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長(zhǎng)租公寓走到十字路口 業(yè)內(nèi)人士稱未來2年將迎洗牌

來源:中國(guó)青年報(bào)

作者:

2018-09-04 07:05:09

原標(biāo)題:租賃“資本化”引爭(zhēng)議 “千軍萬馬”仍難盈利

長(zhǎng)租公寓走到十字路口

之前被視為創(chuàng)業(yè)風(fēng)口的長(zhǎng)租公寓,站上了輿論的風(fēng)口浪尖,也走到了事關(guān)前途的十字路口。

8月20日,杭州鼎家公寓停止運(yùn)營(yíng),其主要原因是利用租房貸的高杠桿實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張,但運(yùn)營(yíng)能力跟不上,導(dǎo)致資金鏈斷裂。這一事件涉及400萬元資金缺口、6家網(wǎng)貸平臺(tái)、4000戶租客。今年3月,在上海擁有4000間房源的長(zhǎng)租公寓愛公寓宣布資金鏈斷裂,許多租客在不知情的情況下被申請(qǐng)了租房貸。

過去幾年,長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)了從零開始的快速增長(zhǎng)。據(jù)58集團(tuán)發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》,截至今年3月,全國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)到1200家,運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬間。

而在這種快速增長(zhǎng)中,“二房東”的商業(yè)模式逐漸顯露出盈利能力較弱的現(xiàn)實(shí)困境。因此,租客分期還款、公寓一次性收款的租房貸成為部分長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)的重要手段。“在沒有更多金融產(chǎn)品和政策支持下,這是為數(shù)不多的比較好用的金融工具。”一位長(zhǎng)租公寓企業(yè)的高管表示。

但是,引入租房貸實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)卻少有公開討論。啟信寶的數(shù)據(jù)顯示,自2017年年底至今,已有8家長(zhǎng)租公寓“陣亡”,其中資金鏈斷裂的有5家。

這位長(zhǎng)租公寓的高管告訴記者,許多金融機(jī)構(gòu)都暫停了租金貸業(yè)務(wù),這對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響跟銀行抽貸差不多,會(huì)導(dǎo)致公寓企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流動(dòng)性問題。上周,住建部、人民銀行等已召集長(zhǎng)租公寓企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)開展內(nèi)部研討,商議如何開展租房貸業(yè)務(wù)并控制相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

租房貸引出“資本化”爭(zhēng)議

因?yàn)榫哂休^為穩(wěn)定的持續(xù)還款能力,許多金融機(jī)構(gòu)與長(zhǎng)租公寓企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)合作開展了不少租房貸業(yè)務(wù)。

2017年11月,建行深圳市分行與包括萬科、華潤(rùn)、碧桂園等在內(nèi)的11家房地產(chǎn)企業(yè)簽約,進(jìn)軍房產(chǎn)租賃市場(chǎng),并推出“按居貸”,為租客提供純信用貸款用于租房,起初執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率,最高可貸100萬元,最長(zhǎng)可貸10年。此前,平安好房、京東金融等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)也與一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)合作,開展了房租分期貸款等金融業(yè)務(wù)。

公眾擔(dān)心的是,在不知情的情況下簽訂的租房貸,逾期會(huì)影響個(gè)人征信。今年5月,長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)蛋殼公寓被用戶曝光,在用戶不知情的情況下,與其簽訂租房貸合約。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,租房貸在租客簽約前看起來非常方便,但租后的各類問題仍然存在。例如,一旦租客在中途不想繼續(xù)租住,或者房東中途需要收回房源,原有的租房關(guān)系被打破,租房貸是否還要繼續(xù)足額還款,很可能會(huì)引起各方糾紛。

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊現(xiàn)領(lǐng)曾告訴中國(guó)青年報(bào)·中青在線記者,就借貸關(guān)系來看,如果租客不能按時(shí)還款便會(huì)構(gòu)成違約,可能影響到租客的征信。而早在2015年,租房分期市場(chǎng)就迎來了一次洗牌,一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作,且缺乏完善的風(fēng)控體系,導(dǎo)致無法持續(xù)。

更加引人擔(dān)憂的是,住房租賃企業(yè)可能以租房貸獲取的資金用于搶占房源,從而抬高房租價(jià)格。

8月17日,北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中,住建委表示,住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源;不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜表示,此次監(jiān)管層之所以對(duì)租房貸采取更為審慎的態(tài)度,是因?yàn)橛幸恍┳赓U企業(yè)通過租房貸從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲取大筆資金用于收房,實(shí)際上把方便租客還房租的工具變成了自身融資的渠道,而這類企業(yè)也缺乏對(duì)借款人的信用評(píng)級(jí)、抵押物等風(fēng)控能力,存在很大的風(fēng)險(xiǎn)敞口。

