原標(biāo)題：現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制不能一蹴而就

來源：中華工商時(shí)報(bào)

原標(biāo)題：現(xiàn)房銷售代替預(yù)售制不能一蹴而就

來源：中華工商時(shí)報(bào)

2023年1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位”，緊接著包括山東、河南、安徽、四川在內(nèi)的多個(gè)省份均提出提高預(yù)售門檻，開展“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)。

這一消息引發(fā)市場關(guān)注，但也可謂是“幾家歡喜幾家愁”。對消費(fèi)者而言，可以減少對樓盤爛尾問題的擔(dān)憂，但對于高周轉(zhuǎn)模式的房地產(chǎn)企業(yè)來說，則意味著資金回籠周期變長。

商品房預(yù)售制是中國香港地產(chǎn)商霍英東70年前創(chuàng)立的，通俗地說，商品房還沒建好，開發(fā)商就可以拿出來開盤預(yù)售。拿到預(yù)售資金后，不僅能完成后期建設(shè)，還能繼續(xù)拿地。商品房預(yù)售制對應(yīng)的是“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債”開發(fā)模式，在過去中國大陸城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，該開發(fā)模式高度適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，能夠有效扶持處于成長期的開發(fā)商，通過資金和銷售的快周轉(zhuǎn)，達(dá)到提振市場行情、擴(kuò)大市場規(guī)模的目的。但隨著目前城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入新的階段，疊加市場變化因素，房地產(chǎn)市場告別黃金時(shí)代，在“房住不炒”政策定位下，預(yù)售制權(quán)責(zé)失衡等交易困局逐漸暴露出來。

近三年受疫情影響，不少開發(fā)商資金鏈斷裂，出現(xiàn)了很多爛尾樓，也出現(xiàn)了停貸現(xiàn)象，這就使得預(yù)售制風(fēng)險(xiǎn)被放大。而現(xiàn)房銷售沒有那較長時(shí)間的交付期，可以降低房屋爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也會促使開發(fā)商在房屋質(zhì)量安全方面多下功夫。有一些市場人士認(rèn)為，不妨利用好這個(gè)時(shí)機(jī)，加速推進(jìn)預(yù)售制向現(xiàn)房銷售改變。這不僅可以恢復(fù)消費(fèi)者信心，為消費(fèi)者提供全新家居體驗(yàn)，大大提高購房舒適性，便捷地完成購房手續(xù)，減少在購房過程中不必要的煩惱，而且可以在一定程度上減少房地產(chǎn)市場交付風(fēng)險(xiǎn)，助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

2月24日，瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室發(fā)表機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)稱，為保交樓，大部分中國大陸開發(fā)商認(rèn)同預(yù)售制長期或逐漸轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售，“未來，中國的住房銷售安排可能從百分百預(yù)售，轉(zhuǎn)向10%-25%的預(yù)付加上竣工后付款的模式，類似于新加坡和澳大利亞。”近期多地試點(diǎn)部署，也都強(qiáng)調(diào)是“鼓勵(lì)”和“探索”，而并非硬性要求。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變很有必要，但短期內(nèi)現(xiàn)房銷售也不能完全代替預(yù)售制。

首先，現(xiàn)房銷售要求開發(fā)商提前將樓盤的房屋修建完成，如果樓盤面積較大，可能需要較長的施工時(shí)間和投入更多人力物力才能完成，不太可能在短期內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。其次，現(xiàn)房銷售對開發(fā)商資金實(shí)力、質(zhì)量管控水平提出了高要求，但房地產(chǎn)市場還處在轉(zhuǎn)型階段，不少開發(fā)商運(yùn)營壓力較大，推進(jìn)現(xiàn)房銷售還需要考慮行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，也需要出臺并落實(shí)好各種配套政策，這是一個(gè)長期的過程。再者，預(yù)售制有利于促進(jìn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益，為他們提供更多開發(fā)資金，可以更好地滿足開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)需求，而現(xiàn)房銷售沒有這些優(yōu)勢。最后，預(yù)售制已經(jīng)運(yùn)行了將近30年，早已與土地出讓、城市開發(fā)等深度關(guān)聯(lián)，若要完全完成向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變，涉及很多系統(tǒng)性優(yōu)化調(diào)整，難度不小，若是目標(biāo)定位將現(xiàn)房銷售規(guī)模占比提升一定的百分點(diǎn)，或許更符合現(xiàn)狀。

可以說，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議所提出的正是最為穩(wěn)妥的方式，預(yù)售制和現(xiàn)房銷售兩者都要抓好。按照現(xiàn)在房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變是必然的，適應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流。但這種轉(zhuǎn)變不能一蹴而就，預(yù)售制作為較長時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)主流銷售模式，也需要不斷完善，不斷趨利避害，例如不斷加強(qiáng)并落實(shí)好資金監(jiān)管等等。

（作者單位：北京工商大學(xué)）

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