在成都市房產(chǎn)信息檔案館、龍泉驛區(qū)和新都區(qū)等檔案局(館)留存下來的土地契約中，目前發(fā)現(xiàn)最早的土地契約，留存在成都市房產(chǎn)信息檔案館中。

康 熙 30 年(1691)二月十八日，哈榮盛“今因乏銀使用，闔家相商，愿將祖遺成邑東御街中段空地一塊，憑證出賣與清真東寺管業(yè)”。

土地契約中寫道：“(產(chǎn)業(yè))實(shí)取賣價(jià)銀五十兩正，賣主一手收清，并無分厘下欠。自賣之后，任憑買主挖高補(bǔ)低，修造房屋，賣主不得異言。”

對這塊空地的界址，契約中也寫得很清楚：“其界東與馬姓為界，南與河心為界，西與郭姓為界，北與街心為界。四界分明，毫無錯(cuò)亂。”

為防止交易后再生是非，契約中還約定：“其地自賣之后，哈姓家族人等不得異言。若有他故，惟賣主是問。其地一賣千秋，永無贖取。恐口無憑，特立賣約一紙，交清真東寺收執(zhí)，永遠(yuǎn)為據(jù)。”

壹

《祖遺》空地 天府廣場旁黃金地段

在契約上簽字畫押的有保正1人、街約1人、甲長1人、鄰居4人、中證2人、代筆1人。

這份契約，有買賣雙方、產(chǎn)業(yè)四界、交易金額、交易時(shí)間和見證人等，行文簡單，對產(chǎn)業(yè)的描述較為簡略，看不出來這塊空地到底有多大面積。

這與后來的契約趨于明細(xì)、對所買賣房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、鋪院形態(tài)、四界位置、庭園果木等詳細(xì)注明，是有明顯區(qū)別的。

眾所周知，明末清初時(shí)，四川遭受了一場大浩劫，長期處于大規(guī)模戰(zhàn)爭中：先是張獻(xiàn)忠起事入川，后來又入蜀建立大西政權(quán)；張獻(xiàn)忠死后，殘部孫可望、劉文秀與明軍戰(zhàn)火不斷，后又在川北與清軍激戰(zhàn)；清軍最后得勢，清剿農(nóng)民軍，搜捕明軍殘余；吳三桂叛亂，攻入四川，清軍平叛……

這些戰(zhàn)爭前后持續(xù)數(shù)十年，四川人口銳減。直到 康 熙 20 年(1681)底，四川境內(nèi)的戰(zhàn)爭才算結(jié)束。據(jù)康熙24年(1685)的人口統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過大規(guī)模戰(zhàn)事的四川，川西人口只有9萬多人了。

康熙 33 年(1694)，康熙帝正式頒布“招民填川”詔書，持續(xù)上百年、轟轟烈烈的湖廣填四川大型移民運(yùn)動拉開序幕。

這份土地契約，是在四川境內(nèi)戰(zhàn)爭停息10年后、“湖廣填四川”前3年簽訂的。而且，賣主哈榮盛在契約中明確說這塊空地是“祖遺”下來的，位置在今成都城區(qū)天府廣場側(cè)邊，典型的黃金地段。這表明，隨著當(dāng)時(shí)成都社會經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)，成都城區(qū)內(nèi)的居民已經(jīng)開始了新的生活。

這份看似簡單的土地契約，對研究當(dāng)時(shí)成都的社會經(jīng)濟(jì)情況，具有一定的史料價(jià)值。

貳

典型契約 4500兩銀子買下120畝地

在成都市龍泉驛區(qū)檔案局(館)留存的賣地定金契約中，有一份契約可謂是目前所有土地契約中最大宗的一筆交易，交易總金額高達(dá)紋銀4500兩。

同治3年(1864)八月十三日，謝竹屏、謝銳臣“情因移窄就寬，弟兄商妥，將己名下”總面積為120畝多的兩段水田、一所基址、一塊旱地，連同所有住宅、瓦房“五向共十七間……一并隨田搭賣，毫無提留”，出售給蘇國寬。

簽訂賣地定金協(xié)議的同時(shí)，蘇國寬交定銀100兩，“在正價(jià)內(nèi)算。賣主不賣，得一賠十；買主不買，定銀全丟。”

