原標(biāo)題：2022年青島賣了12萬套新房

來源：半島都市報(bào)

原標(biāo)題：2022年青島賣了12萬套新房

來源：半島都市報(bào)

半島全媒體記者 江海峰

轟轟烈烈的2022年結(jié)束了。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了巨大的挑戰(zhàn)。一方面,行業(yè)銷售不斷回落,房地產(chǎn)投資額度自1998年以來面臨首產(chǎn)年度下降,市場(chǎng)承壓加大,多家企業(yè)債務(wù)違約……另一方面,政策端進(jìn)入全面寬松期,各種利好不斷出臺(tái),刺激市場(chǎng)。各大房企負(fù)重前行,交出了各自的年終成績(jī)單。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2022年青島新建商品房共計(jì)成交超12萬套,同比下降超1成。海信地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)金茂位居銷售金額排行榜前3名；新房成交量排行前10名的榜單中,高端項(xiàng)目成為主角,改善級(jí)以上市場(chǎng)十分活躍。

數(shù)據(jù):全年賣了12萬套新房,同比下滑1成多

2022年12月原本為年底沖刺期,但受疫情沖擊影響,整個(gè)新房市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)率偏弱,但因有集中網(wǎng)簽的情況,2022年12月成交量出現(xiàn)了不太明顯的小“翹尾”。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),青島2022年12月新建商品房成交9562套(不含退房房源,以下數(shù)據(jù)同),成交總面積約為120.13萬平米,成交總金額約為205.52億元,環(huán)比分別上漲43.04%、54.64%、67.33%；其中,成交套數(shù)和成交面積分別同比下降14.14%、12.07%,成交金額則上漲1.54%。

再來看全年的情況。2022年1~12月,青島新建商品房共計(jì)成交121075套,成交面積1437.42萬平米,成交總金額2210.43億元,同比分別下降12.02%、9.87%和8.51%。2022年全年新房成交均價(jià)約為15378元/平米,同比上漲1.51%。

2022年,青島新房成交量前三位分別為西海岸、城陽和膠州。其中,西海岸成交37006套首居,約占全市31%(僅原膠南的成交量便占全市約21%)。成交主力為融創(chuàng)中心、瑞源名嘉荷府、融創(chuàng)阿朵小鎮(zhèn)、融創(chuàng)影都壹號(hào)和青島東方影都；城陽區(qū)(含高新區(qū))成交25487套,排在第二位,成交主力為中歐國(guó)際城組團(tuán)、和達(dá)智慧生態(tài)城、騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)、綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)、蔚藍(lán)創(chuàng)新天地；膠州市成交19684套排在第三位,成交主力為花樣年碧云灣、龍湖昱城、榮盛錦繡外灘等。

從區(qū)域數(shù)據(jù)來看,青島市場(chǎng)依舊處于“分化時(shí)代”,影響到整體成交數(shù)據(jù)也影響到房企的戰(zhàn)略投資版圖,且出現(xiàn)了分化中的分化:有經(jīng)濟(jì)配套要素和人口支撐性的主城區(qū)相對(duì)安全邊際相對(duì)高,但界面新、配套好的片區(qū)更受關(guān)注；西海岸核心區(qū)域和城陽相對(duì)平淡。

房企:海信、融創(chuàng)雙雙過百億,前10名有4家本土房企

面對(duì)多變的樓市格局,各房企也在不斷調(diào)整自己的拿地及推盤節(jié)奏?？v觀2022年各房企的成交金額排行榜,我們不難發(fā)現(xiàn):一些前些年表現(xiàn)強(qiáng)勁的全國(guó)性房企,名次正在倒退；一些拿地積極的青島本土房企,正開創(chuàng)出新的局面。

截至2022年9月,青島便出現(xiàn)了融創(chuàng)中國(guó)和海信地產(chǎn)2家百億企業(yè)。到2022年10月,海信力壓融創(chuàng)中國(guó),成為TOP1,但頭部斷檔嚴(yán)重,第二梯隊(duì)差距縮小。整個(gè)2022年,海信地產(chǎn)成為領(lǐng)銜企業(yè),成交總金額約為137.45億元。這主要受益于嶗山取消限購(gòu),4個(gè)位于嶗山的項(xiàng)目網(wǎng)簽明顯。其中,海信君瀾成交約45億元,海信依云小鎮(zhèn)成交約20億元,海信國(guó)際中心成交約12億元,海信璞悅成交約9億元。融創(chuàng)中國(guó)告別了前幾年的“霸主”地位,在2022年屈居第二位,共計(jì)成交約121.44億元,商辦項(xiàng)目占比近6成,5、6月份集中簽約貢獻(xiàn)大。其中,融創(chuàng)中心成交近26億元,阿朵小鎮(zhèn)賣出近19億元,融創(chuàng)影都壹號(hào)成交超17億元,青島東方影都近15億元,騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)近15億元,嶗山融創(chuàng)壹號(hào)院超10億元。中國(guó)金茂則憑借約77.66億元的銷售額,繼續(xù)排在第三位。其中大云谷金茂府貢獻(xiàn)近52億元,第二座金茂府——中歐金茂府貢獻(xiàn)超8億元。

