原標題：青島再發樓市新政 拿“房票”兌新房

來源：青島日報

原標題：青島再發樓市新政 拿“房票”兌新房

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樓市觀察

繼公積金提額、商貸降息后，青島繼續給樓市“加油”。近日，青島出臺樓市新政，首提房票流通機制、優化調整居住用地計容規則，為樓市需求釋放注入流動性，并為高品質住宅建設鋪路。樓市政策力度達到了新高度。

業內人士認為，品質住宅建設是托舉市場回升的另一條主線，在“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”指導下，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也為“因城施策”提供了新的寬松思路。

增強市場流動性

今年以來，全國多地房地產政策的松綁迎來全面花開的態勢。無論是廣州取消120平方米以上住房限購，還是北京優化“雙限”政策等，各地都在根據實際情況，調整房地產政策以激活市場。不僅如此，全國層面也在促進房地產市場健康發展，如今年1月金融監管總局與住建部建立房地產融資協調機制；2月，5年期以上貸款市場報價利率下調；3月，國務院常務會議更是強調進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求。

青島陸續松綁的樓市政策也接踵而至。

3月初，《青島市2024年促進房地產市場平穩健康發展若干政策的通知》發布，提出八大政策舉措穩定房地產市場，推動房企轉型升級。

3月底，青島連發兩條購房相關新政。其一，自2024年4月1日起，階段性取消首套住房商業性個人住房貸款利率下限；其二，自3月29日起，青島市調整住房公積金貸款政策，提高購買首套房與二套房公積金最高貸款額度，住房公積金最高貸款額度可達115萬元。政策發布后，部分銀行商業貸款首套利率降至3.45%，較年初首套房4%的貸款利率下降0.55%。對于購房者來說，兩項政策的發布進一步降低了購房成本，尤其是對于購買首套房的剛需客群以及以舊換新人群來說，可以有效減緩還貸壓力，一定程度上提振了購房信心。

據了解，截至目前，除青島之外，已有南昌、煙臺、濟寧、贛州、九江、新余、潮州、汕尾等城市，從4月1日起階段性取消首套商業性個人住房貸款利率下限。專家解釋，“不設下限”意味著可以突破差別化住房信貸政策，但是具體執行程度還要看銀行。根據貝殼研究院監測顯示，2024年3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%，均與上月持平。

除階段性取消首套住房商貸利率下限和上浮住房公積金貸款額度外，近日發布的《青島市2024年進一步促進房地產市場平穩健康發展若干政策》中，政策措施還包括推行“房票”制度、縮短產權型人才住房配售周期、優化二手房“帶押過戶”流程等。

據悉，青島市實施的“房票”制度允許房屋被征收的居民持“房票”購房，同時房企也可使用“房票”兌付現金，增強市場流動性。此外，青島還將通過金融手段支持高品質住宅項目，優化土地使用政策，縮短產權型人才住房配售周期，并盤活存量土地用于保障性住房建設，以加大保障性住房供給。這些措施預計將對青島市的房地產市場產生積極影響，促進市場平穩健康發展。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，新政對市場起到了一定的助推作用，而之所以產生如此成效，與不少房企“舊項目加大促銷，新項目平價入市”的營銷策略有一定的聯系。以“房票”為例，“房票”的持有人需要在限期內將“房票”進行兌換使用。在當前市場需求動能偏弱的情況下，這種定向需求更有助于加速新房存量去化，加快對市場的積極影響，來平衡市場供求關系，穩定市場預期。“對購房者而言，新政給樓市帶來了積極的影響，與開發商調整策略的共同作用下，一些頗具性價比的產品將陸續推出。選擇合適的時機和項目，將是置業關鍵所在。”李鵬飛說。

發力品質住宅建設

當然，市場的回升仍然依托于房企自身的產品力。近日發布的《關于優化居住用地供應和規劃管理措施（第一批）》，在品質住宅建設和土地市場方面進一步激發市場活力。新政的亮點包括對住宅用地限價措施的調整、允許更長期的土地出讓公告時間和更寬松的資金壓力處理方式、對陽臺進深的計容標準進行改進等，共八條措施。

這八條措施，分別是豐富宗地公開信息、取消限價延長公告、緩解房企資金壓力、土地提前交付使用、提升公服配套品質、豐富公共空間體系、促進首層空間利用、優化陽臺空間尺度。其中，后四條針對住宅品質提升，具體措施為新建居住項目集中配建的鄰里坊及社區衛生服務站、托育所、社區服務站、微型消防站，不計入容積率，在開展地價評估時不計入土地價值；與下沉空間相連的地下建筑，作為業主共享的文體活動設施使用的，其建筑面積不計入容積率；鼓勵在緊鄰居住小區集中綠地、活動場地的住宅建筑（低多層住宅除外）底層設置架空層，作為公共休閑、綠化等公共開放空間使用的，架空層中電梯、樓梯、門廳、設備管井、市政設備設施等必要使用空間的建筑面積不計入容積率；將陽臺進深的計容標準從1.8米拓寬至2.1米，封閉式陽臺進深不超過2.1米的部分，按照陽臺建筑面積的一半計入容積率。

今年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，在新模式下，今后要拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務，誰能抓住機遇轉型發展，誰能為群眾建設好房子，提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。

而有關好房子，山東省也制定了更為具體的標準。去年7月，山東省住房和城鄉建設廳印發《山東省高品質住宅開發建設指導意見》，根據《意見》，高品質住宅應符合高質量發展要求，具備質量優良、安全耐久，功能優化、健康舒適，環境優美、便利宜居，設施完善、技術先進，低碳綠色、節能環保，服務精細、鄰里和諧的品質，體現人文美學價值、引領美好居住生活發展方向，是廣大群眾普遍認可的“好房子”。《意見》從層高到建筑質量、從車位配比到設施配置等多個方面，為“好房子”作了詳細的注解。

“因城施策”或繼續加碼

據銳理數據統計，3月青島新房成交6969套，環比上漲125.5%，成交面積約93.59萬平方米，成交總金額約133.47億元，新房成交均價14261元/平方米。其中，新建商品住宅成交5333套，環比上漲128%，成交面積約65.57萬平方米。

這一成績與去年同期相比，無論是新房成交套數、成交面積還是成交總價均大幅下滑。其中成交套數同比下滑50.25%。另外，2024年一季度，青島商品房市場累計簽約282億元，同比下滑40.3%；簽約面積約198.43萬平方米，同比下滑39.1%；累計簽約套數14869套，同比下滑44.2%。分析其中原因，主要是去年3月市場因積壓需求集中釋放出現爆發式增長。

而二手房方面，據青島貝殼研究院數據，3月青島市二手房成交6198套，環比上漲144%，這一成交量成為近10個月以來的最高值。

銳理青島分析師認為，對比新房和二手房成交情況來看，二手房成交量高于新房。可見，二手房市場對新房銷售的沖擊比較明顯，目前新房銷售不僅要與區域內新盤相互競爭，也要與區域內二手房搶客。與此同時，新房和二手房的價格調整刺激了部分觀望的購房者入市，所以才迎來這波成交行情。

李鵬飛表示，目前房住不炒、保持房地產行業良性循環發展的基調沒有變化。大量樓市寬松政策的推出，主要是受新房市場銷售修復仍較為緩慢影響。在“下力氣建設好房子，在住房領域創造一個新賽道”指導下，高質量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力，這也給“因城施策、一城一策、精準施策”提供了新的政策寬松思路。

呂 蕾

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