開盤即售罄。一房地產(chǎn)行業(yè)資深人士分析，根據(jù)政策，在建樓盤的工程進(jìn)度與預(yù)售掛鉤，造成可售房源有限；而市場(chǎng)供應(yīng)大幅減少，樓盤又存在了惜售情緒，也就出現(xiàn)了這種現(xiàn)象的發(fā)生。

房?jī)r(jià)管控

調(diào)控一年房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，暴漲或暴跌都沒可能

“限購”這一年，調(diào)控政策不斷跟進(jìn)加碼，購房者們最關(guān)心的依舊是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降這個(gè)問題。“這一年來的調(diào)控，還是圍繞著‘房子是用來住的，不是用來炒的’，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)的平穩(wěn)、有序、可持續(xù)發(fā)展。也就是說，‘暴漲’和‘暴跌’這些不利于房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的走勢(shì)都不會(huì)發(fā)生”，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，別看控制房?jī)r(jià)“暴漲”不容易，可真要是遇到“暴跌”，想再次拉動(dòng)起來會(huì)更難。

回顧這一年的數(shù)據(jù)，尤其是進(jìn)入2017年，在持續(xù)加碼的樓市調(diào)控指揮大棒下，濟(jì)南的房?jī)r(jià)進(jìn)入了穩(wěn)定期，價(jià)格波動(dòng)幅度不大。重啟限購后，去年10月濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格漲幅放緩，不過環(huán)比漲幅仍在3.4%；去年11月，新建商品住宅價(jià)格漲幅進(jìn)一步放緩，環(huán)比漲1.1%；去年12月，濟(jì)南結(jié)束了新建住宅價(jià)格和新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)16個(gè)月的增長(zhǎng)，2016年12月、2017年1月連續(xù)兩月下跌。今年2月份環(huán)比持平；3月份房?jī)r(jià)開始抬頭上漲0.6%；4月份，濟(jì)南史上最嚴(yán)樓市限購加碼政策出臺(tái)，漲幅為0.4%；而5月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅0.5%；6月份環(huán)比漲幅開始回落，較上月降了0.3個(gè)百分點(diǎn)；7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅則僅0.1%。8月份，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，濟(jì)南8月份新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅0.3%，不僅終止了五連漲，還是年內(nèi)最大一次跌幅。

而二手房方面，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格從2015年的5月份到去年12月份，有長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的環(huán)比上漲（其余2個(gè)月環(huán)比持平），今年1月份二手房環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)下跌，之后連續(xù)5個(gè)月上漲后，7月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，8月繼續(xù)下降，而且降幅擴(kuò)大到0.6%。兩年多的時(shí)間以來，新房、二手房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)齊降，也再一次印證樓市房?jī)r(jià)漲幅放緩趨勢(shì)已經(jīng)明確，持續(xù)半年的嚴(yán)格調(diào)控的效果有望繼續(xù)影響。

土地供應(yīng)

土拍政策不斷跟進(jìn)，年內(nèi)仍有大批土地入市

房源的供需關(guān)系，房?jī)r(jià)的漲跌走勢(shì)，除了樓市調(diào)控的作用影響外，土地供應(yīng)也有著重要關(guān)系。在濟(jì)南重啟“限購”這一年間，濟(jì)南的土地拍賣政策也在不斷調(diào)整，在提高競(jìng)買保證金繳納門檻的同時(shí)，針對(duì)市區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)的居住用地使用權(quán)也首次在出讓競(jìng)拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價(jià)，此外開始競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競(jìng)自持面積，都是在引導(dǎo)開發(fā)商理性競(jìng)價(jià)，控制溢價(jià)率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

目前為止今年濟(jì)南掛牌出讓的土地宗數(shù)雖然遠(yuǎn)高于去年，但土地總面積卻略低于去年。根據(jù)此前濟(jì)南公布的今年用地供應(yīng)計(jì)劃來看，供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地680.44公頃；計(jì)劃供應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地166.03公頃，重點(diǎn)保障中央商務(wù)區(qū)、鵲山片區(qū)、萬達(dá)文旅城等區(qū)域或項(xiàng)目的用地。相較之下，僅完成了全年計(jì)劃的一半左右。雖然每年土地供應(yīng)計(jì)劃并不是一成不變，但就目前來看，接下來的3個(gè)月里，濟(jì)南供地節(jié)奏將會(huì)加快，以緩解目前省城土地供求市場(chǎng)之渴。

如今濟(jì)南“限購”剛滿一年，其間政策不斷收緊，每每有城市出臺(tái)調(diào)控樓市便會(huì)引發(fā)“濟(jì)南是否跟進(jìn)”的討論，而其中被視為仍有政策調(diào)整空間的便是土地拍賣政策。“419限購令出臺(tái)后，濟(jì)南相關(guān)政策已經(jīng)比較完備。如果要跟進(jìn)加碼，除了對(duì)市場(chǎng)亂象的整治外，最有調(diào)整空間的就是如何降溫土地拍賣熱度。”業(yè)內(nèi)人士分析，隨著接下來幾個(gè)月或有大批土地入市，土地市場(chǎng)的冷暖也將直接關(guān)系到省城房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

（山東商報(bào)）

[責(zé)任編輯：楊凡、賀曉菲]

想爆料？請(qǐng)登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。