如此大的一宗土地交易，非同尋常，僅僅中間人就多達(dá)12個(gè)。

仔細(xì)分析這份定金契約會發(fā)現(xiàn)，這宗交易并非是單純的土地交易，而是混搭了房產(chǎn)等在內(nèi)。土地是主要的交易對象，房產(chǎn)是附加在土地上的，沒有單獨(dú)核算價(jià)錢，即所謂“捆賣”。

交易總金額高達(dá)4500兩紋銀，這可不是一筆小數(shù)目。那么，這筆交易為何能達(dá)成呢？

在農(nóng)村，能擁有120畝土地的人，除大家族外，僅僅是兩兄弟的家庭，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力再差也差不到哪去。更何況，他們的房產(chǎn)是17間瓦房。

在那個(gè)年代，農(nóng)村住房一般都是草房，瓦房是比較少見的，就好比現(xiàn)在的別墅。

從賣地原因來看，謝氏兄弟不是缺錢用，而是因?yàn)橛辛烁玫陌l(fā)展前途。“移窄就寬”表明，他們有可能搬家到城鎮(zhèn)去生活了，所以把農(nóng)村的產(chǎn)業(yè)全部賣掉。

再來看買主。龍泉驛區(qū)檔案局(館)檔案編研負(fù)責(zé)人胡開全說，蘇國寬是居住在成都東山如今十陵街道青龍村青龍埂的大望族蘇氏家族的代表人物。

蘇氏家族財(cái)力雄厚，蘇國寬的父親蘇邦賢曾在30年里，在龍泉驛一帶買了上千畝水田，花去兩萬多兩銀子。

如此一個(gè)富豪型家族，靠著良好的經(jīng)營方式，在蘇國寬時(shí)代，仍在繼續(xù)往上升。那個(gè)時(shí)代農(nóng)村大望族積累財(cái)富的方式，買地是重要的手段之一。

所以，看起來是一筆巨款的4500兩銀子，蘇國寬是有魄力拿得出來的，而且是現(xiàn)貨交易，定金直接就是100兩。

一個(gè)真心實(shí)意想賣，即使把價(jià)值不菲的房產(chǎn)捆綁在土地中也不覺得吃虧；一個(gè)是鐵了心要買這宗優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，即使是出價(jià)4500兩也毫不猶豫。這樣一來，你情我愿，這筆交易就成了。

這筆交易從另一個(gè)角度反映出當(dāng)時(shí)的社會現(xiàn)實(shí)：農(nóng)村的富豪財(cái)主，通過貨幣購買方式，大量進(jìn)行土地兼并，造成土地流轉(zhuǎn)向少數(shù)人手里集中。

或者說，財(cái)富向少數(shù)人集中，這樣下去的后果是，社會的貧富差距越來越大。

叁

同一宗土地21年增值1210兩

道光23年(1843)正月二十四日，寡婦雷楊氏與3個(gè)兒子雷一文、雷一興、雷一成，以及侄孫雷聲文、雷聲煃、雷聲肅，“情因各負(fù)外債，無銀償還，是以母子、弟兄、叔侄商議，甘愿將祖遺留溫江縣二甲，地名板板橋側(cè)近”的一份田業(yè)出售。

這份產(chǎn)業(yè)有97畝多田，“河邊溝坎基地約計(jì)二十畝零”，以及坐房二院，“瓦上房二向”共10間，“瓦廂房二向”共12間，糞房、牛欄、豬圈共14間，接簷3間，水井兩口，糞池8個(gè)，河邊草房兩處共6間，以及其附著物，全部賣給謝六樨堂，總價(jià)為九七三色紋銀3290兩。

21年后，謝六樨堂的謝竹屏、謝銳臣兩兄弟，把這份產(chǎn)業(yè)賣給蘇國寬，賣了九九色紋銀4500兩。

謝六樨堂從雷家買下這份產(chǎn)業(yè)后，到賣給蘇國寬，產(chǎn)業(yè)還是發(fā)生了一定的變化。

在田產(chǎn)上，雷家出售時(shí)，是97畝多田加上“河邊溝坎基地約計(jì)二十畝零”，不到120畝。到謝氏兄弟出售時(shí)，是“水田二段、基址一所、旱土一塊”，共計(jì)120畝多。條糧均為2.48兩。

這說明，謝家買下田產(chǎn)后，在21年里，陸續(xù)新開墾了接近3畝地。

在房產(chǎn)上，雷家出售時(shí)如上所述。到謝氏兄弟出售時(shí)，為瓦房五向17間，兩個(gè)倉庫，瓦樓門一座等。

相比之下表明，謝家買下雷家的房產(chǎn)后，進(jìn)行了整改。雷家原有的房產(chǎn)加起來為四向22間，到謝家出售時(shí)，為五向17間。這說明謝家對雷家的房屋整改較大，增加了一向，縮減了房間數(shù)量。

