原標(biāo)題：青島樓市“年中大考”結(jié)束 銷量面積及價(jià)格與去年持平

來(lái)源：觀海新聞／青島早報(bào)

原標(biāo)題：青島樓市“年中大考”結(jié)束 銷量面積及價(jià)格與去年持平

來(lái)源：觀海新聞／青島早報(bào)

利好持續(xù)釋放，市場(chǎng)反應(yīng)平淡。觀海新聞／青島早報(bào)記者薛雅方攝

時(shí)間進(jìn)入2023年7月份，青島樓市也正式年中收官了。這半年內(nèi)，樓市似乎坐上了過(guò)山車，從年初的開局平淡，到3月份的短暫復(fù)蘇，再到市場(chǎng)持續(xù)降溫后，又回歸平淡。盡管政策端持續(xù)釋放利好，但救市效果不盡如人意，樓市始終沒能走出讓人驚喜的行情。

隨著半年銷量成績(jī)單出爐，與去年同期相比，無(wú)論成交面積還是價(jià)格，都幾乎與去年持平，可算作是“基本及格”。而面對(duì)這樣的局面，不少人在猜測(cè)，下半年樓市會(huì)不會(huì)有更好的表現(xiàn)？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)有上漲的趨勢(shì)？樓市“終考”要想取得好成績(jī)，仍需沖刺加油。

【曬成績(jī)】

量?jī)r(jià)齊漲但漲幅有限

先來(lái)看看上半年青島新房的銷售情況。來(lái)自銳理的數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，青島新房銷量達(dá)到51375套，622．16萬(wàn)平方米，銷售總額為932．24億元。這一成績(jī)和去年同期相比，漲幅分別為1．5％、1．2％、1．6％，只能算得上是略微上漲。而房?jī)r(jià)方面，1—6月份平均價(jià)格為14984元，僅僅比去年價(jià)格上漲了0．4％。

從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，今年上半年樓市可以用一個(gè)字來(lái)形容，就是“穩(wěn)”。但從1月份開始，樓市走勢(shì)與往年完全相反，早早地迎來(lái)了“小陽(yáng)春”；3月份飆升至一季度最高點(diǎn)，很多人都在猜測(cè)樓市“小陽(yáng)春”就要來(lái)了，幾乎所有的業(yè)內(nèi)人士都在預(yù)測(cè)，新一輪上漲行情已經(jīng)啟動(dòng)。

然而在4月份，市場(chǎng)突然踩下了“剎車”，一波“倒春寒”讓所有人始料未及。進(jìn)入5月份之后，樓市依然處于“低溫運(yùn)行”階段，市場(chǎng)復(fù)蘇已經(jīng)無(wú)望。而進(jìn)入6月份，作為2023年上半年的收官之月，在樓市寬松的格局下，各大樓盤動(dòng)作頻頻，特別是“618”沖刺半年度業(yè)績(jī)的重要節(jié)點(diǎn)，各大房企都在為半年業(yè)績(jī)發(fā)力。此外，疊加西海岸、城陽(yáng)、即墨等區(qū)域多個(gè)樓盤集中網(wǎng)簽，簽約量明顯上漲，并創(chuàng)下近半年最高紀(jì)錄。

其實(shí)，對(duì)于樓市是否會(huì)就此復(fù)蘇，多數(shù)人還是持有悲觀態(tài)度。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，盡管各種市場(chǎng)利好政策頻發(fā)，但求穩(wěn)依然是目前市場(chǎng)的主旋律。銷量和價(jià)格持平，也正是市場(chǎng)穩(wěn)定的重要標(biāo)志。

