有樓盤(pán)加推僅賣(mài)出三成房源，有樓盤(pán)搖號(hào)“零報(bào)名”

杭州多板塊面臨價(jià)格體系重塑

都會(huì)錢(qián)塘第二次開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)

如果沒(méi)有限價(jià)，地價(jià)有多高，房?jī)r(jià)就能賣(mài)到多高？在即將過(guò)去的10月，答案已經(jīng)顯而易見(jiàn)：隨著房?jī)r(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，即便沒(méi)有限價(jià)，杭州多個(gè)板塊的價(jià)格體系也已經(jīng)撐不住，面臨重塑。在這些板塊，除非房企的資金實(shí)力足以支撐其熬過(guò)整個(gè)下行周期，否則降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。

都會(huì)錢(qián)塘加推賣(mài)了不到6成

購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格過(guò)高

上周三晚，位于下沙大學(xué)城北的金地宋都都會(huì)錢(qián)塘第二次開(kāi)盤(pán)。這次加推，都會(huì)錢(qián)塘推出了8號(hào)樓和15號(hào)樓共64套洋房，均價(jià)為27063元/m2（含3500元/m2精裝修），最終報(bào)名人數(shù)僅76組，中簽率高達(dá)84.2%。

記者來(lái)到選房現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)報(bào)名登記的客戶有不少根本沒(méi)來(lái)選房，幾乎每10組客戶中就有3到4組缺席，甚至包括順位比較靠前、可以選到較好房源的購(gòu)房者，如4號(hào)、7號(hào)、10號(hào)、13號(hào)、15號(hào)等。

待選房結(jié)束，記者進(jìn)入選房區(qū)看到，125m2的大戶型銷(xiāo)售了13套，89m2的小戶型賣(mài)了24套，總共去化了57.8%。這就是最真實(shí)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。

事實(shí)上，該項(xiàng)目首開(kāi)的銷(xiāo)售情況就不太理想。首開(kāi)的182套房源均為89m2的洋房產(chǎn)品，均價(jià)27170元/m2（含3500元/m2精裝修），開(kāi)盤(pán)結(jié)束后還剩下了60多套房源未售完。在上周三的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，首次開(kāi)盤(pán)的房源，至今還剩一些沒(méi)有賣(mài)完。

記者采訪了幾位最終沒(méi)有買(mǎi)房的購(gòu)房者，大多覺(jué)得這個(gè)價(jià)格偏貴。一位購(gòu)房者說(shuō)：“板塊周邊的二手房，雖然是高層不是洋房，現(xiàn)在24000元/m2上下就能買(mǎi)到，有一些小區(qū)我問(wèn)了一下，兩萬(wàn)出頭的價(jià)格也能買(mǎi)得到，而且馬上就能入住。這么一比，都會(huì)錢(qián)塘要貴不少?！?/p>

都會(huì)錢(qián)塘的樓面價(jià)13369元/m2，目前的價(jià)格顯然算不上限價(jià)。但現(xiàn)在的售價(jià)，已經(jīng)遠(yuǎn)高于周邊二手房?jī)r(jià)。雖然下沙的新盤(pán)不多，但購(gòu)房者以剛需居多，對(duì)價(jià)格較為敏感，購(gòu)買(mǎi)力似乎難以支撐目前都會(huì)錢(qián)塘的價(jià)格體系。

接下去都會(huì)錢(qián)塘是否會(huì)進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整，尚待觀望。

良渚板塊同質(zhì)化明顯

已有樓盤(pán)不用搖號(hào)

良渚板塊一度經(jīng)歷過(guò)融信瀾天和萬(wàn)科未來(lái)城這兩個(gè)熱盤(pán)的“萬(wàn)人搖號(hào)”，但隨著兩大紅盤(pán)清盤(pán)，該板塊眼下的日子“并不好過(guò)”。目前良渚板塊在售和待售的，幾乎都是洋房和排屋類(lèi)產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，中簽率不斷提高。

最為明顯的是中糧夢(mèng)棲祥云，首開(kāi)中簽率16.9%，第二次開(kāi)盤(pán)中簽率67.4%。早在今年的六七月份，就已經(jīng)有許多中介經(jīng)紀(jì)人在轉(zhuǎn)發(fā)夢(mèng)棲祥云的分銷(xiāo)信息，近日該樓盤(pán)再次加推4號(hào)樓和7號(hào)樓，均價(jià)24500元/m2，已經(jīng)不用搖號(hào)，據(jù)悉最終去化率在30%左右。

目前良渚板塊在售的幾個(gè)項(xiàng)目距離地鐵口并不近，如果走路的話幾乎都要20分鐘以上。清一色的洋房和排屋，價(jià)格不低，同類(lèi)產(chǎn)品之間“踩踏”嚴(yán)重，因此可以說(shuō)每個(gè)項(xiàng)目的蓄客壓力都很大。

“畢竟這個(gè)板塊以剛需為主，洋房對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)性價(jià)比不夠高，而排屋產(chǎn)品的需求量畢竟沒(méi)有那么大，幾個(gè)項(xiàng)目一起入市，銷(xiāo)售遇到阻力很正常?！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示。

蕭山不同板塊分化嚴(yán)重

甚至出現(xiàn)“零報(bào)名”