汪麗娜以鼎家公寓的案例分析,其通過租房貸獲取資金后快速收房,但有的房客沒有足夠資金還款,或者房源過多但沒能租出去,就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。“現(xiàn)在很多地方查租房貸,主要是查中介機(jī)構(gòu),它沒有金融許可、欺詐顧客,另外它自己的經(jīng)營(yíng)狀況、資質(zhì)不符合長(zhǎng)租公寓這樣的經(jīng)營(yíng)管理水平。”

盈利難、“To VC”增長(zhǎng),長(zhǎng)租公寓或?qū)⑾磁?/p>

如果以2014年YOU+(優(yōu)家)國(guó)際青年公寓獲投資為起點(diǎn),長(zhǎng)租公寓已經(jīng)過4年的發(fā)展。在此期間,創(chuàng)業(yè)公司、房地產(chǎn)企業(yè)、酒店企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等紛紛投入這門生意。

近年來,在拿地成本高企、調(diào)控政策嚴(yán)格的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)開始將長(zhǎng)租公寓作為重要戰(zhàn)略布局。萬科、金地、龍湖、旭輝、碧桂園、綠地等房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓。有統(tǒng)計(jì)稱,百強(qiáng)房企之中已有超過30家布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。此外,長(zhǎng)租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少、空置率更低等特點(diǎn),也吸引了華住、鉑濤、亞朵等酒店企業(yè)的入局。

而接近租賃房源和客源的中介機(jī)構(gòu)也早已開展布局,鏈家旗下孵化的自如、我愛我家旗下的相寓等都是其中代表,并且在總體規(guī)模上遙遙領(lǐng)先。另外,專注某些細(xì)分領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)這幾年也風(fēng)頭正盛,例如魔方公寓、寓見、新派公寓、青客公寓、水滴公寓等。

“可以說是‘千軍萬馬’做長(zhǎng)租公寓,但是它的利潤(rùn)率太低了,坪效(每平米營(yíng)業(yè)面積上產(chǎn)生年?duì)I業(yè)額)太低了,它不是一個(gè)高盈利行業(yè)。”房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂表示,由于資產(chǎn)價(jià)格高企,長(zhǎng)租公寓的拿房成本仍然很高,而且市場(chǎng)利率比較高,長(zhǎng)租公寓穩(wěn)定盈利的難度仍然很大。

雖然盈利很難,但一些長(zhǎng)租公寓在近兩年明顯加快了拿房、拓展市場(chǎng)的速度。以規(guī)模最大的長(zhǎng)租公寓企業(yè)自如為例,2016年其出租房源約35萬間,2017年達(dá)50萬間,截至今年上半年,自如管理的公寓房間已超過70萬間。

資本方面也對(duì)這類規(guī)模快速增長(zhǎng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)非常青睞。以另一家長(zhǎng)租公寓企業(yè)蛋殼公寓為例,其3年內(nèi)完成了數(shù)輪融資,今年已完成2輪共計(jì)1.7億美元的融資,還曾發(fā)行總規(guī)模2.035億元的公募ABS(資產(chǎn)支持證券)“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

在盈利方式仍然未明的情況下,此類快速融資、快速拿房的增長(zhǎng)模式在業(yè)內(nèi)一直存在爭(zhēng)議。長(zhǎng)租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家的創(chuàng)始人兼CEO劉翔注意到,當(dāng)前許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)的增長(zhǎng)屬于“To VC”的模式,投資機(jī)構(gòu)的偏好成為此類長(zhǎng)租公寓增長(zhǎng)的方向。但大多數(shù)投資機(jī)構(gòu)在給長(zhǎng)租公寓投資調(diào)研時(shí),都會(huì)將房源規(guī)模作為第一甚至是唯一要素。“估值不是看企業(yè)的管理水平,精細(xì)化程度和口碑。”

在他看來,長(zhǎng)租公寓需要數(shù)年時(shí)間才能回本的特征,與投資機(jī)構(gòu)希望快速增長(zhǎng)、快速獲得回報(bào)的訴求之間,存在著一定的矛盾。在“To VC”的增長(zhǎng)模式下,很容易在規(guī)模快速擴(kuò)張的同時(shí),忽視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

他舉了自己最熟悉的成都市場(chǎng)的案例。部分公寓企業(yè)在進(jìn)入成都市場(chǎng)后,會(huì)將面向房東的收房?jī)r(jià)格抬高兩三成,以求自身規(guī)模的快速增長(zhǎng)。這在對(duì)其他長(zhǎng)租公寓企業(yè)形成擠出效應(yīng)的同時(shí),也帶來了后續(xù)問題:為了收回成本,這類公寓必須抬高租客端的租金價(jià)格,但這樣一來也會(huì)提高房間的空置率,最終難以保持收支平衡。“在大多數(shù)長(zhǎng)租公寓連盈利模式都還沒找到的情況下,這種做法是很危險(xiǎn)的。”

