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山東試點宅基地改革:“一戶多宅”超出部分有償使用

來源:齊魯壹點

作者:

2018-07-03 07:06:07

7月2日,省政府召開全省農村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”試點工作動員部署會議。記者從會上獲悉,山東省委辦公廳、省政府辦公廳近日印發了《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉村振興的實施意見》,根據《實施意見》,山東將在全省17個試點縣(市、區)進行“三權分置”試點工作,今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,組織試點驗收。

農村常住人口減少

居民點用地反增加

城市建設用地到了“天花板”,農村常住人口不斷減少,居民點用地卻不斷增加,正是這組矛盾的數據,體現了農村宅基地“三權分置”改革的迫切。

記者從會上獲悉,目前,山東的農村現狀可形象地概括為“人走了,地退不出,錢進不來”。通過一組數據可以看出,截至去年底,全省農村常住人口3944萬,比2005年減少1100多萬,但農村居民點用地卻增加了近40萬畝;全省9.1萬個自然村,呈現“空心化”的占20—30%。除一戶多宅、大量宅基地閑置外,全省戶均宅基地面積達到360平方米,遠超264平方米的上限,土地浪費嚴重。

而另外一邊,城鎮新增建設用地空間卻遭遇“天花板”擠壓。2017年末全省規劃建設用地總規模僅剩59萬畝,青島、煙臺等8個市總規模基本達到上限。而從跨省域調劑指標看,“帶規劃規模”的新增空間價格不菲。今年3月,國務院制定的增減掛鉤節余指標跨省域價格標準對山東是每畝80萬元。

探索農村宅基地“三權分置”,成為盤活農村建設用地資源的重要舉措。

會上,山東省副省長于國安提到,山東農村居民點總用地規模1846.5萬畝,相當于同期城鎮建設用地面積1064.9萬畝的1.73倍。如此巨大的資產,無論是盤活出來用于城鎮建設或產業發展,還是用于融資再發展,帶來的資金流入都十分可觀。

近日出臺的《實施意見》規定,以縣級行政區域為單位,根據東中西部、遠近郊區和山地平原特點,兼顧不同發展階段和模式,由設區市按照每個市1名的原則,上報確定了17個試點縣(市、區)。在今年12月底前形成初步的制度性成果,2019年6月-12月,組織試點驗收。

探索建立宅基地

有償使用機制

多年來宅基地管理混亂,與村集體所有權虛置和管理缺位有很大關系。

而落實集體所有權,關鍵在于賦予村集體依法依規行使村莊規劃以及宅基地分配、使用、退出、流轉等方面的管理職責,切實做到權責一致。

山東省國土廳廳長李琥在《實施意見》說明中提到,任務之一就是要重點探索宅基地有償使用和退出機制。

這方面,有的省份已經有了成熟經驗,比如江西省余江縣,對超出規定標準1-50平方米的部分按每年每平方米10元收取費用,每增加50平方米收費標準提高5元,倒逼“一戶多宅”農民退出宅基地。山東禹城市也制定了有償使用辦法,36個試點村累計征收有償使用費740多萬元,繳費率達到98%。

根據《實施意見》,山東將探索建立宅基地有償使用機制。對于因歷史造成的超標準占用宅基地、“一戶多宅”以及非本集體經濟組織成員除繼承房屋以外占有和使用的宅基地,探索建立由農村集體經濟組織主導下的有償使用制度,明確有償使用標準,超出規定面積部分實行有償使用。

農戶宅基地有償使用或退出后集體取得的收益部分,應當作為集體經濟組織的土地增值收益,由集體成員共同分享,主要用于基礎設施建設配套、建筑補助等,納入農村集體資產統一管理,分配情況納入村務公開內容。

進城落戶農民

可選擇保留資格權

所謂資格權,就是農戶從集體經濟組織那里申請獲得宅基地的權利。

對于農戶資格權的保障,由各個村集體根據國家規定,結合各自實際,民主協商出一個全體村民都大致認可的資格認定條件,并且一以貫之執行。

資格權的保障形式將探索多種可能性,比如對臨近城鎮郊區的村莊,或者其他符合集中居住條件的,將探索允許符合條件的農民申請經濟適用房、廉租房和換股權、換社保或頒發地票期權等,行使資格權。

