原標題：上半年青島樓市翹尾收官

來源：青島日報

原標題：上半年青島樓市翹尾收官

來源：青島日報

樓市觀察

隨著6月樓市翹尾收官，青島樓市半年成績單出爐。回顧上半年，島城新房市場一直維持在每月3000-5000套成交量的水平。自5月開始，伴隨樓市新政落地，市場以價換量，情緒面逐漸改善，成交量呈現出上漲趨勢。特別是6月新建住宅成交約13000套，環比5月成交，上漲幅度出現明顯“翹尾”，創上半年新建住宅成交新高。

6月成交重回高位

根據青島銳理數據統計，2024年1-6月青島商品房市場累計簽約金額約887億元，同比下滑22.5%；簽約面積約648萬平方米，同比下滑17.3%；累計簽約套數51678套，同比下滑22.5%。從價格來看，1-6月青島市新建商品房的網簽均價為13689元/平方米，同比下滑6.3%。

其中6月，在近郊多個項目集中網簽的帶動下，簽約量暴增。商品房簽約23081套、約274.29萬平方米，簽約金額339.88億元，簽約均價12391元/平方米，環比下滑24.6%，簽約套數、面積、金額環比上漲213.3%、178.3%和109.8%。較去年同期相比套數下滑2.4%、面積上漲6.1%、簽約金額下滑5.6%、簽約均價下滑11.0%。其中商品住宅簽約13445套、169.48萬平方米和245.65億元。

二手房方面，在以價換量以及政策優化帶動下，二手房市場整體保持活躍，但二手房住宅價格整體呈下行態勢，二手房市場掛牌量依舊明顯。據卓易數據統計，上半年青島二手房住宅市場4月達到成交頂峰，住宅成交超過7000套，進入5月青島二手房成交出現下滑，6月二手住宅成交5458套。從需求結構來看，100平方米以下的占比18.87%，100-120平方米面積段成交最多，占比37%，與120-150平方米兩個面積段合計約占68%。

本土房企表現搶眼

據統計，2024年1-6月新建商品房銷售金額前20的開發商，總銷售金額約402.39億元，占青島整個市場45.3%，本地房企占據半壁江山。

海信地產在青島市場份額占比越來越高，2024年以來，海信君璽、海信海德山莊、海信璟悅、海信依云小鎮等樓盤熱銷，共計簽約55.68億元、26.42萬平方米，帶動海信地產站上簽約量的冠軍寶座。中國金茂以34.04億元的簽約金額，位居第二，金茂中歐國際城、金茂海爾產城創、大云谷金茂府簽約活躍。天一仁和以簽約26.16億元位列第三，特別是嶗山前海地段的高端豪宅項目——天一仁和吾疆，為公司的整體業績貢獻了顯著的份額，單獨簽約金額就達到了11.47億元。瑞源集團在瑞源名嘉荷府、瑞源名嘉國際簽約活躍的帶動下，簽約量躋身房企榜單前四位，簽約25.03億元。和達集團簽約22.38億元，躋身前五，和達北岸山語城、和達和山等項目表現突出，單盤簽約量均在2.5億元以上。

從商品住宅各區域成交情況來看，2024年6月青島新建商品住宅成交主力集中在西海岸、城陽和即墨。數據顯示，西海岸新區簽約5597套、約73.8萬平方米，占全市簽約總量的43.5%；緊隨其后的是即墨，簽約1741套、約20.38萬平方米，占比12.0%；城陽排名第三簽約1484套、約18.62萬平方米，占全市簽約總面積的11.0%。

分板塊來看，東李世博園和張村河這兩個片區由于地理位置優越和較多項目上市，吸引了眾多房企進駐，成為競爭激烈的區域，當然價格也出現了松動。李滄東部在售樓盤10個左右，加上次新二手房的加入，競爭壓力較大。昆侖天麓灣、青山湖岸、招商璀璨璟園、青鐵芳華地已經開盤，東李的未來競爭將會越來越激烈，最新的融海啟城開盤均價到了1.8萬元/平方米左右。在6月初，張村河的價格出現松動，銷售加速。目前在售的魯信有鄰花園以及融創壹號院都主打大戶型高總價，而海信君璽和璟悅、華潤、越秀青鐵和樾府已經開盤，無論是產品還是示范區競爭都很激烈。

