進入暑期之后，大量的外地游客涌入青島，往年7月是投資型購房最旺盛的月份之一，但是今年受到樓市調控政策的影響，島城樓市始終維持在量縮價穩的態勢。上周青島市新建商品住宅成交2529套，成交面積為28.91萬平方米，環比分別上漲3.5%和3.96%。雖然即墨創智新區在本月13日拍出新“地王”，但是記者發現，“地王”對于周邊樓盤的拉動力并不強勁，也沒有引起區域內新建商品房的搶購風潮。

剛需“北進”勢頭不減

進入七月份以來，主城區加推的樓盤不多，二手房成交量萎縮，房價也沒有出現較大降幅。而剛需族置業，仍然集中在城陽和西海岸新區兩個區域。據銳理新媒體的數據顯示，上周城陽區新建商品住宅成交612套，成交面積為74583.47平方米，位列各區成交面積排行榜的首位。西海岸新區雖然成交了552套新房，但是主要集中在原膠南片區，原黃島片區上周僅僅成交了58套，新建商品住宅的供應量持續走低。上周青島新建商品住宅的成交均價為10730元/平方米，從整個七月份青島新建商品住宅的均價來看，都在1萬元/平方米至1.1萬元/平方米之間震蕩，相對平穩。

從單個項目成交情況來看，位于老膠南的中建錦繡城上周成交247套，該項目體量較大，一次性加推超過上千套房源，所以成交量位列上周新建商品住宅單項目成交面積排行榜的首位。排名在第二、第三位的均是城陽區項目。

二手房中介轉攻租賃

七月份第三周，二手房成交量依舊低迷，青島六區二手房市場成交量722套，環比上周成交下降2.2%，島城二手房整體成交量穩中略有回落，區域成交量波動較為明顯。

在新房供應量下降的情況下，原黃島區二手房交易略有抬頭，位于成交榜首，二手房成交160套，環比上周上升1.9%。主城區方面，市北、李滄大戶型房源依舊是剛需族追求的熱點。市北區二手房成交量137套，環比上周上升13.2%，李滄區二手房成交量108套，環比上周上升30.1%，但嶗山區和市南區成交量略有下滑。

“銀行取消房貸優惠，放貸周期變長，對于買賣雙方都有影響。 ”房產經紀人馬濤分析說。他告訴記者，因為銀行放貸周期變長，所以房東賣房熱情不高，再加之主城區新房越來越少，改善型賣房者觀望情緒比較濃厚，房源相對減少。另一方面，隨著首付比例的提高，許多年輕購房者難以承擔主城區大戶型二手房，但又難以接受中小戶型的老舊住宅，由此造成成交量萎縮。 “以前到了夏天會有外地購房者前來咨詢房源，但受樓市新政影響，今年只能做本地剛需族的生意。 ”在西海岸新區長江中路上，守在超市門口推銷房源的房產經紀人小朱無奈地說道。為了維持生計，許多房產經紀人將主要精力投入到房屋租賃業務上。

●記者觀察

酒店式公寓借勢搶客

游客的增多，也使得島城許多熱點區域的酒店一房難求。進入暑期以后，各種特色日租房生意火爆，單日租金都達到400元至600元之間。許多前期銷售壓力較大的公寓項目也趁機推盤，通過各種優惠招攬客戶。

記者到杭州路一家酒店式公寓的銷售中心探訪發現，這個將于2019年1月份交付的酒店式公寓，目前工程進度已經過半。雖然天氣炎熱，但是銷售中心吸引了不少購房者。記者詳細咨詢才了解，原來開發商推出了優惠政策：交15萬元定金可立即獲得減免7萬元房款，精裝交付，贈送空調、冰箱等家用電器，可以說這樣的優惠相當誘人。但是，該項目目前尚未與公寓托管機構達成托管協議，所以許多投資者并不急于出手，而是反復測算收益率。 “現在酒店是挺火，但游客住宿時多選擇沿海一線或者地鐵沿線，這里位置比較偏，如果沒有有實力的酒店管理企業托管，未來的回報很難實現。 ”實地探訪的市民周先生告訴記者。

此外，還有一些開發商采取主動出擊的方式，招徠客戶。位于遼寧路的一家酒店式公寓項目，開發商派出了大量宣傳人員駐守在周邊的商場、公交車站等地，穿著統一的宣傳馬甲，推銷公寓產品。開發商雖然沒有禮品贈送，但卻直接給出94折的優惠。目前，購房者買房越來越冷靜，除了關注價格和位置之外，對房屋產權性質、貸款利率、二手交易費率等問題也都問得很仔細。 “旅游旺季游客確實很多，但一年之中也就會火這么兩三個月，剩下的時間公寓房出租會比較尷尬。 ”市民孫女士搖頭說。

