商業(yè)裙樓改公寓

到底買不買得過？

繼珠江新城推出98萬元一套的公寓之后，天河公園板塊也出現(xiàn)號(hào)稱80萬元一套復(fù)式公寓的項(xiàng)目，這些地段好，總價(jià)明顯低于周邊區(qū)域的項(xiàng)目都聲稱可銷售給個(gè)人投資者，也吸引了不少人關(guān)注，記者探訪得知，項(xiàng)目均是多年前的商業(yè)裙樓物業(yè)重新包裝而成。這是新的投資產(chǎn)品嗎？購買又是否有風(fēng)險(xiǎn)呢？業(yè)內(nèi)人士表示，由于樓市調(diào)控政策的影響，樓市投資門檻提升，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)一些應(yīng)對(duì)政策的產(chǎn)品，不少是打政策擦邊球的，對(duì)于消費(fèi)者而言，除看物業(yè)本身的價(jià)格和價(jià)值，還有注意物業(yè)的產(chǎn)權(quán)問題，更要提防政策變動(dòng)帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。

華諾思天河新都會(huì)位于疊翠臺(tái)裙樓。

文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 劉麗琴

裙樓改公寓 價(jià)格是周邊住宅一半

近日，天河公園板塊的東方都會(huì)廣場(chǎng)附近有不少銷售人員向過往路人推薦公寓物業(yè)，“80萬可買一套天河復(fù)式公寓”，地段、價(jià)格都很吸引人，也引起一些購房者的興趣。記者在現(xiàn)場(chǎng)見到，名為華諾思天河新都會(huì)的項(xiàng)目實(shí)際是疊翠臺(tái)二樓裙樓物業(yè)被分割成80多套單位出售，銷售人員告訴記者，項(xiàng)目是華諾思購買后改造分割，面積在19~46平方米，從平面布局圖看，二樓裙樓被分割成四排，望天河公園和小區(qū)的部分有窗，而中間的單位都是無窗的，被稱80萬元一套的就是19平方米的小戶型。現(xiàn)場(chǎng)可見，不少周邊客戶在銷售中心咨詢，銷售中心有兩三間樣板房，記者在25平方米的復(fù)式公寓樣板房見到，單位層高在3米多，搭建的二樓僅能容人矮身而上，一米六的人都難以站直，這樣的單位價(jià)格在120萬元左右，項(xiàng)目均價(jià)約4.5萬元/m2。而項(xiàng)目所處的疊翠臺(tái)樓棟一至三樓仍有不少正在經(jīng)營的店鋪和公司，二樓有部分被圍蔽施工。

這樣的項(xiàng)目，很容易讓人想起去年引起關(guān)注的珠江新城馬會(huì)·鉑金公寓項(xiàng)目，宣傳為全新CBD花園小區(qū)產(chǎn)權(quán)Loft公寓的馬會(huì)·鉑金公館，實(shí)際是位于黃埔大道的跑馬地花園的裙樓二三四層改造的，分割產(chǎn)權(quán)出售，約有200套，面積涵蓋23~36平方米，主力戶型是25平方米的Loft單位，一半以上的戶型不帶明窗戶。在去年8月一輪熱銷之后，因僅拿著不動(dòng)產(chǎn)中心產(chǎn)權(quán)分割的受理回執(zhí)就進(jìn)行銷售而被質(zhì)疑，日前記者再次前往項(xiàng)目探訪見到，項(xiàng)目所在裙樓二三層正在進(jìn)行施工改造。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目是今年1月再次開始銷售，目前已完成產(chǎn)權(quán)分割，200多個(gè)產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)拿到手，去年購買的客戶有的已經(jīng)可以去辦理過戶手續(xù)，新購買的客戶在付款兩個(gè)月后基本可辦理過戶手續(xù)，項(xiàng)目今年下半年就可以交付。目前剩余貨量不多，還有些3萬多元/m2的特惠單位，相比去年開盤價(jià)已下降不少。

這類裙樓改成的公寓項(xiàng)目面積小、總價(jià)低、地段好，相比周邊住宅銷售價(jià)格幾乎是一半。由于現(xiàn)在很多人手頭都有閑置資金，位于核心地段的物業(yè)一百萬元左右，讓不少人心動(dòng)，而且項(xiàng)目都表示可以貸款。這樣的物業(yè)投資價(jià)值究竟如何？業(yè)內(nèi)人士表示，這需要綜合考慮物業(yè)的素質(zhì)、后期運(yùn)營等，無論珠江新城還是天河公園板塊，地段優(yōu)越性都非常明顯，而區(qū)域內(nèi)類似產(chǎn)品供應(yīng)非常有限，因此具有一定的投資價(jià)值。中原地產(chǎn)上寓分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理廖其榮表示，天河公園板塊二手住宅項(xiàng)目售價(jià)達(dá)7萬元/m2，華諾思天河新都會(huì)這樣的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)很少，與住宅項(xiàng)目也不具有可比性，目前區(qū)域內(nèi)二手物業(yè)以四五十平方米的中小戶型供應(yīng)為主，30平方米的住宅月租金在3500元左右，個(gè)別特別殘舊配置不齊全的物業(yè)租金在2000元左右。以單身人士、情侶、工作室租賃需求為主，整體確實(shí)處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

