原標(biāo)題：【業(yè)內(nèi)解讀】青島放松限購五大新政，樓市松綁開啟加速期

來源：青島銳理

端午第一天，青島的吸睛大新聞一條接一條，一日五重重磅利好集體爆發(fā)，讓人應(yīng)接不暇！

西海岸先打頭陣，凌晨官宣，緊接著上午城陽、高新區(qū)緊隨其后，核心內(nèi)容只有一條：全面取消住房限購政策！至此，除原主城區(qū)（市南、市北、李滄、嶗山）外，青島其他區(qū)域全部不在限購范圍內(nèi)。

就在大家沉浸在西海岸丨城陽丨高新區(qū)三區(qū)解除限購的喜悅中時，當(dāng)晚9點(diǎn)市住建局再度扔出“深夜重磅炸彈”。

總結(jié)下來有以下幾點(diǎn)：

1、在中心城區(qū)范圍內(nèi)，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房。

2、非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)仍限購1套住房，但購房條件由非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房、且能夠提供從購房申請之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，調(diào)整為非本市戶籍居民家庭在中心城區(qū)無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

3、限購范圍調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域（以下簡稱“中心城區(qū)”），將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。

如果說昨天凌晨及上午針對的是青島近郊區(qū)域的全面放松限購，那么深夜“中心城區(qū)范圍內(nèi)，賣一2年內(nèi)可買一”、“非本市戶籍家庭繳納12個月社保或納稅即可購房1套”的政策，則是根據(jù)實際情況更針對中心城區(qū)（市內(nèi)四區(qū)）的放松限購。

NO．1丨壹

風(fēng)向變了，新信號來了！

從大政策環(huán)境來看，第二輪救市行動的開啟是青島此次適度調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的大背景！

5月23日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，進(jìn)一步部署穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子措施，努力推動經(jīng)濟(jì)回歸正常軌道確保運(yùn)行在合理區(qū)間。

其中也提到，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，許多市場主體十分困難。會議決定，實施6方面33項措施，其中就包括：對中小微企業(yè)和個體工商戶貸款、貨車車貸、暫時遇困個人房貸消費(fèi)貸，支持銀行年內(nèi)延期還本付息；因城施策支持剛性和改善性住房需求。

銳理君分析認(rèn)為，國常會多次提及“因城施策支持剛性和改善性住房需求”，各地因城施策力度進(jìn)一步加大預(yù)期較強(qiáng)。

一邊是高層密集發(fā)聲，另一邊各地城市的救市潮也有了變化。

今年至今，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有近150個城市都出臺了樓市新政，尤其自5月以來，70余城出臺穩(wěn)樓市新政，直指放開或調(diào)整限購、限售、公積金政策，且多個城市將限購放松的條件傾斜到二孩或三孩家庭。

此背景下，原本也需要救市的青島，豈會缺席。

首先是房貸利率方面，5月15日，青島多家銀行宣布最新房貸利率調(diào)整為首套4．25％！值得注意的是，4．25％是近七年以來的最低點(diǎn)。

5月23日，青島出臺公積金新政：申請門檻從繳存滿12個月更改為連續(xù)繳存滿6個月；房齡＋貸款年限小于等于30年更改為50年；取消房齡與首付成數(shù)的關(guān)系。

但整體來看力度明顯不夠。

NO2丨貳

青島出臺樓市寬松政策，是順理成章

5月份，青島最新樓市數(shù)據(jù)新鮮出爐！雖然5月簽約量呈現(xiàn)明顯上漲，但是還是低于去年同期，且膠州一部分項目集中網(wǎng)簽也起到了明顯的推動作用。

根據(jù)青島銳理統(tǒng)計的最新數(shù)據(jù)，1－5月青島簽約新建商品房45995套、540萬㎡，較去年同期大幅下滑23．4％。截止到5月末，青島商品住宅存量高達(dá)161753套、1992萬平米，庫存壓力較大。

