原標題：樓市觀察：青島出手18.5億 住房保障再升級

來源：青島日報

原標題：樓市觀察：青島出手18.5億 住房保障再升級

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樓市觀察

近日，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18．5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套。業內普遍認為，此舉有利于促進金融與房地產良性循環，助力青島市房地產市場平穩健康運行。

2023年7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發布會上表示，人民銀行、金融監管總局擬定《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務。1000億元租賃住房貸款支持計劃也在穩步推動，已經落地鄭州等試點城市，這8座試點城市是重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津。據2024年1月最新消息，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款也正式落地。

放款18．5億元支持收購2319套房

記者從中國人民銀行青島市分行獲悉，近日，青島市首批租賃住房貸款支持計劃試點貸款正式落地。國家開發銀行、工商銀行、農業銀行和中國銀行青島市分行成功發放首批試點貸款18．5億元，支持收購首批存量住房項目7個，涉及房屋總套數2319套，主要用于向新市民、青年人等群體提供保障性租賃住房。

為加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，中國人民銀行部署在青島等8個城市開展租賃住房貸款支持計劃試點，通過設立專項再貸款，引導試點金融機構向試點城市專業化住房租賃經營主體發放長期限租賃住房購房貸款，用于批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。中國人民銀行青島市分行聯合青島市住房和城鄉建設局組織召開專題調度會，指導銀行開展模擬業務操作，做好前期準備工作。在試點方案獲批后，指導銀行搶抓政策窗口期，開通綠色業務通道，加快貸款審批投放。

青島建融投資置業有限公司是青島市兩家試點經營主體之一，記者了解，該公司為青島青鐵置業發展有限公司全資子公司，目前已獲得銀行12．4億元貸款支持，用于收購1032套存量商品房作為租賃住房。青島建融投資置業有限公司負責人表示，本次試點發放的長期限租賃住房購房貸款額度充裕、利率優惠，有效降低了公司的資金成本，提升了公司為各類租房群體提供更優質住房租賃服務的能力。

記者了解到，1月5日晚間，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，提出支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃市場發展應突出重點、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建和運營長期租賃住房，盤活存量房屋，有效增加保障性和商業性租賃住房供應，該《意見》自2024年2月5日起施行。

有利于改善房地產行業流動性

銳理數據山東區域總經理劉元婧表示，各大銀行放款18．5億元，支持收購2319套存量房，有利于改善房企流動性，同時也有利于改善整個房地產行業的流動性。“青島住宅新房市場近年來伴隨客戶預期不斷下滑，市場規模不斷下降，據青島銳理數據顯示，2023年全年商品住宅價格下調1000元／平方米、6％的降幅，也只是換來958萬平方米、2％小幅下降的局面，存量及壓力雖然下降至1674萬平方米、21個月，但市場實際冷感更勝往昔，價格戰已經一路‘燒’向主城核心，因為這已經是全面解開限購、限售，政策來到歷史底部的市場反應。”房企壓力比較大，如何有效出清換倉、改善流動性成為房企生存的關鍵。

記者了解，中國人民銀行、國家金融監管總局日前聯合發布的《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》提到，加強住房租賃信貸產品和服務模式創新，譬如加大住房租賃開發建設信貸支持力度。支持商業銀行向房地產開發企業、工業園區、農村集體經濟組織、企事業單位等各類主體依法合規新建、改建長期租賃住房發放住房租賃開發建設貸款。住房租賃開發建設貸款期限一般為3年，最長不超過5年，租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務院關于固定資產投資項目資本金制度相關要求。

“因此，租賃住房貸款支持作為金融創新，通過銀行提供貸款資金、政府公司低息貸款收購積壓市場存量作為保租房并運營的模式，可以快速、有效去化掉市場上積壓的企業存量房源，為房企庫存提供一個較好的消化路徑，從而促進企業的出清換倉，起到改善房企流動性的目的，同時也避免了保租房的無效盲目擴建及資源浪費，可謂一舉兩得?！?/p>

利好市場預期助力信心修復

青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝分析，“18．5億元、2319套，平均每套約80萬元，結合青島當前各區域存量及房價結構，我們可以看出，該舉將有利于新城及近郊區域存量高、去化難片區項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知?！?/p>

雖然本次涉及的房源數量有限，相比青島全年新房成交量約12萬套的總量，這2319套僅約占1．93％，但這個消息釋放了政府托底、推動新房存量有效轉化保障房、助力房企出清換倉、改善房企流動性的重要積極信號。

劉明輝認為，這18．5億元只是個開始，去年7月人民銀行、金融監管總局提出，要在重慶、濟南、青島、天津等8個城市發行1000億元租賃住房貸款支持計劃，“具體到青島層面預計貸款總量將不只是這18．5億元，或將涉及更多大量的套存量房源，屆時將對青島外圍存量壓力起到改善作用，同時政府出手，還可以改善市場對行業的觀望預期，利好市場預期，助力信心修復?！?/p>

另外，劉元婧認為，收購存量項目也只是個開始，后續也有可能覆蓋到個人存量房市場，讓客戶看到了可能的退出路徑，比如主城的老破小，通過該路徑進行自由收購并改造為保租房，既能利好大量主城新就業的年輕人，又能有效釋放老破小的改善置業需求，如果該路徑實現，將有效打通新房、二手房循環堵點，利好樓市，激活市場需求?！耙虼?，雖然該政策只是首次，18．5億元、7個項目、2319套房源，但蘊含的潛在能量是不可預估的，這是盤活存量、激活需求真正意義上的開始。”

記者從中國人民銀行青島市分行了解到，下一步，人民銀行青島市分行將深入貫徹落實黨中央關于構建房地產發展新模式有關決策部署，指導金融機構用足用好國家優惠金融試點政策，切實降低住房租賃經營主體融資成本，促進金融與房地產良性循環，助力青島市房地產市場平穩健康運行。

李鵬飛

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