從成交金額排行榜來看,本土幾大品牌房企憑借去年強(qiáng)勢(shì)拿地,貨源充足,表現(xiàn)十分強(qiáng)勁。前10位中,本土房企占4席。其中,海信地產(chǎn)成交137.45億元,排在首位；君一控股成交68.15億元,排在第4位；和達(dá)集團(tuán)成交58.19億元,排在第6位；魯信置業(yè)成交50.82億元,排在第9位。此前一直在TOP10的本土品牌青特置業(yè),在本年度中卻無奈跌出前10名。

樓盤:嶗山高端盤成交熱,市場(chǎng)進(jìn)入“大改善”時(shí)代

新建商品住宅樓盤的成交排名情況,可以直觀反映出整個(gè)市場(chǎng)購(gòu)房群體的特點(diǎn)。2022年,青島新建商品住宅成交金額前10名的單盤,累計(jì)銷售合計(jì)約294.21億元。其中除西海岸的瑞源名嘉荷府外,其余9個(gè)項(xiàng)目均來自主城區(qū),且嶗山區(qū)最多,占6個(gè)?？梢娗鄭u樓市依舊分化明顯,配套齊全、有人口支撐的主城區(qū)十分穩(wěn)定。

成交金額前10名的商品住宅項(xiàng)目中,海信君瀾以44.82億元成交量排在首位；銀豐玖璽城成交42.96億元排在第二位；大云谷金茂府成交42.70億元,排在第三位,該項(xiàng)目同時(shí)跨越嶗山、市北和李滄三區(qū)。

從成交金額前10名的項(xiàng)目來看,上榜樓盤均為高端項(xiàng)目,總體呈現(xiàn)大面積段、高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn),市場(chǎng)持續(xù)向改善級(jí)以上市場(chǎng)靠攏。比如,位于嶗山區(qū)的海信君瀾已于2022年11月底售罄,面積段在170~425平米之間,銷售均價(jià)約為78000元/平米；位于嶗山區(qū)的銀豐玖璽城,目前在售的小高層戶型建面約為128~313平米,均價(jià)約為65000元/平米；位于嶗山區(qū)的佳源華府128~197平米的瞰海高層,均價(jià)約為56000元/平米；位于嶗山區(qū)的魯信海曙云霞,套均成交金額約為1.3億元,套均成交面積近700平米；位于嶗山區(qū)的海信依云小鎮(zhèn),目前在售的小高層產(chǎn)品,面積段在160~204平米之間,均價(jià)約為53000元/平米……

同時(shí),卓易數(shù)據(jù)顯示,2022年全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面積段成交最多,占比約37%；120~150平米面積段的產(chǎn)品,占比約30%。兩個(gè)面積段的產(chǎn)品加起來合計(jì)約67%。由此可見,青島市場(chǎng)改善市場(chǎng)占比逐漸增大,已進(jìn)入“大改善”時(shí)代。

業(yè)內(nèi)

成交與往年總體持平,未來一年高端盤仍唱主角

“2022年,青島新房12萬多套的成交量,近1440萬平米的成交面積和2210億的成交金額,總體來說還是不錯(cuò)的。自2017年至今,青島每年的成交量基本集中在這三個(gè)數(shù)據(jù)上下,雖說2022年整體市場(chǎng)下行,且疊加疫情影響,但總體仍不負(fù)眾望,達(dá)到了與往年總體相對(duì)持平的狀態(tài)?！弊恳讛?shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)段敏敏分析說。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),青島主城區(qū)新建商品住宅的去化壓力相對(duì)較小。其中,嶗山區(qū)的去化周期為19個(gè)月,原市北區(qū)的去化周期為10個(gè)月,老四方的去化周期約為18個(gè)月,李滄的狹義住宅去化周期也只有16個(gè)月。“從這個(gè)數(shù)據(jù)來看,未來主城區(qū)的房子庫存壓力并不大,依然不愁賣,預(yù)計(jì)2023年的銷售價(jià)格也會(huì)比較堅(jiān)挺。主城區(qū)改善級(jí)以上的樓盤仍將是成交主角?！鼻鄭u房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專家張斌說。

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團(tuán)特邀專家王玟琳分析稱,盡管今年以來有各種利好政策的出臺(tái),但整個(gè)市場(chǎng)目前仍呈現(xiàn)出一股低迷的狀態(tài)。值得注意的是,2022年9月底限購(gòu)政策的放松,使得嶗山和市北一些改善級(jí)以上樓盤的銷量持續(xù)走高,尤其是嶗山的一些高端樓盤,銷量一直處于全市領(lǐng)先地位。這說明,主城區(qū)核心地段的品質(zhì)樓盤,在購(gòu)房者心中仍是保值升值的標(biāo)桿。

從土地市場(chǎng)來看,2022年,青島市轄區(qū)內(nèi)的住宅類用地4個(gè)批次共計(jì)供應(yīng)116宗地塊,最后成交111宗,成交總建面739萬平米,不及去年的66%,成交總價(jià)440億,年度供地任務(wù)完成不足?！跋鄬?duì)而言,青島土地拿地難度降低,規(guī)則出現(xiàn)放松,已到了房企拼資金和拼膽量的時(shí)候。從2022年的拿地情況來看,‘央國(guó)平’是主角,全國(guó)TOP級(jí)房企拿地卻在收縮,整體拿地積極性不高?！蓖蹒淞照f。

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