環(huán)顧當(dāng)下青島樓市，特別是主城區(qū)新房市場(chǎng)，針對(duì)改善客群的大戶(hù)型房源已演變成為主力產(chǎn)品。而在五年前，受“7090”政策影響，青島樓市的主力戶(hù)型還是80平以?xún)?nèi)的二居、90平內(nèi)的三居等中小戶(hù)型，如今這些房源多數(shù)大都已經(jīng)滿(mǎn)足了出售年限，開(kāi)始流入二手房市場(chǎng)，它們當(dāng)下境遇如何呢？日前，記者進(jìn)行了走訪調(diào)查。

【背景回顧】

所謂“7090政策”是指地塊出讓時(shí)規(guī)定，地塊除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這一政策最早于2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等9部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中提出，意在解決更多購(gòu)房者的實(shí)際居住問(wèn)題。

2015年，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同公布了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，可調(diào)整戶(hù)型。新華社曾發(fā)文：這意味著2006年以來(lái)的“7090”政策正式松動(dòng)。也意味著，這一政策在全國(guó)樓市中逐步退出。

昔日熱門(mén)戶(hù)型今現(xiàn)狀：有的稀缺難尋有的定位略“尷尬”

最近，王女士想在青島市區(qū)求購(gòu)一套帶電梯的40-60平的一居室，用于自住，但找了四個(gè)月了，先后僅看過(guò)3套房源，且房東報(bào)價(jià)較高，議價(jià)失敗，未能成功購(gòu)房。2008年，也就是10年前，在市北CBD、嶗山銀川路附近以及市北新都心新建樓盤(pán)，不少都帶有60平以?xún)?nèi)的一居室房源。

但當(dāng)下這些房源掛牌出售的并不多，據(jù)調(diào)查，不少房源雖然購(gòu)買(mǎi)者已換新居，但這類(lèi)房源多進(jìn)入了租賃市場(chǎng)，且月租金都在2300元-2500元/月，收益上房東較為滿(mǎn)意。也有不少人將這類(lèi)房源贈(zèng)與父母，用來(lái)給老人當(dāng)養(yǎng)老房。目前來(lái)看，嶗山此類(lèi)住宅性質(zhì)套一報(bào)價(jià)多在3.2萬(wàn)/平以上，如金光麗園等，新都心的鴻仕雅居、海信淮安郡等，少量類(lèi)似的一居室房源出售，報(bào)價(jià)都在3萬(wàn)/平以上，而且出售房源都不多；市北CBD區(qū)域住宅性質(zhì)一居室報(bào)價(jià)也在3萬(wàn)/平左右。

80平以?xún)?nèi)的二居室，房齡在10年之內(nèi)的房源流通在二手房市場(chǎng)上的較多，關(guān)注度也比較高。同安路一家中介受訪表示，雖然戶(hù)型稍等，但也還算是剛需戶(hù)型，只是如今的購(gòu)買(mǎi)者就并不只是實(shí)力剛需人群了，有不少中老年人在尋找這樣的房源用來(lái)當(dāng)養(yǎng)老房的。目前市南這類(lèi)房源較少，市北片此類(lèi)房源主要集中在新都心、浮山后等部分小區(qū)，李滄黑龍江路周邊以及東李等區(qū)域，新都心和浮山后此類(lèi)房源報(bào)價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)/平，嶗山部分房源報(bào)價(jià)高于4萬(wàn)/平。李滄核心區(qū)此類(lèi)房源報(bào)價(jià)在2.5萬(wàn)/平以上，東李這類(lèi)套二房源價(jià)格則要在2.3萬(wàn)/平以上。