新政激發新活力

上半年，房地產市場利好政策頻出。尤其是4月底以來，各地因城施策，持續調整優化房地產政策。北京、深圳、天津、成都等一、二線熱點城市密集優化了住房限購政策，除此之外，多地還明確提出支持“以舊換新”、盤活閑置住房、優化供地等措施。

回顧上半年新政軌跡，青島連續四批次出臺28條政策，包括取消首套房商貸利率下限、下調房貸首付款比例、在全省率先實施按區（市）認房不認貸等。5月17日央行房貸政策“三連發”，青島迅速跟進。5月31日，青島再出新舉措，“青九條”新政落地，15%的首套商貸首付比例、3.45%的首套商貸利率、5年以上首套2.85%的公積金利率都是1998年房改以來的最低值，另外推出了按區（市）認房不認貸，自2024年6月1日至7月31日新房網簽前1萬名購房者送5000元面值家電消費券等一系列政策。6月24日，部分銀行調整房貸利率，覆蓋新房、二手房。其中，首套房按照LPR基準利率降低70個點執行，二套降低20個點，三套降低10個點。根據統計，目前青島首套商貸利率最低3.25%，二套最低3.75%，三套最低3.85%，全力促進房地產市場平穩健康發展。

在政策帶動下，市區熱盤的關注度持續增加，新房銷售和中介機構的看房量、咨詢量、下單成交量都有較明顯增長。業內人士認為，調整首套房的認定標準、實行按區（市）認房不認貸的政策，疊加公積金貸款利率及首付比例的下調，能夠降低購房成本。按照區（市）認定首套的標準，對于跨區購買改善房的客戶來講，降低了首付壓力，也拉動更多改善需求入市。此外，鼓勵支持“以舊換新”，深化“優鮮賣”模式，在房企、國有平臺開發企業等單位的助力下，“以舊換新”的市民改善住房條件將更高效。

銷售端的持續增長，也帶動了土地市場形成了較為活躍的態勢。6月20日，嶗山王家村35號地塊正式開拍，在經過一個多小時、364輪競價之后，青島海業益佳地產開發有限公司以39516元／平方米的價格競得該地塊，成交總價約18.87億元，成為青島樓面價“新地王”。

品質成為市場試金石

上半年市場分化比較突出，改善型產品為市場支撐，而且越來越注重品質及產品的創新，改善型產品增配明顯。同時從新增供應產品結構來看，隨著產品檔次升級，中高端改善產品成為供應主力。另一方面，自去年年底以來，主城區的剛改產品項目增加，尤其是市北和東李出現小戶型產品，毛坯也成為一個趨勢，目的是通過降低總價降購房門檻。

結合今年以來新房市場的成交數據，卓易數據分析師表示，近2個月來促進市場健康發展的積極政策不斷加碼，在政策的推動下，積壓了一段時期的市場情緒得到釋放。從5月以來，新房市場成交保持了較為樂觀的增長幅度。從市場實際的去化速度和有效存量來看，各區域不同程度承壓，總價在200-300萬元的住宅去化相對較快。

本報樓市觀察員李鵬飛認為，樓市的分化趨勢愈加明顯，熱門片區的個別樓盤強者恒強，反之弱者恒弱。從青島上半年成交榜單中也可以發現，高品質改善型樓盤在市場上占據優勢，隨著購買力提升，購房者不僅關注地段、配套等要素，更加關注低密、園林、戶型等產品屬性。而高端改善市場的活躍，反映了人們對高品質生活的追求，以及對稀缺資源的需求。未來一個階段，雖然有積極政策和市場情緒的雙重推動，但“理性購房”將成為市場的主旋律。性價比高、建筑質量好、生活配套完善的樓盤將成為購房者關注的焦點，樓盤要靠“真本事”才能贏得市場。 呂 蕾

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