齊魯網(wǎng)·閃電新聞4月2日訊 閃電新聞記者從濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)了解到，今后在濟南市購買商品房有了新變化：開發(fā)企業(yè)應(yīng)當將商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在售樓處公示，并在預(yù)售合同中予以明確而未簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的，行政審批部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。這是濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局新出臺的《濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《監(jiān)管辦法》）規(guī)定的，該辦法將于4月6日施行，原預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法同時作廢。

未簽訂監(jiān)管協(xié)議拿不到預(yù)售許可證。

《監(jiān)管辦法》適用于濟南市市區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理。根據(jù)《監(jiān)管辦法》，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。依法取得預(yù)售許可證進行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售人），在申請商品房預(yù)售許可前，從濟南市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)管銀行中選擇監(jiān)管銀行，開設(shè)監(jiān)管賬戶，主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂監(jiān)管協(xié)議。未簽訂監(jiān)管協(xié)議的，行政審批部門不得核發(fā)預(yù)售許可證。

如果解除購房合同，已交付的定金、首付款如何退款呢？《監(jiān)管辦法》規(guī)定，對預(yù)購人解除購房合同，定金、首付款等預(yù)售款已存入監(jiān)管賬戶的，開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中提交解除合同退款申請，主管部門系統(tǒng)登記后，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》，監(jiān)管銀行按照通知單辦理退款手續(xù)。

附濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法全文：

濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，維護商品房交易雙方合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《山東省商品房銷售條例》《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》和《濟南市人民政府關(guān)于全面推進綠色建筑高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》等法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本市市區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支出、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時購房人支付的全部房價款（包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款）。

本辦法所稱預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本辦法所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位或者個人。

第三條 濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱主管部門）負責預(yù)售資金監(jiān)管工作，各區(qū)（功能區(qū)）住建部門按照屬地管理原則聯(lián)動監(jiān)管。

第四條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管，遵循“專戶專存、?？顚Ｓ?、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

第五條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自取得《商品房預(yù)售許可證》開始，至取得《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》終止。

第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

第六條 本市范圍內(nèi)，自愿從事商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件，經(jīng)與主管部門簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，列為濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)管銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），配合開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第七條 預(yù)售人在申請商品房預(yù)售許可前，從濟南市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)監(jiān)管銀行中選擇監(jiān)管銀行，開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱監(jiān)管賬戶），主管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方簽訂《濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）。監(jiān)管協(xié)議示范文本由主管部門制定。未簽訂監(jiān)管協(xié)議的，行政審批部門不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第八條 預(yù)售人應(yīng)當將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知預(yù)購人，將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

第三章 預(yù)售資金收存

第九條 商品房預(yù)售資金應(yīng)當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶之外的其他賬戶。

預(yù)售人與預(yù)購人訂立商品房買賣合同網(wǎng)簽后，根據(jù)合同相關(guān)約定，預(yù)購人憑預(yù)售人出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶；簽訂定金合同的，預(yù)購人憑預(yù)售人出具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》將定金存入監(jiān)管賬戶，商品房買賣合同簽訂后自動轉(zhuǎn)為購房款。

預(yù)購人申請商品房按揭貸款的(含商業(yè)貸款和住房公積金貸款），預(yù)購人將首付款存入監(jiān)管賬戶，并書面委托貸款銀行將發(fā)放的按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶。

第十條 監(jiān)管銀行收到預(yù)購人交存和貸款銀行轉(zhuǎn)入的房價款后，向預(yù)購人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至主管部門。

《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》內(nèi)容包括但不限于：商品房預(yù)售合同編號、監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、預(yù)購人資金結(jié)算個人賬戶、預(yù)售資金總額、本次交存數(shù)額、累計交存數(shù)額、交存時間等。

第十一條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準，是指商品房預(yù)售項目自批準預(yù)售（正負零）的工程節(jié)點開始，到完成建筑安裝和小區(qū)內(nèi)配套等工程建設(shè)、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建筑面積費用。商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準，按照建設(shè)項目基礎(chǔ)（正負零）以上平均建安造價、小區(qū)內(nèi)配套費用3300元/平方米執(zhí)行。商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，是指批準預(yù)售的商品房面積與商品房預(yù)售資金監(jiān)管標準的乘積。

 第十二條 商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進度分為4個控制節(jié)點，分別為建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)驗收、單體竣工驗收備案、竣工綜合驗收備案?？刂乒?jié)點以整層頂板建成為準。對于高層、超高層或者大體量建筑，可以增加1-2個控制節(jié)點。

監(jiān)管資金留存比例，是指監(jiān)管賬戶中的資金余額占商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度的百分比。建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時，監(jiān)管資金留存比例為70%；取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例為35%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監(jiān)管資金留存比例為18%；取得《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》時，監(jiān)管終止。

第四章 支出和使用

第十三條 預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，超出監(jiān)管額度部分，企業(yè)可自行提取使用，但應(yīng)優(yōu)先用于預(yù)售項目建設(shè)。

第十四條 預(yù)售人申請使用資金監(jiān)管額度以內(nèi)的資金，應(yīng)當按照工程建設(shè)進度控制節(jié)點提出用款申請，執(zhí)行本辦法第十二條規(guī)定的監(jiān)管資金留存比例。預(yù)售人應(yīng)當如實填寫、提交以下材料，并對材料的真實性負責：

