原標(biāo)題：“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好誰？首付、還貸有何改變？

來源：北京日報微信公號

原標(biāo)題：“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好誰？首付、還貸有何改變？

來源：北京日報微信公號

9月1日，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布通知，即日起優(yōu)化本市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，北上廣深已全部宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好哪些人？對市場影響如何？北京日報記者采訪了相關(guān)專家。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”是什么？

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”本質(zhì)是對二套住房的評定標(biāo)準(zhǔn)，與首付比例和房貸利率直接相關(guān)。北京鏈家研究院院長高原解釋，“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時，參考購房家庭在本市名下實際擁有住房套數(shù)；“認(rèn)貸”是指銀行會根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄（包括公積金貸款和商業(yè)貸款）來確定貸款比例。

2017年“317新政”后，北京執(zhí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，即家庭名下本市無房，且全國范圍內(nèi)無貸款記錄的購房人，可算為首套購房人。本次調(diào)整后，家庭名下本市無房的前提下，不再關(guān)注全國范圍內(nèi)是否有貸款記錄，均可算為首套購房，享受首套利率及首付比例。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好哪些人？

高原認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要利好新市民及改善型群體。

其中，新市民方面，較為普遍的一個情況是其在京無房，但曾在外地有過購房信貸記錄。此類人群在舊標(biāo)準(zhǔn)下，被認(rèn)定為二套住房，必須支付6成（普通住宅）或8成（非普通住宅）首付，難以獲得信貸支持。新政后，此類群體將被認(rèn)定為首套置業(yè)群體，可獲得實質(zhì)性的信貸支持。

改善型群體方面，利好“買一賣一”改善置換群體。在既往信貸認(rèn)定條件下，在賣出已有住房并還清貸款后，此類群體由于存在貸款記錄，依然會被算作二套購房群體，受信貸約束較強(qiáng)。但新政下，同類情況群體可被認(rèn)定為首套購房者，首付和貸款壓力降低。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”后有何改變？

“認(rèn)房不認(rèn)貸”的利好主要體現(xiàn)在兩方面。一是較為直接的信貸成數(shù)提升；二是較為間接的信貸利率下降。

高原舉例，針對600萬價格的住房，首付門檻可從480萬降至240萬，降低了購房者的首付壓力；同時，如果按等額本息、貸款25年計算，每100萬元總還款額減少87391元。

對后續(xù)市場影響如何？

“當(dāng)前，受家庭結(jié)構(gòu)變化、育兒、入學(xué)等因素影響，當(dāng)前北京住宅市場近七成購房者屬于改善型需求，大量改善型群體在較為嚴(yán)格的信貸政策壓制下，難以通過置換方式滿足自身的住房需求。”高原分析，從更好滿足居民正常剛性及改善性置業(yè)需求的視角來看，對首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)優(yōu)正當(dāng)其時。

高原分析，北京市場一直以來都比較穩(wěn)定，今年以來在面臨諸多外部挑戰(zhàn)的情況下，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。北京的穩(wěn)定性是由穩(wěn)定的供需關(guān)系、較高的自有資金水平、合理的供給規(guī)模、穩(wěn)定的政策環(huán)境共同決定的。此次政策調(diào)優(yōu)是針對新市民和“買一賣一”群體的購房條件優(yōu)化，就北京市實際而言信貸條件與政策環(huán)境仍然總體穩(wěn)定。隨著利好政策的預(yù)期實際落地，前期持幣觀望的群體可能入市，進(jìn)而促成市場穩(wěn)步回暖。

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