【看區(qū)域】

冷暖不均李滄成黑馬

雖說(shuō)上半年市場(chǎng)從總體數(shù)量來(lái)看處于相對(duì)穩(wěn)定的階段，但對(duì)各區(qū)市來(lái)說(shuō)，差別巨大。來(lái)自銳理的數(shù)據(jù)顯示，李滄區(qū)、高新區(qū)和市北區(qū)，成交套數(shù)增幅排名前三甲，分別上漲71％、64．8％和37．6％。而李滄區(qū)無(wú)疑成為最大的黑馬，這背后是東李片區(qū)新項(xiàng)目持續(xù)放量。不同于其他區(qū)位的項(xiàng)目，東李片區(qū)新項(xiàng)目幾乎兼顧了改善和剛需族的需求，性價(jià)比高也是東李片區(qū)最明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在市北區(qū)，浮山后片區(qū)依然是重要的增長(zhǎng)點(diǎn)，但隨著青啤靜瀾山和國(guó)泰華府逐漸進(jìn)入尾盤階段，市北區(qū)此輪大幅上漲也要告一段落。當(dāng)然，就整個(gè)市北區(qū)來(lái)看，老四方即將開啟新一輪的片區(qū)升級(jí)改造，閆家山等多地塊進(jìn)入到了下半年的拍地計(jì)劃，由此是否產(chǎn)生類似浮山后的效果，我們將拭目以待。

另外，嶗山區(qū)上半年樓市成交量增長(zhǎng)也超過(guò)了19％，這與張村河項(xiàng)目逐漸入市有著密切的關(guān)系。目前，作為最為火爆的片區(qū)，張村河周邊在今年上半年都處于樓市舞臺(tái)的中心位置，不過(guò)從目前開發(fā)商的反饋來(lái)看，多數(shù)樓盤開盤后銷量不及預(yù)期。所以，上半年嶗山片區(qū)的成交總價(jià)只實(shí)現(xiàn)了4．6％的增長(zhǎng)，而片區(qū)成交均價(jià)還出現(xiàn)了16．7％的下滑。當(dāng)然，從成交的絕對(duì)量來(lái)看，排名前三的是即墨、膠南和城陽(yáng)，這三個(gè)區(qū)域的成交量均突破100萬(wàn)平方米。

【二手房】

先強(qiáng)后弱掛牌量大漲

最后，來(lái)說(shuō)一下二手房的成交成績(jī)。來(lái)自貝殼研究院的數(shù)據(jù)，上半年青島二手房成交量為34524套，與去年同期的25264套相比有了非常大的增長(zhǎng)。但整個(gè)二手房走出了與新房幾乎一模一樣的行情，都是從1月份起量，到了3月份達(dá)到頂峰，隨后一路下跌。不過(guò)與新房市場(chǎng)不同，二手房市場(chǎng)在6月份依然呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，6月份成交量下跌了26％，沒能走出年中翹尾的行情。

對(duì)于上半年二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)，來(lái)自諸葛找房的觀點(diǎn)認(rèn)為，二手房在上半年的成績(jī)其實(shí)可圈可點(diǎn)，但依然存在著供需不匹配，“掛牌量飆升”與“交易減速”交織并存。針對(duì)上半年二手房成交總量的上升，諸葛找房的相關(guān)專家分析認(rèn)為，這一方面是疫情防控放開，積壓的需求加速釋放，尤其是在大量剛性需求支撐下，市場(chǎng)熱度高漲；另一方面，今年購(gòu)房政策放寬，放松限購(gòu)限售、二手房帶押過(guò)戶、公積金貸款優(yōu)化等政策頻出，刺激了購(gòu)房需求的釋放。但眼下二手房掛牌攀升、交易減速，市場(chǎng)信心仍待提振。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，重點(diǎn)10城二手房掛牌量環(huán)比上漲3．6％，同比上漲113．6％。而從另一指標(biāo)掛牌量與成交量的比值來(lái)看，則能更加直接地看出掛牌與成交之間的博弈，5月重點(diǎn)10城市二手房掛牌量與成交量的比值升至27．8，達(dá)到歷史高位水平。掛牌量高漲，究其原因，其一是三年疫情的長(zhǎng)期累積，去化放緩、掛牌量堆積；其二是業(yè)主持有房產(chǎn)信心不足，對(duì)未來(lái)形勢(shì)的不確定性增強(qiáng)，使得業(yè)主著急將手頭房產(chǎn)掛出，但由于近期去化速度減緩，去化速度趕不上掛牌的速度，所以才導(dǎo)致了掛牌量越積越多。

看點(diǎn)