比如四川瀘縣,對自愿退出宅基地使用權的農戶,可選擇在農村新型社區、農民公寓或農民住宅小區,按成本價購房,同時可自愿選擇參加城鎮職工醫療保險或城鄉居民醫療保險,并享受入戶地城鎮居民同等的子女入學、再就業培訓等政策,政府適當補助。這樣,農民群眾手中握著“資格權”證書,需要時還可以隨時重獲,同時享受著城鎮居民的同等待遇。

根據此次出臺的《實施意見》,山東也鼓勵有條件的農戶自愿有償退出資格權,對有退出意向但又不想徹底失去宅基地資格權的農戶,可探索采取“留權不留地”、頒發地票期權等方式保留資格權。探索建立宅基地資格權重獲制度,自然災害造成宅基地使用權滅失的、進城落戶農民自愿將宅基地無償退給集體的,可以重新獲得宅基地資格權。

探索開展宅基地

抵押擔保制度

放活農村宅基地及農房的“使用權”是農村宅基地“三權分置”改革的核心,會上,于國安提到,要根據客觀情況,靈活把握“適度放活”的邊界。

在有條件的地區,將探索開展農村宅基地抵押擔保制度,讓農民以宅基地的不動產權證作為抵押獲得貸款,真正將“沉睡”資產喚醒。浙江省義烏市,一本農村住房不動產權證書可以在銀行抵押到30萬元,我省已經發放2100萬本農村宅基地使用權證,抵押資金的潛力巨大。

福建省晉江市采取宅基地單獨抵押、“宅基地抵押+個人擔保”抵押形式、“銀村共建”風險擔保模式等方式,累計發放農民住房和宅基地抵押貸款超過11億元,培育了美麗鄉村50多個。

在《實施意見》中,也明確提到要探索宅基地和農民房屋使用權放活方式。按照房地一體的原則,合理確定宅基地和農民房屋通過轉讓、互換、贈與、繼承、出租、入股等方式流轉的適用范圍,設定流轉期限、途徑和用途。探索放活宅基地和農民房屋使用權,城鎮和鄉村居民可以利用自有住宅依法從事休閑、旅游經營等。

在會議上還提到,在改革過程中轉讓紅線不能破,合理設置轉讓條件,確保擁有資格權的農民能夠按期收回使用權;購買對象不能破,嚴格實行土地用途管制,城里人到農村買宅基地的“口子”決不能開。

轉讓紅線是把握“土地公有制性質”和“不得以買賣宅基地為出發點”的關鍵,只要把住了不能轉讓宅基地“資格權”的關口,就影響不了土地公有制的性質。購買對象不能破,主要是防止工商資本進入農村建別墅、豪宅,改變土地用途性質,造成國有資產流失。

宅基地制度改革大事記

2014年12月 中辦國辦印發《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。

2015年2月 十二屆全國人大常委會第十三次會議通過表決,授權國務院在北京市大興區等33個試點縣(市、區)暫時調整實施《土地管理法》等條款,推進“三塊地”改革試點,在2017年12月31日前試行。

2015年3月 國土資源部在全國選取15個試點縣(市、區)開展宅基地制度改革試點。

2016年3月 國務院六部委聯合印發《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》。

2017年11月 十二屆全國人大常委會第三十次會議決定,將“三塊地”改革試點期限延長一年至2018年12月31日。

2017年11月 中央全面深化改革領導小組會議審核通過《關于拓展農村宅基地制度改革試點的請示》,將試點拓展到33個農村土地制度改革試點地區。

2018年 中央一號文件提出,完善農民閑置宅基地和閑置農房政策,探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。

齊魯晚報·齊魯壹點記者 張玉巖

[責任編輯:楊凡、梁延菊]

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