原標(biāo)題：“銀十”變“金十”，樓市又熱了？

來(lái)源：中國(guó)新聞周刊

原標(biāo)題：“銀十”變“金十”，樓市又熱了？

來(lái)源：中國(guó)新聞周刊

今年秋天的樓市格外熱鬧，一些城市的“金九銀十”正在變成“金九金十”。

自9月24日官宣降準(zhǔn)、降息、降首付、降存量房貸利率以來(lái)，一大波樓市政策利好接踵而至。10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部更是給出了“經(jīng)過(guò)三年不斷調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始筑底”的重要判斷。

事實(shí)確實(shí)如此。進(jìn)入10月，多地商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，甚至有些城市的成交量出現(xiàn)了翻倍式增長(zhǎng)。新房銷(xiāo)售喜報(bào)不斷，火熱的“日光盤(pán)”再現(xiàn)，地產(chǎn)中介也忙得連軸轉(zhuǎn)。

利好大招齊來(lái)，樓市終于熱起來(lái)了。

“一周銷(xiāo)量頂一個(gè)月”

因?yàn)閮赡昵霸催^(guò)幾套房，王宇微信通訊錄中有20多個(gè)地產(chǎn)中介。之前時(shí)值地產(chǎn)旺季或活動(dòng)期間，朋友圈都是地產(chǎn)項(xiàng)目的促銷(xiāo)信息，今年十一假期反倒是啞火了，“可能都去忙著帶看簽單了，沒(méi)空發(fā)消息了”。

一線城市的樓市確實(shí)熱起來(lái)了，比如深圳和廣州。

樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，截至10月22日，本月深圳全市一手住宅累計(jì)認(rèn)購(gòu)量達(dá)8405套，“達(dá)到深圳交易量的繁榮線水平”;廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，樓市新政實(shí)施以來(lái)(截至10月21日)，全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量7680套，比9月全月增長(zhǎng)48.7%。

樓市新政落地后，深圳光明區(qū)一周內(nèi)誕生2個(gè)靠搶才能買(mǎi)到的“日光盤(pán)”，其中中建觀玥名邸192套房源一個(gè)半小時(shí)即宣告售罄。要知道今年9月之前，全國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度不高，除上海高端豪宅獲得熱銷(xiāo)外，其他城市“日光盤(pán)”非常少見(jiàn)。

二手房市場(chǎng)的成交也在加速。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，10月份以來(lái)(10月1—23日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為10812套，與去年同期相比增長(zhǎng)59.8%;上海自國(guó)慶假期之后，二手房日均網(wǎng)簽量也維持在800套左右的高位，甚至月內(nèi)有3天單日網(wǎng)簽量破千套。

有網(wǎng)友曬出自己關(guān)注的房源列表，關(guān)注的大部分房子不是撤銷(xiāo)掛牌，就是上調(diào)價(jià)格，再就是“已成交”;還有不少處于看房階段的購(gòu)房者表示，新政給了房主更多提價(jià)底氣，有的賣(mài)方開(kāi)始臨時(shí)漲價(jià)，“前腳剛看完，后腳掛牌價(jià)就漲了十幾萬(wàn)元”。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)中國(guó)新聞周刊分析，本輪一線城市放松限購(gòu)，帶來(lái)市場(chǎng)短期交易量快速拉升。由于一線城市本身的潛在需求量大，且中高端改善需求購(gòu)買(mǎi)力旺盛，限購(gòu)對(duì)需求側(cè)的激發(fā)更為明顯。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池則認(rèn)為，市場(chǎng)信心在恢復(fù)，市場(chǎng)主體的預(yù)期在好轉(zhuǎn)，“看房量、到訪量都有所增加，成交量也有不同程度放大。二手房成交價(jià)格與掛牌價(jià)格越來(lái)越趨于一致，不少業(yè)主已經(jīng)沒(méi)有降價(jià)的意愿。尤其是一線城市表現(xiàn)比較突出”。

尤其是國(guó)慶黃金周，不少城市出現(xiàn)了“一周銷(xiāo)量頂一個(gè)月”的現(xiàn)象，根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，多數(shù)核心城市調(diào)研項(xiàng)目國(guó)慶假期平均認(rèn)購(gòu)量超過(guò)9月全月;另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，十一以來(lái)保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建、美的置業(yè)、招商蛇口、華發(fā)股份等多家房企發(fā)布銷(xiāo)售海報(bào)，普遍超額完成黃金周業(yè)績(jī)目標(biāo)。