銷售金額君一第一

來(lái)自中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1—6月份，青島房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP20企業(yè)合計(jì)銷售金額為669．2億元，同比下降3．5％；銷售面積TOP20企業(yè)合計(jì)銷售面積384．8萬(wàn)平方米，同比下降8．6％。君一控股以61．3億元／31．9萬(wàn)平方米的銷售業(yè)績(jī)蟬聯(lián)銷售金額、面積排行榜雙榜冠軍；海信地產(chǎn)以57．9億元的銷售業(yè)績(jī)位列金額榜第二名；中國(guó)金茂以57．8億元的銷售額位居金額榜第三名。

熱度排名金茂府奪冠

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年1－6月份，青島商品住宅項(xiàng)目銷售金額排行榜TOP10合計(jì)銷售金額為130．5億元，同比下降10．5％，本月TOP10門檻值提高至11．3億元。排行榜前三位的項(xiàng)目銷售金額均超14億元，其中大云谷金茂府持續(xù)熱銷，以14．7億元的銷售額位居榜首；第二位是銀豐·玖璽城，銷售金額為14．4億元；青啤·靜瀾山排名第三，銷售金額為14．2億元。

預(yù)測(cè)

誰(shuí)將是下半年新的增長(zhǎng)點(diǎn)

來(lái)自卓易數(shù)據(jù)的專家預(yù)測(cè)，從上半年開盤及拿地情況來(lái)看，主城區(qū)最熱的板塊莫過(guò)于李滄東部和張村河沿岸。未來(lái)，東李東部在售樓盤達(dá)10個(gè)左右，昆侖天麓灣發(fā)布案名和產(chǎn)品，青山湖岸正式開盤入市，而億聯(lián)簽約劉家下河，預(yù)計(jì)新增50萬(wàn)平方米的新盤。而且今年一批次土拍中，李滄區(qū)3宗地塊全部成交，金茂獲得2宗地，擴(kuò)容世園金茂府，和達(dá)獲得長(zhǎng)澗地塊，又新增一個(gè)項(xiàng)目。

上半年，張村河片區(qū)進(jìn)入C位。先是越秀＆青鐵拍得地塊將市場(chǎng)推向新高度；緊接著，海信地產(chǎn)在張村河再斬獲018地塊。目前，在售的魯信有鄰花園以及融創(chuàng)壹號(hào)院都主打大戶型高總價(jià)；而海信和華潤(rùn)加速入市，其中華潤(rùn)嶗山悅府已經(jīng)開盤，海信君璽也已開盤；靜山悅府目前現(xiàn)房在售。張村河南岸除了魯信有鄰花園之外，其他項(xiàng)目之間均面臨著激烈競(jìng)爭(zhēng)。

下半年市場(chǎng)走勢(shì)將如何變化？讓我們來(lái)聽聽專家的觀點(diǎn)——

來(lái)自貝殼研究院的專家認(rèn)為，目前限制性購(gòu)房政策存在優(yōu)化空間，市場(chǎng)仍有較大增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，幫助樓市企穩(wěn)。預(yù)計(jì)下半年，全國(guó)層面樓市政策將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)。

6月，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國(guó)人民銀行青島市中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新政全面覆蓋新房和二手房市場(chǎng)，內(nèi)容涉及執(zhí)行差別化信貸政策、限售條件放松、降低首付比例、推進(jìn)“帶押過(guò)戶”、推行棚改房票等，大力支持剛需和改善型需求。當(dāng)前，青島在限貸、限購(gòu)等政策上亦有較大優(yōu)化空間，伴隨政策逐步優(yōu)化，青島市場(chǎng)仍存在增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

諸葛找房的專家則認(rèn)為，2023上半年市場(chǎng)由強(qiáng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)入弱修復(fù)階段，部分城市仍面臨一定的下行壓力。展望后市，當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇的基礎(chǔ)仍然不穩(wěn)固，復(fù)蘇動(dòng)力偏弱，后續(xù)市場(chǎng)修復(fù)很大程度上仍依賴于政策端利好以及宏觀環(huán)境的改善。

本版撰稿觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

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