在這輪去庫存的過程中,不少投資者面對(duì)濟(jì)青等一二線城市相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控措施,轉(zhuǎn)而將目光投向三四線城市。不少當(dāng)?shù)鼐用窨吹疆?dāng)?shù)亓績(jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象,也想出手入市,期待獲得回報(bào)。對(duì)于省內(nèi)三四線城市來說,投資當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)是否合理呢?未來這些城市的樓市能否持續(xù)今年年初的火爆呢?

有市民擔(dān)心未來更貴，現(xiàn)在便急于出手

今年年初以來,濱州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一波上漲。因?yàn)闉I州目前沒有房屋限購的政策,所以有一部分人不再單純選擇把錢存進(jìn)銀行,反而投在房地產(chǎn)上買了房子。“二手房更是供不應(yīng)求,只要有房子就被一搶而空。”濱州某個(gè)樓盤的銷售顧問表示,目前市面上新房已經(jīng)不多了。

濱州市民劉女士說,自己也看了一段時(shí)間的房子了,雖然現(xiàn)在有一套房子住著,但是看到如今房?jī)r(jià)這個(gè)走勢(shì),還是決定先買一套。目前先用作投資,以后孩子長大了,可能就給孩子。而市民王先生則表示,自己買的房子剛開盤的時(shí)候房?jī)r(jià)是4000多元,位置稍差的甚至3000多元,“現(xiàn)在剛開盤的房子價(jià)格已經(jīng)翻了一番,漲到8000元,而且來買房的比房子還要多。”王先生說道,實(shí)驗(yàn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房更是非常搶手,往往好幾個(gè)人會(huì)同時(shí)看中一套房子,為了買下來,還會(huì)加價(jià)購買。

而在濟(jì)寧太白湖新區(qū),前來購房的外地人也是不少。“預(yù)計(jì)用來投資的購買量能占到30%。”一家樓盤負(fù)責(zé)人表示,很多購房者如今并沒有住房需求,但是擔(dān)心未來這里的房子更買不起,于是就提前出手。

舊城改造正在進(jìn)行，將帶來充足土地

三四線的房子值得投資嗎?這恐怕還得回到“金融、土地、人口”這三個(gè)關(guān)鍵因素上。目前,國內(nèi)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿任務(wù)較重,央行堅(jiān)持穩(wěn)健中性的貨幣政策,一二線城市房貸利率已幾乎沒有折扣,甚至還要以1.1倍的利率放貸。隨著不少三四線城市也出臺(tái)限購限貸政策,金融很難再成為拉動(dòng)樓市的因素。

在這輪三四線城市去庫存中,不少城市出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況,與2015年供地減少有關(guān)。目前,住建部要求庫存消化少于6個(gè)月的城市應(yīng)加快供地,大于36個(gè)月的城市應(yīng)停止供地。而目前,臨沂、聊城、濟(jì)寧等地由于舊城拆遷基本完成、外地房企扎堆拿地等原因,未來兩年土地供應(yīng)相對(duì)充足。以聊城為例,2018-2019年,僅通過棚改推出的商品房源就接近1500萬平米,完全可以滿足廣大市民的購房需求。

而從人口方面來說,省內(nèi)大部分三四線城市并沒有濟(jì)青這樣能夠持續(xù)吸引外地人大規(guī)模涌入的能力,其未來主要購房需求要靠市轄區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口城市化拉動(dòng)。有分析認(rèn)為,這種三四線城市在未來很難保持房地產(chǎn)市場(chǎng)整體高漲,易出現(xiàn)部分熱點(diǎn)區(qū)域和其他普通區(qū)域分化的現(xiàn)象。

一段上漲之后，樓市發(fā)展或放緩

以濟(jì)寧太白湖新區(qū)為例,其作為未來的濟(jì)寧城市主中心,已經(jīng)扔掉了先前“價(jià)格洼地”的帽子。新區(qū)不僅有恒大等大型房企入住,其基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境等都得到了認(rèn)可。從一個(gè)小區(qū)域看,它可能會(huì)成為未來的人口凈流入地,但這并不代表濟(jì)寧整座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都具有極高的投資價(jià)值。

而對(duì)于臨沂來說,由于其地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),其房地產(chǎn)市場(chǎng)也有自己的特點(diǎn)。“臨沂的商貿(mào)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),對(duì)外地購房者的吸附能力較大,購房者既有剛需也有改善需求。”世聯(lián)行臨沂市場(chǎng)研究部研究員陳建雪說。

即使如此,陳建雪也認(rèn)為,臨沂樓市只是會(huì)在今后一段時(shí)間內(nèi)還有上漲的后勁,將來會(huì)逐步放緩。據(jù)了解,近期陸續(xù)有20多家外地開發(fā)商到臨沂考察、洽談拿地,其中多家是國內(nèi)排名前50的企業(yè)。從他們拿地到供應(yīng)市場(chǎng)大約需要半年的周期,過了這個(gè)周期后就會(huì)改變市場(chǎng)緊張的局面。

因此,對(duì)于三四線城市樓市的前景,更要仔細(xì)分析其是否帶來城市價(jià)值的提升。特別是在供地增多、競(jìng)爭(zhēng)力并不突出的城市,投資買房并不被專家所鼓勵(lì)。

[責(zé)任編輯：楊凡、于國奇]

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