此背景下，在當(dāng)下的救市浪潮中，青島放松限購，出臺樓市寬松政策順理成章。

從發(fā)布的政策可以看到，這次青島對近郊區(qū)域（西海岸、城陽、高新區(qū)）政策力度非常大，直接全面放開限購。

為何是這三個區(qū)域全面放開，主城區(qū)不在其中？

最直接的因素是，這三個區(qū)域的房子銷售壓力太大。

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，西海岸新區(qū)的商品住宅去化周期為25個月，明顯高于全市整體去化周期。城陽和高新區(qū)的商品住宅去化周期分別是21個月和20個月，遠(yuǎn)超住建部劃定的12個月安全警戒線，隨著土地開發(fā)進(jìn)程的加快，這一數(shù)字或?qū)⒊掷m(xù)升高。

再看，原主城區(qū)的住宅去化周期就相對合理許多，市北、李滄的商品住宅去化周期在14－15個月之間，相對健康，且市內(nèi)四區(qū)門檻相對較高，若主城完全放開限購，或?qū)谝欢ǔ潭壬弦l(fā)購房潮、帶動房價的走高，對整體市場影響較大。

另外，西海岸新區(qū)目前在售項目眾多，城陽區(qū)人才住房共有產(chǎn)權(quán)政策叫停后，各房企銷售壓力巨大，房子沒賣出去之前，房企拿地意愿較低。

土地市場方面，受制于企業(yè)流動資金壓力仍較大，即使部分地塊出讓門檻降低，但部分房企拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。今年兩次土地出讓規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑，并且原定于5月上旬發(fā)布出讓公告的青島2022年第二批次供地公告推遲至5月27日才發(fā)布。

換句話說，全面放開三區(qū)限購，也是從土地市場考量所致。銳理君分析認(rèn)為，在“房住不炒”的大方針下，“因城施策”是國內(nèi)樓市的特色和調(diào)控主基調(diào)，青島此次頒布的新政，也是根據(jù)每個區(qū)市的情況，制定符合當(dāng)?shù)貙嶋H的舉措，“因區(qū)施策”、“因需施策”的精準(zhǔn)放松是非常明智的做法。而當(dāng)下貨幣政策的寬松，疊加土地集中供應(yīng)規(guī)則的優(yōu)化，以及樓市寬松政策的頒布，可在一定程度上提振房企拿地積極性，穩(wěn)健經(jīng)營房企或?qū)⒂瓉砟玫卮翱谄凇?/p>

NO．3丨叁

五重重磅，促使購房需求得以釋放

再回到五大重磅政策本身，用一句話總結(jié)：給市場釋放更多的購房需求。

一方面是“非本市戶籍家庭繳納12個月社保或納稅即可購房1套”縮減了外地客戶買房時間限制，是可以大大激發(fā)這部分購買力的，很多在青島留下來想奮斗的年輕人都是外地的，大多以剛需為主，而西海岸、城陽、高新區(qū)以及市內(nèi)四區(qū)部分樓盤都是剛需和剛改，可謂一拍即合。

另一方面，青島本地戶口的剛改以及改善客會被激活一部分，現(xiàn)在主城區(qū)很多二孩、三孩家庭合理改善需要被壓制，需求無處釋放，那么三區(qū)放開限購和“主城區(qū)賣一買一”的政策，將使得他們的改善需求得以釋放。滿足合理的“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求的同時，可以引導(dǎo)釋放二手房源，增加市場供給，剛性和改善性需求購房有了更多的選擇余地，成交幾率增加，市場活力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

此次青島頒布的新政是青島在遵守國家房地產(chǎn)市場調(diào)控大的方針政策的情況下，根據(jù)具體區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況，進(jìn)行的政策微調(diào)，這也與國家“分類調(diào)控”的原則相一致。更有利于中心城區(qū)需求外溢，緩解中心城區(qū)房價上漲壓力，同時緩解非限購區(qū)域房價下行壓力，保持和促進(jìn)全市房價總體穩(wěn)定。維護(hù)青島房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)平衡健康發(fā)展，滿足剛需、改善購房者的住房需求。

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