90平以?xún)?nèi)的三居室，當(dāng)年是市場(chǎng)上炙手可熱的戶(hù)型，但在當(dāng)下定位則顯得有些“尷尬”。臺(tái)柳路一位中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，不少房東出售這類(lèi)房源，主要是因?yàn)檫@種袖珍小套三每個(gè)房間都比較狹小，居住舒適度不高，賣(mài)掉就是想“賣(mài)小買(mǎi)大”改善居住環(huán)境的。其實(shí)這類(lèi)房源本身房東都沒(méi)住幾年，房子保持情況良好，報(bào)價(jià)也較高。但對(duì)于剛需購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，這類(lèi)房源較高的單價(jià)乘以90平左右的面積，總價(jià)較高。而對(duì)于養(yǎng)老型置業(yè)者來(lái)說(shuō)，則更喜歡房間寬敞些的，對(duì)此類(lèi)袖珍小三居并不青睞。因?yàn)楫?dāng)年的70|90政策，如今青島二手房市場(chǎng)上這類(lèi)房源分布范圍較廣，目前報(bào)價(jià)比同小區(qū)80-90平的二居室稍高，不少南北通透的小三居戶(hù)型，全明設(shè)計(jì)，房東會(huì)將其作為主要賣(mài)點(diǎn)。

關(guān)注:主城中小戶(hù)型為何越來(lái)越少？近郊接棒超越主城

青島一家房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司的高級(jí)分析師受訪時(shí)表示，當(dāng)下青島主城區(qū)住宅地塊上市量的稀少，加之地價(jià)相對(duì)較高，開(kāi)發(fā)商想在主城開(kāi)發(fā)新盤(pán)的門(mén)檻更高了。因此，主城近兩年來(lái)上市的新盤(pán)基本上都是主打改善，高端、大戶(hù)型、總價(jià)高已經(jīng)成為主城新盤(pán)共同的標(biāo)簽。剛需購(gòu)房者只能望而卻步了。

由于土地供應(yīng)較為充足，近郊區(qū)市的新盤(pán)上市量已經(jīng)不知不覺(jué)超越了主城區(qū)，“面粉”決定了面包的價(jià)格，近郊樓市可以提供更多種類(lèi)、更多戶(hù)型的選擇，除了別墅等針對(duì)中產(chǎn)及以上的改善產(chǎn)品外，針對(duì)剛需的小戶(hù)型也是當(dāng)下青島近郊市場(chǎng)的主力。特別是原膠南片區(qū)、即墨區(qū)部分片區(qū)及膠州市等，不少新盤(pán)售價(jià)在1.5萬(wàn)/平以?xún)?nèi)，總價(jià)130萬(wàn)左右還可以購(gòu)買(mǎi)到二居室或者小三居。

此外，11號(hào)線作為首條開(kāi)通連接青島主城近郊的軌道線，8號(hào)線的開(kāi)建，1號(hào)線的推進(jìn)等等，地鐵帶來(lái)的通勤便利已深入人心。不少置業(yè)者，特別是在主城區(qū)工作的剛需置業(yè)者，也開(kāi)始認(rèn)可和規(guī)劃近郊置業(yè)這條路。

業(yè)內(nèi)惹事：“低總價(jià)”仍是剛需置業(yè)的“關(guān)鍵詞” 剛需人群就這樣被“分流”

業(yè)內(nèi)人士坦言，對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，“低總價(jià)”一直是一個(gè)最具份量的關(guān)鍵詞，特別是近兩年，購(gòu)房門(mén)檻提高，雖然市場(chǎng)上大戶(hù)型房源當(dāng)?shù)溃?hù)型依然多數(shù)剛需的最佳選擇。所以主城區(qū)在主城二手房市場(chǎng)上，無(wú)論是四五十平的套一還是八十平以?xún)?nèi)的二居室，都很受熱捧。但是，也有不少剛需置業(yè)者希望在保證“低總價(jià)”的同時(shí)，能住的寬敞一些，能為未來(lái)“二寶”提供足夠的居住空間，因此近郊百平米左右房源也成為了這類(lèi)人群的目標(biāo)房源。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，從今年開(kāi)始剛需客群將會(huì)形成明顯的“區(qū)域分流”,有的可能會(huì)留在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)一些大房齡的小戶(hù)型，有的則會(huì)去往城陽(yáng)部分區(qū)域、原膠南片區(qū)或者膠州市、即墨區(qū)，甚至平度萊西等區(qū)域，關(guān)注剛需新盤(pán)的置業(yè)者，可能會(huì)更多地走出去，在上述幾個(gè)區(qū)域中挑選新房。

[責(zé)任編輯：楊凡、徐紅梅]

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