隨著認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)在網(wǎng)簽中逐漸體現(xiàn)，近期市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)明顯改善，中指研究院數(shù)據(jù)還顯示，國(guó)慶假期后(10月8—20日)重點(diǎn)城市新房、二手房日度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)明顯回升，整體日均成交規(guī)模較9月全月日均增幅均超50%。

增量政策持續(xù)見(jiàn)效

市場(chǎng)的超預(yù)期火熱，是對(duì)一系列穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)的反應(yīng)。在多位受訪專(zhuān)家看來(lái)，超常規(guī)、強(qiáng)有力、落地快成為本次樓市政策提振市場(chǎng)的重要特點(diǎn)。

在9月24日多部門(mén)釋放的降準(zhǔn)降息降房貸利率的一攬子金融政策中，房地產(chǎn)政策在其中占據(jù)重要位置;9月26日中央政治局會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)為“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是前所未有的表述。

隨后，9月29日至30日，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應(yīng)，降低甚至全面取消購(gòu)房門(mén)檻，調(diào)低房貸首付比例下限;10月以來(lái)，央行、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)先后召開(kāi)發(fā)布會(huì)，發(fā)布系列增量政策，從房貸利率、限購(gòu)政策等方面逐步落實(shí)中央部署，對(duì)貨幣化安置房、“白名單”擴(kuò)容、閑置存量土地收購(gòu)等打出政策“組合拳”。

樓市已經(jīng)來(lái)到了近年來(lái)最寬松的階段。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴中國(guó)新聞周刊，本輪政策力度較大，首付比例、房貸利率均已降至歷史最低水平，限購(gòu)范圍也明顯縮窄，配套的金融政策明顯增多;財(cái)稅、土地等政策也在協(xié)同發(fā)力，政策涉及范圍較廣，資金支持力度加大，將全方位促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“本輪房地產(chǎn)政策，是立體、多維、長(zhǎng)短結(jié)合，深層次推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面恢復(fù)到正常軌道上來(lái)的政策。隨著總體一攬子提振經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)總體經(jīng)濟(jì)面向好的信心不斷增強(qiáng)，帶動(dòng)購(gòu)房意愿度同步提升。”張波如此評(píng)價(jià)。

系列樓市新政組合發(fā)力，意在從需求與供給兩端穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。“新政組合拳降低了購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，促進(jìn)了剛需與改善性住房需求入市;城中村改造、舊城改造貨幣補(bǔ)償，增加了住房需求;政府專(zhuān)項(xiàng)債券、專(zhuān)項(xiàng)借款收購(gòu)存量土地與房屋，減少了市場(chǎng)存量房供給;‘白名單’擴(kuò)圍促進(jìn)保交樓，則實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。”趙秀池對(duì)中國(guó)新聞周刊分析。

購(gòu)房者感知最直接的，是房貸利率降低的“真金白銀”。部分城市的新房房貸甚至降低到了2字頭。此次LPR調(diào)降后，青島首套房商貸利率將降至2.9%(LPR-70個(gè)基點(diǎn))，杭州首套房商貸利率將降至2.9%(LPR-70個(gè)基點(diǎn))，南京首套房商貸利率將降至2.7%(LPR-90個(gè)基點(diǎn))。

“一城一策”的力度也在加大，各地優(yōu)惠政策主要集中于取消或調(diào)減限制性措施，給予稅費(fèi)優(yōu)惠、房票安置、購(gòu)房補(bǔ)貼、以舊換新、裝修補(bǔ)貼，利用公積金支持購(gòu)房等多方面。也有城市推出不少“接地氣”的購(gòu)房政策，比如成都買(mǎi)房即可落戶、四川資陽(yáng)“買(mǎi)房推薦就業(yè)崗位”等。

房企在融資端也將得到更大支持。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的持續(xù)推進(jìn)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示年底前房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目的信貸規(guī)模將增加至4萬(wàn)億元，滿足地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求，這也為與購(gòu)房者息息相關(guān)的保交樓工作帶來(lái)“定心丸”。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)主任王業(yè)強(qiáng)告訴中國(guó)新聞周刊，協(xié)調(diào)機(jī)制有效地解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資難題。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加快落地，“白名單”項(xiàng)目不斷擴(kuò)圍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金壓力有望得到緩解，從而對(duì)房地產(chǎn)投資形成有效支撐。

