原標(biāo)題：濟(jì)南樓市“金三銀四”成色觀察

來源：山東商報(bào)

原標(biāo)題：濟(jì)南樓市“金三銀四”成色觀察

來源：山東商報(bào)

轉(zhuǎn)眼間，樓市傳統(tǒng)旺季“金三銀四”落下帷幕。降低首套房貸款利率下限、調(diào)整統(tǒng)一首套和二套房的最高貸款限額、官方啟動發(fā)放5000萬元置業(yè)消費(fèi)券……今年第一季度濟(jì)南樓市利好新政調(diào)整頻頻，在相應(yīng)利好政策陸續(xù)落地傳導(dǎo)的大 背景下，購房者置業(yè)信心也得到了相應(yīng)提升。伴隨房企小范圍“以價(jià)換量”鳴槍搶跑，今年的濟(jì)南樓市三四月究竟是“金三 銀四”還是“銅三鐵四”呢？

◎文/圖 山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁

新房：

“改善”加推唱主角

工抵房“搶跑”售賣

如果說過去樓市的“小陽春”是猛烈且熾熱，那么當(dāng)下“小陽春”表現(xiàn)的則是溫和且輕柔。在4月的最后一天畫上句號后，傳統(tǒng)樓市旺季“金三銀四”也正式宣告結(jié)束。對于濟(jì)南新房市場而言，“金三銀四”沒有以往的轟轟烈烈，但是卻依然保持著傳統(tǒng)的“韌性”，市場冷熱分化的現(xiàn)象仍舊存在，改善盤成為當(dāng)下市場的主流。

時(shí)值周末，在濟(jì)南歷城區(qū)華山片區(qū)一改善盤售樓處外，記者看到該樓盤專用停車位已經(jīng)滿員，售樓處內(nèi)不少置業(yè)顧問正在為購房者介紹房源。“周末忙的時(shí)候中午飯來不及吃，基本上午餐變下午茶。”該樓盤一置業(yè)顧問稱，自3月開始，他們工作狀態(tài)陡然變得緊繃，無論是到訪量還是成交量環(huán)比年初都有較為明顯的上升，“主要還是人流量不穩(wěn)定，工作日人就少些，周末人就多些。”

濟(jì)南高新區(qū)奧體中路一改善型樓盤置業(yè)顧問則稱，自項(xiàng)目加推后市場反應(yīng)較為明顯，這兩個(gè)月他們也采取各種案場活動吸引購房者到訪，“效果還是有的，但是不如去年同時(shí)間段那么熱鬧。”根據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月濟(jì)南新建商品房共計(jì)推盤25次，推出房源2709套，環(huán)比來看，新加推房源量大幅上漲。而從推新房源的屬性來看，超半數(shù)以上都為改善型樓盤。

相較于“金三銀四”改善盤的平穩(wěn)升溫，剛需盤的表現(xiàn)則顯得差異分化明顯。有樓盤銷售向記者介紹稱項(xiàng)目三四月成交量逐月遞增，而有的樓盤則表示除周末到訪量尚可外，工作日基本無人問津。在近期的渠道中介宣傳海報(bào)中，記者也留意到，往期年末搶跑才會出現(xiàn)的工抵房現(xiàn)今已經(jīng)率先在市場上呈現(xiàn)。

所謂工抵房，指的是開發(fā)商為解決資金鏈緊張問題，將部分房源以低于市場價(jià)的價(jià)格抵給施工方或供應(yīng)商，后者再將這些房源轉(zhuǎn)手出售以快速回籠資金的現(xiàn)象。隨著市場調(diào)控深入和資金鏈緊縮，工抵房逐漸成為一些開發(fā)商緩解壓力的應(yīng)急手段。有渠道中介發(fā)宣傳海報(bào)“工抵房中的小鋼炮，天橋區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售賣”，同時(shí)該渠道中介還表示“獨(dú)家工抵房源賣舊定向換新，能獲得專項(xiàng)購房補(bǔ)助”。該渠道中介向記者透露，正是由于今年“金三銀四”剛需市場表現(xiàn)不如預(yù)期，為求業(yè)績沖刺，所以房企不得不提早釋放工抵房“回血”。

二手房：

三四月咨詢量陡增

房主掛牌價(jià)剛升又降

同新房市場相對比，“金三銀四”二手房市場的成色則更為顯著些。根據(jù)濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，一季度新建商品住宅銷售1.23萬套，二手住宅交易1.26萬套，二手房成交量超越新房。走訪中不少房產(chǎn)中介門店也向記者表示，與前幾個(gè)月相比，3月和4月期間的購房咨詢?nèi)藬?shù)有所增加，市場關(guān)注度正在提升。

“我們機(jī)構(gòu)3月份二手房帶看量，較2月份增加了約30%，4月份這一數(shù)據(jù)還在上漲。”濟(jì)南歷城區(qū)一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，帶看量的增長也帶動實(shí)際成交量增長，以他負(fù)責(zé)的片區(qū)為例，3月份成交量環(huán)比增長20%左右，4月份上半個(gè)月的成交量已經(jīng)基本接近2月全月的水平。

