小區(qū)的物業(yè)費繳納是件很瑣碎的事，一不留神就會被要求交這個交那個，自己都沒搞清楚這筆費用干嘛用的，就白白的把血汗錢上交了，面對物業(yè)費，什么情況下業(yè)主可以拒交呢?爆三樣(ID：sdbaosanyang)從省高院打探到，如果你遇到下面這8種情況，可以理直氣壯地拒絕繳納物業(yè)費。

爆三樣注意到，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主若違反物業(yè)服務(wù)合同約定，無正當理由逾期不交納或拒絕交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會有權(quán)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

1那么，何謂“正當理由”?

業(yè)主能否僅以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有把小區(qū)掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費用的理由?我們認為不妥。

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)。誠實信用原則對抗辯權(quán)的指導作用主要體現(xiàn)在三個方面：

第一，根據(jù)誠實信用原則，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關(guān)系失去平衡時，應(yīng)當進行調(diào)整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經(jīng)濟秩序。

第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應(yīng)當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權(quán)，但不得濫用這項權(quán)利。因此，在司法實踐中，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。

相關(guān)案例：

靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司與靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

案例要旨：業(yè)主拒付物業(yè)費需有正當理由，該“正當理由”應(yīng)當限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。

案號：(2016)閩民申128號

審理法院：福建省高級人民法院

2在哪些情況下，業(yè)主是可以拒交物業(yè)費的呢?

只有下列8種情形可拒交物業(yè)費：

1、對于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備產(chǎn)生的能源費用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納;

2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過差可暫時拒交，但要有有力的證據(jù)，并找尋實質(zhì)解決辦法;

3、物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)拒交;

4、對于物業(yè)公司要求業(yè)主未收房之前就交納物業(yè)費的行為，業(yè)主可堅決予以拒絕;

5、因房屋質(zhì)量問題還未交房的，物業(yè)費是由開發(fā)商交納;

6、物業(yè)公司沒有和業(yè)主簽合同的情況，業(yè)主可拒交;

7、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業(yè)主可拒交;

8、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準的情況 ，業(yè)主對擅自提高的部分可以拒交。

3物業(yè)管理公司有權(quán)處罰不交物業(yè)費的業(yè)主嗎?

1、物業(yè)管理公司能罰款嗎?

罰款是一種行政處罰行為，物業(yè)管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權(quán)利。處罰權(quán)，只能由行政機關(guān)或司法機關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。

物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定，沒有任何法律的依據(jù)，不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系，物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。

2、物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙?

無權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，如果業(yè)主已經(jīng)付了房款，則開發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開發(fā)商履行義務(wù)，只能以開發(fā)商的名義，不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因為業(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了，這是不符合法律規(guī)定的。

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[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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