不過，這樣的項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值則見仁見智了。如馬會(huì)·鉑金公館項(xiàng)目并不算便宜，附近3~5年的二手商業(yè)公寓如跑馬地大廈、馬賽國際商務(wù)中心等，二手價(jià)格在3.2萬~3.3萬元/m2。由于這些項(xiàng)目單位面積小、密度高，居住舒適度不高，而目前長租公寓的快速發(fā)展布局，讓中低價(jià)位的租賃選擇更多，投資回報(bào)能否達(dá)到宣傳的月租金在4000~6000元具有不確定性。

馬會(huì)鉑金公館二三層在進(jìn)行裝修。

產(chǎn)權(quán)界定模糊 政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)大

值得關(guān)注的是，裙樓改公寓的產(chǎn)權(quán)問題。這些項(xiàng)目都是由裙樓商鋪分割改建而成，以二手物業(yè)進(jìn)行交易。在采訪中不少中介人士對(duì)記者表示，這是個(gè)敏感的問題而不愿過多回應(yīng)。而去年受到質(zhì)疑的馬會(huì)·鉑金公館目前銷售似乎也受到些影響，銷售中心外部已看不到項(xiàng)目名，各種宣傳都收在內(nèi)堂之中。

為何目前不斷出現(xiàn)由裙樓改成的公寓項(xiàng)目？2016年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，允許改建房屋用于租賃，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。被業(yè)內(nèi)解讀為允許“商改住”。業(yè)內(nèi)人士表示，國家鼓勵(lì)商鋪改公寓，鼓勵(lì)出租，但不是出售，很多業(yè)主將商業(yè)裙樓改成商務(wù)公寓出售，有打擦邊球之嫌。且2017年出臺(tái)的“3·30”新政規(guī)定公寓不可賣給個(gè)人，通過產(chǎn)權(quán)分割方式進(jìn)行二手交易也避開了政策的限定。這樣的操作究竟合不合規(guī)，目前沒有清晰界定。

這樣的復(fù)式單位舒適性低。

按照《市國土房管局印發(fā)關(guān)于規(guī)范商業(yè)用房分割登記意見的通知》，已經(jīng)取得不動(dòng)產(chǎn)證的商業(yè)用房，原規(guī)劃許可無標(biāo)示間隔的，符合以下條件可辦理分割登記：(1)房屋具有固定界限并可以獨(dú)立使用。固定界限可以是固定的圍護(hù)物或明確的界址點(diǎn)閉合形成的界線。房屋布局應(yīng)不影響相鄰房屋的獨(dú)立通行權(quán)、相鄰權(quán)。(2)房屋分割符合消防要求，已辦理消防驗(yàn)收或備案。建筑面積大于一萬平方米的商業(yè)用房分割，應(yīng)當(dāng)報(bào)消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收；小于或等于一萬平方米的商業(yè)用房分割，應(yīng)當(dāng)報(bào)消防設(shè)計(jì)、竣工驗(yàn)收備案；法律另有規(guī)定的依其規(guī)定。(3)分割后的商業(yè)用房套內(nèi)建筑面積不少于1平方米。(4)房屋測(cè)繪成果報(bào)告與房屋現(xiàn)狀、消防設(shè)計(jì)平面示意圖等相一致，且有唯一的單元編號(hào)和位置標(biāo)注。(5)涉及修改建筑外立面、建筑結(jié)構(gòu)形式和變更使用性質(zhì)、功能布局的應(yīng)先取得規(guī)劃許可。規(guī)定顯示，已初始登記的商業(yè)用房必須辦理分割登記后方可進(jìn)行分割銷售，交易資金由當(dāng)事人按有關(guān)規(guī)定通過銀行托管辦理交割。

由此可見，裙樓商鋪是可以進(jìn)行分割的，購房者需注意的是要在分割登記以后才可以購買，目前一些項(xiàng)目在申請(qǐng)分割階段就進(jìn)行銷售，此時(shí)購房者的權(quán)益是得不到保障的，因?yàn)橘I家要購買的公寓還不存在，如果發(fā)展商產(chǎn)權(quán)分割失敗，就賣不了了，與發(fā)展商簽訂的購買合同不受法律保護(hù)。

[責(zé)任編輯：楊凡、楊婷婷]

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