綜合分析推測，謝家看起來是把房間數(shù)量減少了，但提高了房屋質(zhì)量，其中應(yīng)該有一定數(shù)量的房間是新建的，而且都是瓦房。

雷家和謝家出售這份產(chǎn)業(yè)時(shí)，都是以田產(chǎn)為主，房產(chǎn)是“捆賣”在地產(chǎn)里的，房產(chǎn)對成交價(jià)格的影響基本上很小。所以，在價(jià)值上，還是要看土地的價(jià)值。忽略銀子的成色問題，從3290兩到4500兩，短短21年里，增長了1210兩。

成都市龍泉驛區(qū)檔案局(館)檔案編研負(fù)責(zé)人胡開全說，這實(shí)際上反映了雖然在道光、咸豐時(shí)期，由于鴉片貿(mào)易導(dǎo)致白銀大量外流，土地價(jià)格在回落，白銀在升值，但到了同治年間，土地因?yàn)榫哂邢∪毙缘谋举|(zhì)特征，加上新開墾的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能抵消人口的增長，土地價(jià)值又開始上升的社會現(xiàn)實(shí)。

張家賣產(chǎn)業(yè)

鄰居為何來十人做見證？

嘉慶12年(1807)二月十九日，華陽縣三甲五十一支卓家店村民張宗仁父子，因少銀使用，將家里先前置辦的田地、堰塘、草房、碾坊、廂房等產(chǎn)業(yè)賣給馮仁海，價(jià)格為九七砝碼的足色紋銀1900兩。

在張家賣這份產(chǎn)業(yè)的土地契約中，畫押的人員有29人，其中鄰居見證人多達(dá)15人，卓家就占了10人，這是為什么呢？

從土地契約的內(nèi)容中可以發(fā)現(xiàn)，張家這份產(chǎn)業(yè)的土地界內(nèi)，有16座墳。這么多墳?zāi)梗y道張家的土地中有一個(gè)墳?zāi)谷海?/p>

其實(shí)，不是這樣的。土地契約中雖然沒有寫明張家的土地有多少畝，但寫明了“條糧銀一兩一錢八分整”。

成都市龍泉驛區(qū)檔案局(館)檔案編研負(fù)責(zé)人胡開全說，要計(jì)算每兩條糧實(shí)際上繳的金額，即土地所有者實(shí)際的稅賦額，因?yàn)榈赜虿煌Р钊f別，是比較麻煩的問題。但是，從龍泉驛區(qū)檔案局(館)留存的土地契約中，可以推測出，一兩條糧大約要對應(yīng)40畝的上田。假如張家的這些土地都是上田，以條糧來換算，張家的土地應(yīng)該至少有水田45畝多。但實(shí)際上，從土地中多達(dá)16座墳?zāi)箒砜矗瑥埣业耐恋乜隙ㄋ悴簧先际巧咸铩＾r(nóng)村人對土地金貴得很，哪里舍得把上田用來做墳地，墳地一般會選擇坡地。所以，這樣來看的話，張家的土地至少在50畝以上。

那么，這50畝又是怎樣的一個(gè)概念呢？我們用標(biāo)準(zhǔn)足球場來換算，這樣會直觀形象一些。國際足聯(lián)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足球場，長為105米，寬為68米，面積為7140平方米。一畝等于666.67平方米，7140平方米大約為10.7畝。也就是說，張家的土地，面積大約有5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場那么大。此外，契約中提到“山嶺”“草山”字樣，表明張家的田產(chǎn)不僅有田，也有旱地、山坡等。那些墳?zāi)梗瑧?yīng)該就在“山嶺”“草山”中。

在16座墳?zāi)怪校考业膲災(zāi)褂?座：卓家祖墳，卓淑璝墳，卓淑琨墳，卓淑明墳，卓淑璋母墳，卓家的一座生基墳。

所謂生基墳，是不埋死人的，只埋活人的生辰八字和毛發(fā)、指甲、血、衣、鞋等物品，裝在壇內(nèi)埋入地下，俗稱生墳、壽墳。

生基墳早在唐朝就有相關(guān)記載：唐朝著名政治家，與房玄齡、杜如晦、宋璟并稱為唐朝四大賢相的姚崇，在萬安山修筑生基墳，預(yù)作壽終的壽墳。這種風(fēng)氣一直延續(xù)到清朝，原因是舊時(shí)人們迷信生基墳?zāi)艽吖佟⒃鰤邸⑶笞印⒄胸?cái)，現(xiàn)在已經(jīng)絕跡了。