價(jià)穩(wěn)量增將成主要趨勢(shì)

“經(jīng)過(guò)3年調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始筑底，10月份的數(shù)據(jù)會(huì)是一個(gè)積極樂(lè)觀的結(jié)果。”10月17日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上住房城鄉(xiāng)建設(shè)部方面如此研判。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在9月下旬開(kāi)展的對(duì)70城房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來(lái)半年新房和二手房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪人員占比分別為58.3%和45.4%，對(duì)比8月份調(diào)查結(jié)果，分別提高10個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。

樓市熱鬧了，信心有所恢復(fù)，但分化仍然存在。拿二手房來(lái)說(shuō)，并不是所有房主都有漲價(jià)的底氣。一位地產(chǎn)中介表示，在樓市新政刺激下，部分前期降幅較大或品質(zhì)較好的房源，有些許回調(diào);部分老舊小區(qū)頂層或有明顯缺陷的房源，仍在“以價(jià)換量”;而絕大部分房源則處于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，“降價(jià)空間不大，上漲也難”。

另一方面，10月樓市的熱鬧走勢(shì)，也是行業(yè)旺季“沖業(yè)績(jī)”的結(jié)果。新政推出后，不少地產(chǎn)銷(xiāo)售都抓緊在獲客方面發(fā)力。有網(wǎng)友表示10月以來(lái)甚至收到了不少半年前看房的售樓處推介電話。

新政也在一定程度上加速了既有購(gòu)房需求的釋放，不少觀望已久的購(gòu)房人終于下定決心，怕房主變卦抓緊定下意向房源，“從晚上七點(diǎn)半談到半夜12點(diǎn)才簽約”。

另外不少新盤(pán)也推出了10月的促銷(xiāo)優(yōu)惠，不少成交來(lái)自“以價(jià)換量”的刺激，當(dāng)前一部分新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍處于倒掛狀態(tài)。比如近期深圳的兩個(gè)“日光盤(pán)”，中建觀玥折后3.3萬(wàn)元/平方米，相比于5萬(wàn)/平方米的備案價(jià)打了66折;深業(yè)上城學(xué)府，折扣后7萬(wàn)—7.5萬(wàn)元/平方米，比周邊同類(lèi)盤(pán)源價(jià)格低了近1萬(wàn)元。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，但距離全面恢復(fù)仍需時(shí)日。接下來(lái)的兩個(gè)月，也成為市場(chǎng)的重要觀察期。

另外值得注意的是，10月以來(lái)超預(yù)期的樓市表現(xiàn)目前主要發(fā)生在部分一二線城市，諸多三四線城市仍未有精準(zhǔn)數(shù)據(jù)披露。但回顧歷史市場(chǎng)周期，一線城市引領(lǐng)提振是關(guān)鍵，市場(chǎng)熱情將有望持續(xù)向外圍傳遞。

“穩(wěn)”是這一輪地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵。張波分析，本輪政策對(duì)房地產(chǎn)仍是以托底為主，而非強(qiáng)刺激。守住底線，重點(diǎn)化解開(kāi)發(fā)側(cè)風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債、“白名單”等政策的加碼來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)。

市場(chǎng)期待更多的地產(chǎn)增量政策。陳文靜指出，當(dāng)前各項(xiàng)政策方向已經(jīng)明確，未來(lái)政策加快落實(shí)的過(guò)程中，更多配套的細(xì)化政策也有望逐漸跟進(jìn)。

中指研究院研究副總監(jiān)李益峰對(duì)中國(guó)新聞周刊表示，短期來(lái)看，在一攬子增量政策帶動(dòng)下，疊加年底各開(kāi)發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)，四季度新房市場(chǎng)或有進(jìn)一步改善。后續(xù)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵。

張波預(yù)計(jì)四季度總體成交量同比會(huì)有明顯提升，尤其是一二線熱點(diǎn)城市，“房?jī)r(jià)層面下降有望得到控制，價(jià)穩(wěn)量增將成為主要特點(diǎn)”。

（中國(guó)新聞周刊）

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。