聚焦房企高杠桿擴張壓力

銷售回款放慢的路上，是即將到來的償債高峰期。

《證券日報》記者根據同策咨詢研究部統計的數據獲悉，2017年上半年，40家典型房企融資額達3689.38億元人民幣，直逼3700億元。

資料圖 中新社記者 駱云飛 攝

值得關注的是，公司債已經連續收緊8個月，在此期間，同策咨詢監測的40家典型房企中鮮有企業拋出過去動輒上百億元大手筆的融資計劃，但6月份，這40家房企融資額度超過1131億元，環比2017年5月份的604.92億元上漲87.08%，幾乎翻倍。

對此，有業內人士認為，調控高壓下，盡管典型房企項目布局城市分散，融資能力強，有應對調控周期的優勢，但5月份以來，銷售回款已經放緩，要想抗住接下來的市場轉冷和償債壓力，不得不開始大量儲備“糧食”。

多位業內分析師也表示，從房企債務端來看，典型上市房企存量債務期限大多為2年-3年期，因此，過去兩年發行的大規模債務融資將在明后年集中兌付。屆時，若銷售回款難以到位，將有一些房企會被迫退出房地產市場。

上半年舉債近3700億元

據同策咨詢研究部統計顯示，今年上半年，40家房企融資3689億元，其多來自境內銀行貸款、境內再融資、信托貸款、中期票據、海外融資、委托貸款和公司債等渠道。

同策咨詢研究部研究員張吉輝表示，自2016年11月份以來，房企境內發行公司債渠道收緊，公司債的額度大幅下降，但40家典型房企的融資總額度仍能保持每月略增的趨勢，而且今年6月份單月融資額突破千億元，這是自2016年9月份以來融資總額再度突破千億元的表現。

張吉輝稱，房企作為資金密集型企業，對資金持續性的需求和外部環境的收縮可能導致了股權融資金額自4月份以來的持續上漲。

從近幾月以來的數據可見，通過出讓項目權益進行股權融資的房企中不乏龍頭房企的身影。然而，出讓股權(有可能是明股實債)等于出讓部分未來收益，且資管、信托、私募基金的融資成本相對來說更高于市場化的融資成本。

值得一提的是，由于境內融資渠道受阻，尤其公司債難以放行，房企海外融資猛增。

據中原地產研究中心向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，2017年至今，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。

更重要的是，張吉輝認為，在境內去杠桿，境外美元進入加息通道的經濟大背景下，房企依舊獲得高額融資，這意味著創新融資方式(包括其他債權融資和新型股權再融資方式)已經成為大部分房企融資的主要方式之一。

張吉輝稱，以6月份已披露數據來分析，創新融資方式所籌集資金占6月份融資總額的一半以上(50.93%)；而40家上市房企6月份整體融資成本已抬升至5%以上，更甚者達到6%以上。其中，海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來利率整體上浮。目前，境內境外融資環境均不寬松，債權融資成本境內外同時提高，并且相差無幾。

然而，更大的壓力不是融資成本的上升，而是明后年將至的償債高峰期。

明后年將出現償債高峰期

有統計數據顯示，2015年下半年以來，基于公司債發行門檻低、融資成本低等優勢，公司債發行規模猛增。2015年全年房企發行公司債規模高達4302億元，其中下半年占比達到95%，2016年前7個月，已累計發行5760億元，超過去年全年水平。

而這些債務將在未來兩年進入集中兌付期。

廣發證券房地產分析師樂加棟預計，20 18年—2019年，樣本房企債務兌付數量是未來幾年的高點，兌付規模將分別高達3375億元和4474億元。當然，需要指出的是，大型房企憑借更高的銷售回款額度以及更加穩健的財務水平，在融資方面將更具備優勢。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兌付風險。

更重要的是，2016年大量銀行表外資金借道非標流入房地產領域，大量的表外融資使得房企杠桿水平存在被低估的現象，這意味著明后年房企的償債壓力比想象中更大。

長江證券房地產分析師蒲東君也表示，由于債務“期現結構”的原因，房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從短期債務償付能力來看，貨幣資金覆蓋率長期處于1倍以上，最高可達3倍以上，意味著房地產企業結余大量在手現金，短期沒有償債壓力。但是從長期來看，由于2014 年至 2016 年，房地產企業發行了大量 3 年至 5 年期的公司債券等長期債務工具，將在 2017年下半年陸續迎來兌付期。

“大筆舉債擴張的中小企業，高價拿地的企業，甚至項目布局城市不均衡的房企都將面臨高杠桿運營帶來的償債壓力，甚至有些房企將遭遇‘生死劫’，預計今年下半年，為了生存或者減壓，房企的并購案將更多。”另有分析師向本報記者如是表示。

■證券日報 記者 王麗新

[責任編輯：楊凡、蘇琛]

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