（一）企業(yè)用款申請表；

（二）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；

（三）按建成層數(shù)控制節(jié)點申請的，提交項目建設(shè)、施工、監(jiān)理單位簽字(章)的施工進度證明和樓體外立面施工的彩色照片；

（四） 按主體結(jié)構(gòu)驗收節(jié)點申請的，提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》；

（五）按取得工程竣工驗收備案節(jié)點申請的，提交《房屋建筑工程竣工驗收備案單》；

（六）按取得竣工綜合驗收備案節(jié)點申請的，提交《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》；

（七）預(yù)售人已經(jīng)向施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位或者供水、供電、供氣、供熱等施工安裝單位撥付款項的，提供付款證明；預(yù)售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶。

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件材料。

第十五條 濟南市房地產(chǎn)企業(yè)信用評定為AAA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低5個百分點。AA級企業(yè)，各撥付節(jié)點預(yù)售資金監(jiān)管留存比例降低3個百分點。

符合高星級綠色建筑、高星級健康建筑、被動式超低能耗建筑、裝配式建筑設(shè)計標準要求的建設(shè)項目，各撥付節(jié)點預(yù)售資金監(jiān)管留存比例可降低10個百分點。

具備或同時具備上述條件的，撥付節(jié)點建成層數(shù)達到地上規(guī)劃總層數(shù)二分之一時，監(jiān)管資金留存比例不低于60%；取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗收報告》時，監(jiān)管資金留存比例不低于25%，取得《房屋建筑工程竣工驗收備案單》時，監(jiān)管資金留存比例不低于10%。

第十六條 主體結(jié)構(gòu)驗收前，預(yù)售人可以憑列入濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)監(jiān)管銀行出具的見索即付、不可撤銷的保函部分抵頂商品房預(yù)售監(jiān)管資金，監(jiān)管資金留存比例不低于35%。保函自開立之日起生效，有效期至銀行收到所保監(jiān)管項目取得《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收(或分期竣工綜合驗收)備案證明》之日止。保函通過銀行系統(tǒng)對接推送至濟南市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。

第十七條 依據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財政廳、省民政廳聯(lián)合發(fā)布的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》（魯建物字〔2020〕7號）有關(guān)規(guī)定，實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的房地產(chǎn)開發(fā)項目，截至竣工交付尚未售出的住宅，由建設(shè)單位交存首期維修資金，建設(shè)單位應(yīng)當交納的維修資金可從監(jiān)管賬戶中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的維修資金到指定專用賬戶。

第十八條 主管部門收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取監(jiān)管額度內(nèi)資金申請的，3個工作日完成審核，并進行必要的現(xiàn)場查勘。符合條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》。不符合條件的，出具不予撥付通知單。監(jiān)管銀行收到主管部門核發(fā)的《商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付通知單》后，按照資金撥付額度及方向，2個工作日內(nèi)完成資金撥付。

第五章 終止和解除

 第十九條 預(yù)售項目已取得《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》的，開發(fā)企業(yè)持申請書、授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件及《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收（或分期竣工綜合驗收）備案證明》向主管部門申請辦理終止預(yù)售資金監(jiān)管手續(xù)。主管部門應(yīng)當自受理之日起3個工作日內(nèi)進行審核，符合終止預(yù)售資金監(jiān)管條件的，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》;不符合條件的，出具不予終止通知單。

第二十條 監(jiān)管銀行應(yīng)當按照《商品房預(yù)售資金監(jiān)管終止通知單》終止監(jiān)管。

第二十一條 預(yù)購人解除購房合同時，預(yù)購人的定金、首付款等預(yù)售款已經(jīng)存入監(jiān)管賬戶的，預(yù)售人在預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中提交解除合同退款申請，主管部門系統(tǒng)登記后，出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》，監(jiān)管銀行按照《通知單》辦理退款手續(xù)?！?/p>

第六章 法律責任

 第二十二條 預(yù)售人有下列行為的，主管部門責令其限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴重的可暫停其預(yù)售合同網(wǎng)簽業(yè)務(wù)，依法應(yīng)予以行政處罰的移送相關(guān)執(zhí)法部門處理:

（一）未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的;

（二）變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的;

（三）未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的;

（四）提供虛假材料的;

（五）其它違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十三條 施工、監(jiān)理單位提供虛假資料或利用其他手段協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)騙取調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管留存比例的，依法追究相關(guān)責任。

 第二十四條 監(jiān)管銀行有下列行為的，主管部門按照商品房預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議暫停或者終止其監(jiān)管銀行資格，并由其承擔相應(yīng)責任，同時通報金融管理部門:

（一）未按規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的；

（二）未經(jīng)主管部門同意，擅自支付商品房預(yù)售資金的;

（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預(yù)售資金的;

（四）其他違反本辦法或者商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的行為。

 第二十五條 主管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附 則

第二十六條 平陰縣、商河縣可參照本辦法執(zhí)行，也可依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的實施細則。 

第二十七條 本辦法自2021年4月6日起施行，有效期至2023年4月5日。《濟南市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（濟建發(fā)〔2016〕2號）同時廢止。