“當(dāng)然這種成交量的增長并非全面性，而是主要集中在一些熱門區(qū)域。”上述負(fù)責(zé)人表示，以高新區(qū)為例，該片區(qū)因其商業(yè)發(fā)展和教育資源吸引了大量購房者，但隨著今年三四月該片區(qū)供應(yīng)量較去年同期減少，于是不少購房者紛紛選擇轉(zhuǎn)向二手房市場。同時(shí)該片區(qū)市場二手房源以兩室和三室的中小戶型為主，這類房源以其相對合理的總價(jià)和較好的流通性，成為剛需和改善型購房者的首選。“與之相對，有的片區(qū)新房供應(yīng)量較高，則不少購房者會選擇購買新房，而這就導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)掛靠新房的二手房交易活躍度低些。”該負(fù)責(zé)人說。

隨著熱點(diǎn)區(qū)域新房供應(yīng)量的減少，極大地提升了片區(qū)內(nèi)二手房交易活躍度，而二手房房東“繃不住”下調(diào)房價(jià)，也成為了市場“金三銀四”升溫的助燃劑。記者梳理某線上找房軟件相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年以來，二手房待售數(shù)量基本穩(wěn)定在77000套左右，最低時(shí)也有72000套左右，整體來看二手房待售數(shù)量較為穩(wěn)定。但是從價(jià)格方面來看，不少二手房價(jià)格存在一定的變動，且變動幅度較大。

以天橋片區(qū)一小區(qū)房源為例，通過房源時(shí)間軸可以看出，該房源在3月31日漲價(jià)3萬元，4月8日降價(jià)10萬元，18日漲價(jià)1萬元，25日又降價(jià)3萬元。而在該片區(qū)另一處房源，自3月28日漲價(jià)10萬元后，到了4月份接連降價(jià)，連續(xù)降價(jià)15萬元。某線上找房軟件列有“降價(jià)抄底購”房源榜單顯示，位列榜首的房源近期總價(jià)直降32萬元，目前處于已經(jīng)下架狀態(tài)。“在普遍二手房房主下調(diào)掛牌價(jià)的大背景下，購房者入場情緒也有所提升。”有房產(chǎn)中介工作人員認(rèn)為，整體二手房市場“金三銀四”表現(xiàn)良好，但是相較于往期還是有所差距。

展望后市：

購房情緒變動小成市場“底色”

溫和調(diào)整期亦是平穩(wěn)發(fā)展期

山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者實(shí)地探訪中了解到，往年的“金三銀四”受市場整體情緒影響較大，不少購房者購房心理會產(chǎn)生起伏，焦慮情緒倒逼他們加速入場。但是隨著近些年房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，購房者也漸漸有了新的轉(zhuǎn)變，他們不再受市場情緒影響，越來越多的購房者選擇根據(jù)自己的需求看房、買房。

“以我從業(yè)十幾年的經(jīng)驗(yàn)來看，現(xiàn)在的購房者在買房這方面愈加理性，而不會隨著市場的起伏而盲目去購房。”有樓盤銷售負(fù)責(zé)人介紹，以往開春后的三四月是剛需購房者和改善性購房者集中入市的時(shí)間段，尤其是適婚年齡的青年在結(jié)婚前會優(yōu)先考慮購房，以穩(wěn)定婚期。在此時(shí)間段，市場只要有一部分購房情緒釋放，外加上各大房企的宣傳引導(dǎo)，很快大批購房者就會集中購房，由此帶來市場“小陽春”的現(xiàn)象。“而現(xiàn)在不一樣，無論市場怎樣帶動購房者情緒，他們都一定會按照自己的節(jié)奏去買房。”該負(fù)責(zé)人稱，正因?yàn)槿绱耍衲甑摹敖鹑y四”沒有過去那么熱鬧，究其根本原因在于購房者的入場情緒變動較小。

據(jù)了解，自今年4月份以來，全國各地多個(gè)城市調(diào)控動作頻頻，上調(diào)公積金貸款額度、調(diào)低房貸利率下限、地方國資入場推進(jìn)“以舊換新”等政策組合拳屢次出現(xiàn)。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年除核心一線城市“金三銀四”成色明顯外，其他大部分城市“金三銀四”均表現(xiàn)平平。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下各項(xiàng)利好政策的推進(jìn)確實(shí)有效提升了購房者的入市信心，但實(shí)際這部分信心提升能否為市場帶來持續(xù)活力，仍有待時(shí)間驗(yàn)證。“總體來看，濟(jì)南樓市在‘金三銀四’期間表現(xiàn)出一定的復(fù)蘇跡象，但市場整體仍處于溫和調(diào)整期。”該業(yè)內(nèi)人士稱，對于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，溫和調(diào)整期就是穩(wěn)定發(fā)展期，未來隨著政策的持續(xù)優(yōu)化和市場機(jī)制的逐步完善，樓市有望迎來更加穩(wěn)健的發(fā)展。

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