蕭山的幾個(gè)板塊則產(chǎn)生了明顯的分化。

新板塊蕭山科技城的兩個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售情況均不理想，其中一家房企號(hào)召員工分期付款購(gòu)房，另一家房企則對(duì)員工下達(dá)帶客指標(biāo)，不完成指標(biāo)就扣獎(jiǎng)金。

這兩個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格都在28500元/m2左右，在許多購(gòu)房者的眼中，這個(gè)價(jià)格太高了。一位業(yè)內(nèi)人士分析道：“這個(gè)板塊目前還很不成熟，直接跳過(guò)發(fā)展的階段，根據(jù)規(guī)劃和概念就定了這樣一個(gè)高價(jià)，市場(chǎng)一下子很難接受，尤其現(xiàn)在正趕上市場(chǎng)預(yù)期明顯下滑?！?/p>

好在這兩個(gè)樓盤(pán)的地價(jià)都很低，完全具備價(jià)格調(diào)整的空間。是摒牢價(jià)格慢慢賣(mài)，還是調(diào)整板塊價(jià)格，取決于房企與項(xiàng)目股東的策略及資金實(shí)力。

蕭山市北的情況也不算理想，甚至出現(xiàn)了樓盤(pán)搖號(hào)零報(bào)名的尷尬場(chǎng)面。究其原因，也是購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格過(guò)高，性價(jià)比過(guò)低。

相比之下，靠近奧體核心的時(shí)代濱江翡翠之星，首開(kāi)均價(jià)39800元/m2（含將裝修4500元/m2），74套房源吸引了1131組家庭報(bào)名，中簽率僅6.5%，順利售罄。

高端盤(pán)扎堆入市

競(jìng)爭(zhēng)變得格外激烈

這個(gè)10月，高價(jià)地項(xiàng)目開(kāi)始扎堆入市，對(duì)于高端客戶的爭(zhēng)奪，也變得日益激烈。

日前，備受關(guān)注的綠城建發(fā)沁園領(lǐng)出預(yù)售證，均價(jià)49471元/m2（含精裝修6000元/m2），考慮到該樓盤(pán)4萬(wàn)+的地價(jià)，這個(gè)售價(jià)在很多人看來(lái)并不貴。最終，沁園順利售罄。但是接下去申花板塊的這些高價(jià)樓盤(pán)，將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

該板塊內(nèi)目前在售的還有首開(kāi)杭州金茂府、融信公館ARC、融創(chuàng)宜和園等多個(gè)高價(jià)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況有好有壞。而尚未入市的有融信遠(yuǎn)洋厘望、萬(wàn)科融信古翠隱秀、杭房地塊等幾個(gè)樓盤(pán)，要消化這么多潛在供應(yīng)量，需要大量的改善需求來(lái)支撐。

在章惠芳看來(lái)，沁園已經(jīng)消化了板塊內(nèi)相當(dāng)一部分需求，接下去板塊內(nèi)的銷(xiāo)售壓力會(huì)很大：“改善型需求是最不確定的，這些購(gòu)房者并不急著買(mǎi)，行情的轉(zhuǎn)變會(huì)讓這批人陷入觀望狀態(tài)?！?/p>

沁園的售罄，也并不意味著限價(jià)樓盤(pán)就必定好賣(mài)。另一高端樓盤(pán)，申領(lǐng)出來(lái)的價(jià)格比開(kāi)發(fā)商預(yù)期低了上萬(wàn)元/m2，銷(xiāo)售結(jié)果卻很不理想。這也意味著，就算不限價(jià)，價(jià)格定得更高，結(jié)果會(huì)賣(mài)得更差。

多個(gè)板塊

將面臨價(jià)格重塑

杭州的房產(chǎn)專家們，一致認(rèn)為接下去杭州不少板塊面臨價(jià)格體系重塑。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，一方面是公眾預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)焦慮情緒迅速得到緩解，價(jià)格下行的預(yù)期，讓即便有真實(shí)需求的購(gòu)房者都變得謹(jǐn)慎；另一方面，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期也發(fā)生了變化，原本指望價(jià)格放開(kāi)，但在購(gòu)房者的預(yù)期改變之后，限制的價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格差距迅速縮小，再繼續(xù)等待變得沒(méi)有意義，所以有部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始搶跑。

丁建剛說(shuō)：“各個(gè)板塊行情的變化，實(shí)際上都是大的市場(chǎng)預(yù)期改變之下的問(wèn)題，許多板塊的價(jià)格系將面臨重塑。開(kāi)發(fā)商將按照自己希望的現(xiàn)金回流速度來(lái)制定價(jià)格。另一個(gè)參考依據(jù)是，本區(qū)域內(nèi)土地重置的價(jià)格，也就是說(shuō)，有些高價(jià)地不能按照拿地時(shí)的高價(jià)來(lái)核算，而是按照現(xiàn)在的板塊或者區(qū)域價(jià)格來(lái)核算了?！?/p>

中房數(shù)據(jù)資源中心首席企業(yè)咨詢師陳煥春則認(rèn)為，市場(chǎng)本身就是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，“有些板塊有供需失衡的隱患，存在供大于求的可能，或者本身價(jià)格體系就不太正常，到了供需矛盾體現(xiàn)的時(shí)候自然就會(huì)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整?！?/p>

樓肖桑

樓肖桑

[責(zé)任編輯：楊凡、穆楠]

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