劉翔認(rèn)為,這一次站上輿論的風(fēng)口浪尖,其實(shí)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)而言是一場(chǎng)洗禮,讓企業(yè)、投資界更加理性看待機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。他預(yù)判,長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在接下來的2年內(nèi)將迎來一輪洗牌,一些重銷售、輕風(fēng)控的中小平臺(tái)將“爆雷”。

租房市場(chǎng)的監(jiān)管該怎么做

在此輪關(guān)于長(zhǎng)租公寓的討論中,無論是房租漲價(jià)還是租房貸,一個(gè)繞不開的問題是,租房市場(chǎng)應(yīng)該怎么監(jiān)管?

一直以來,監(jiān)管部門對(duì)商品房市場(chǎng)有一整套制度約束,但租房市場(chǎng)尚缺成體系的制度規(guī)范。“長(zhǎng)租公寓、租房貸款都是新事物,金融監(jiān)管、房地產(chǎn)監(jiān)管這些沒有跟上,所以就出現(xiàn)了很多中介違規(guī)操作欺詐顧客的情況。”汪麗娜認(rèn)為,要培育好租房市場(chǎng),根源還在于政策層面立好規(guī)矩,安排房源供給。

事實(shí)上,各地監(jiān)管部門也在醞釀新的監(jiān)管措施。日前,從深圳房博會(huì)傳出消息,深圳市正在探索建立穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度:一房一價(jià),一年一調(diào),原則上房租年增長(zhǎng)率最高不超過5%,租房對(duì)象面向在深圳繳納社保滿一年以上的未購房居民。

對(duì)此,全靂分析,該制度僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對(duì)整個(gè)租房市場(chǎng)影響有限,但說明監(jiān)管層面正在努力彌補(bǔ)過去的欠賬。“當(dāng)這個(gè)行業(yè)里基礎(chǔ)性的東西缺失的時(shí)候,運(yùn)營(yíng)的人能把這個(gè)行業(yè)變好嗎?”全靂建議,監(jiān)管部門可以依托社會(huì)力量,在已有的房源平臺(tái)基礎(chǔ)上,建設(shè)全社會(huì)統(tǒng)一的租房平臺(tái),既保證租客端的真房源,又減少租房企業(yè)端的“壟斷”爭(zhēng)議。

過去幾年,在租賃市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的同時(shí),監(jiān)管政策和配套措施沒能跟上。如今,各地正在加速政策落地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年下半年以來,已有23個(gè)城市出臺(tái)住房租賃新政,通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范住房租賃交易服務(wù)和增加租房補(bǔ)貼等舉措,促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

7月、8月兩月出臺(tái)住房租賃新政的23個(gè)城市中,有10個(gè)城市的政策在擴(kuò)充房源、加強(qiáng)用地保障方面發(fā)力。例如,8月21日,北京市住建委開會(huì)要求,近期迅速新建一批、分配一批、收購轉(zhuǎn)化一批、改建一批租賃住房,以穩(wěn)定租賃市場(chǎng)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為,對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管,政府需要做的是維護(hù)市場(chǎng)秩序,保證平臺(tái)交易真房源,給低收入者和人才提供公租房,但不一定要采取房租管控的辦法。“房租價(jià)格應(yīng)該由供求關(guān)系決定,不必過多干涉,租賃市場(chǎng)同樣有高中低檔需求,各類租賃價(jià)格也會(huì)隨行就市。”

作為長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)者,劉翔希望,監(jiān)管部門在管控租房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),明確一系列監(jiān)管細(xì)則。日前,有消息稱北京銀行、建設(shè)銀行、平安銀行等金融機(jī)構(gòu)均已暫停租房貸款業(yè)務(wù)。另據(jù)一位不愿具名的長(zhǎng)租公寓企業(yè)高管透露,目前九成以上有租房貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)都暫停了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。

劉翔認(rèn)為應(yīng)該將租房貸納入監(jiān)管范疇,出臺(tái)專門的措施,但不能“一刀切”,否則會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)公寓企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問題。在他看來,監(jiān)管部門應(yīng)該盡快針對(duì)租房貸出臺(tái)明確的監(jiān)管意見,明確金融機(jī)構(gòu)如何操作這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

他建議,監(jiān)管部門可以考慮,要求長(zhǎng)租公寓企業(yè)將租房貸資金存入專門的監(jiān)管賬戶,以保證企業(yè)償付能力,以及資金專款專用。但這還需要金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門出臺(tái)更加完善的制度細(xì)則和配套措施。(記者 王林 實(shí)習(xí)生 左琳 潘婷)

[責(zé)任編輯:楊凡、穆楠]

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