“地王”周邊房源充足

7月13日，一場空前激烈的“奪地”大戰在島城上演。青島市國土資源和房屋管理局網上拍賣位于即墨創智新區埠惜路以東、盟旺山路北側和南側的兩宗地塊，分別引來了17家和16家競買人報名參與。從拍賣開始，競爭的白熱化超乎業內人士的預料。經過996輪競價，中海地產以樓面地價6721元/平方米競得盟旺山路北側地塊，總金額16319.26萬元，溢價率325.11%；經過501輪競價，中海地產又競得盟旺山路南側地塊，成交樓面地價6702元/平方米，總金額33681.57萬元，溢價率400.15%。即墨創智新區的“地王”也由此產生。兩宗地拍賣結束后，周邊眾多開發商立即展開了“地王”營銷，重點渲染“面粉”貴過“面包”，“面包”必定漲價這一理論。

隨后，記者到即墨創智新區探訪，發現“地王”雖然對于人氣有一定提升，但各盤銷售都比較正常，即使是知名開發商加推的品質樓盤，也沒有出現一房難求或者眾人搶房的火爆場面。7月16日，記者到萬科朗潤園探訪時，發現該項目仍有多套房源可售。而附近的天一仁和郡，雖然在記者探訪時表示要封盤漲價，但是第二天記者再次打電話咨詢時，置業顧問表示該項目已經開始正常銷售。海信盟旺世家目前尚未開盤，記者到售樓處探訪時感覺人氣一般，據置業顧問預測該項目價格將與周邊樓盤持平。在探訪過程中記者還發現，在各大銷售中心現場咨詢的客戶多是即墨本地人，從市區趕來的投資型購房者并不多見。“這個區域未來發展可能不錯，但還有一個漫長的建設過程，現在房地產市場正處于調控狀態，未來樓市如何還不好說，所以我暫時不會考慮投資。 ”市民張先生說。

●市場走向

開發商偏愛“全款”族

雖然投資客越來越謹慎，但是剛需族購房需求依然旺盛。特別是在主城區工作的年輕置業者，為了解決居住需求密切關注各大樓盤加推。記者調查發現，隨著“金九銀十”的臨近，各大開發商推盤節奏也在加快。

城陽區依舊是新房供應的主力區域。位于城陽區的瑞陽路117號萬科金域華府，二期95—140平方米小高層和洋房預計8月初加推，小高層預計價格12000元/平方米，洋房預計價格16500元/平方米至17500元/平方米；城陽區玉虹路16號的金秋泰和郡預計8月份加推疊拼別墅，面積為150平方米和160平方米，預計均價18000元/平方米。同時加推面積87平方米和123平方米的高層住宅，預計均價14000元/平方米；城陽區天泰陽光里預計8月初開盤，預計15000元/平方米，規劃1棟15層、2棟11層、3棟6層帶精裝修110—150平方米寬庭洋房。

位于西海岸新區石雀灘路九號的金沙灘壹號，預計8月加推9號、11號、12號非毛坯高層產品，戶型建面140—208平方米之間，預計價格23000元/平方米至24000元/平方米之間；東岳中路與金輝路交匯處的黑卓原筑，新開項目由6棟多層電梯洋房和3棟高層住宅組成，洋房分別為121平方米套三和140平方米套四，高層為87平方米套二、97平方米套三和111平方米套三，多層電梯洋房預計均價10000元/平方米，高層住宅價格預計9000元/平方米。

位于膠州市廣州北路與萊州路交會處西的正北名城預計8月份加推，戶型面積為105平方米和106平方米的套三，價格未定；位于膠州西路與西外環路交匯處向北450米路東側的灝景苑，預計8月份開盤，預計均價5823元/平方米。

位于嶗山區同安路866號的金地悅峰項目預計7月底開盤，預計均價3.6萬元/平方米左右，認籌享受98折優惠。面積包括93平精裝套二戶型、131平精裝套三戶型。記者探訪發現在房貸放款周期增長的情況下，開發商對于全款購房者愈發青睞，東李一家準備開盤的開發商，在開盤時明確表示將給予全款買房者3%的優惠，按照總房價折算優惠力度超過5萬元。

[責任編輯：楊凡、張弛]

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