2014年8月4日，四川古藺縣一個(gè)建筑工地發(fā)現(xiàn)了一座明朝古墓，除了墓碑上有奇異的花紋外，墓中沒有金銀玉器，也不見棺木和尸骨，這就是一座生基墳。在張家的土地上，卓家有6座墳?zāi)梗f時(shí)人們對逝去的人非常尊重，自然要引起卓家重視。卓家出動10個(gè)人來見證張家賣地，也在情理中。

胡開全說，這塊土地位于卓家店，是由卓家先插占再賣出來的，但客家風(fēng)俗賣地不賣墳，所以留了卓家的很多墳地。

廖家賣產(chǎn)業(yè)

背后隱藏了什么秘密？

光緒32年(1906)四月二十六日，簡州義三田一支仰天窩村民廖廷華父子，因需籌錢應(yīng)用，擬將前一年置辦的山地、房屋、林園、竹木、陰陽二宅基址等賣給陳奕超。價(jià)值銅錢300釧(串)，由此產(chǎn)生的附加費(fèi)用等一切喜禮銅錢，共40釧(串)。

所賣草屋院落內(nèi)外一切附屬土木石竹、釘鐵瓦草以及所賣土地四至以及其內(nèi)草木、土石、神壇、社廟、古泉、古井、古基、古墓等附屬物，以及“已見未見、已成未成、天覆地載、秋毫之末”一切筆未盡錄之物，均“掃土盡售，毫無提留”。這份清朝滅亡前5年簽訂的土地契約，比較典型又真實(shí)地反映了清末的時(shí)局以及農(nóng)村的一些現(xiàn)狀。

首先，相比清朝前期和中期的土地契約，該契約過多地強(qiáng)調(diào)杜賣的決絕性。

其次，廖家出售的這份產(chǎn)業(yè)，邊界涉及到周、韓、邱、李、董、吳姓等鄰居。

按慣例，在簽訂契約時(shí)，都要把涉及到的鄰居請來做見證人。但契約中，卻沒有一個(gè)鄰居，只有4個(gè)中證人，甚至連最重要的賣主都沒有落名簽字。再次，契約中關(guān)于欺詐可能性的警告、避規(guī)相當(dāng)嚴(yán)厲，出現(xiàn)了“明抵暗當(dāng)”、“夫糧不楚”、“內(nèi)事不明”、“外債當(dāng)押”、“捏造暗藏不清”等措辭。結(jié)合第二、第三個(gè)問題，我們不由得要對這份蓋了官府大印的土地契約的合理性和合法性產(chǎn)生懷疑：為什么不把與這次出售產(chǎn)業(yè)相關(guān)的利益人如鄰居請來做見證？邊界涉及到6家人，難道任何一家都沒時(shí)間或不敢來做見證？賣主為何不落名簽字？

這是很反常的事情。鄰居沒來做見證，有可能是賣主不愿請鄰居，契約是悄悄簽訂的。

對賣主廖家來說，這份產(chǎn)業(yè)肯定是合法擁有的，之所以要悄悄出售，契約中對賣主那么多苛刻的約束語言，背后一定有說不出的秘密。最大可能，是迫不得已出售，是一次不公平的交易；也有可能是急于脫手而匆匆行事。

契約中，還有一項(xiàng)附加費(fèi)用，更加復(fù)雜詳細(xì)，如“老衣脫業(yè)、移神下匾、畫字、交界、釧底”等喜禮銅錢均在內(nèi)。這份產(chǎn)業(yè)總價(jià)是300串，賣方另出的附加費(fèi)就有40串，這當(dāng)然是比較貴的，所以出現(xiàn)另算的情形。

值得注意的是“喜禮”二字。大多數(shù)土地契約的賣主是缺錢使用才賣產(chǎn)業(yè)，參與買賣的人可以隨喜得禮，這是龍泉驛的客家民俗，無可厚非。但到了清末，這種喜禮變了味，數(shù)額巨大。以上種種，折射出的深層次背景，是清末的時(shí)政亂象。 封面新聞記者黃勇

特別鳴謝：成都市龍泉驛區(qū)檔案局(館)。

[責(zé)任編輯：楊凡、彭芳]

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