日前，省住房城鄉建設廳、省市場監管局聯合發布《山東省前期物業服務合同(示范文本)》，對前期物業階段的一些熱點問題在合同層面予以明確。規定，方在按約定履行房屋空置手續且空置時限符合規定的,可按規定打折收取物業費;如逾期收房物業費誰付的問題，明確房屋交付前的物業費由開發商承擔，交付之日起的物業公共服務費由業主承擔。

去年7月1日起，我省正式施行《山東省物業服務收費管理辦法》，明確了物業服務企業的收費管理標準。至此，從開發商完成建設到業主生活在社區中，從房子誕生到變老整個過程，物業問題都有了相對規范的解決方案。

這次《示范文本》細化了哪些問題，大眾日報·新銳大眾記者帶大家來看看。

小貼士：

前期物業服務是指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由開發建設單位選聘物業服務企業實施的物業服務。前期物業服務合同的簽約雙方是開發建設單位與物業服務企業，雖看似與未來入住的業主并不相關，但是物業的服務是持續的，前期物業的服務水平會影響業主的日常生活。

熱點1：逾期收房物業費誰付?以交付之日為限

《管理辦法》規定，物業尚未出售、出租或者因建設單位的原因未按時交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位交納。符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自建設單位書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。

此次《示范文本》明確房屋交付前的物業費由開發商承擔，交付之日起的物業公共服務費由業主承擔;但符合交付條件的物業，物業買受人逾期不辦理交付手續的，物業公共服務費自開發商書面通知物業買受人辦理交付手續之日起由物業買受人交納。而因開發商原因，物業管理區域內的配套設施設備、道路通行、綠化環境等未能達到房屋買賣合同約定標準時，物業費打折收取，差額部分由開發商補償給物業服務企業。

熱點2：住宅交付空置半年收費打折

此前《辦法》規定，普通住宅交付后空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市縣人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。也就是說普通住宅前期物業空置的減收比例不得低于40%。

此次《示范文本》約定，業主在空置房屋時需告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。《示范文本》同時明確，雙方在按約定履行房屋空置手續且空置時限符合規定的，可按規定打折收取物業費。

熱點3：小區共用部位收益歸全體業主

《辦法》規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。屬于普通住宅前期物業的，其收益資金可以優先用于折抵物業公共服務費。物業服務企業代為收取、保管前款規定的收益資金的，除扣除相應的管理費和稅費外，不得挪作他用。

《示范文本》列明，利用業主共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主同意后，按照規定辦理有關手續，經營收益屬于全體業主共有。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，提取管理服務費用后，用于支付經營、管理及收取、保管資金開支。代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不少于一個月。

“公共收益”是什么?

小編說：電梯、路邊張貼的廣告，小區外車輛進入小區收的停車費，小區內搞特賣、做活動交的場地租金，小區的配套商鋪，有人要開店，付的房租，小區的會所承包給別人經營收的租金……這些錢都是公共收益。這些項目，收錢的雖然是物業，但是，物業只是代為管理。

熱點4：停車收費按約定來

根據《辦法》規定，停車服務費方面：使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位，物業服務企業提供相應服務的，車位使用人應當交納停車服務費。普通住宅前期物業停車服務費標準，由建設單位與物業服務企業在政府指導價范圍內約定;其他物業管理區域的停車服務費標準，由業主大會或者業主委員會與物業服務企業約定。車位未停放機動車的，免收停車服務費。

車位場地使用費方面：對占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以收取車位場地使用費。普通住宅前期物業收取車位場地使用費的，其具體收費標準由物業服務企業在政府指導價范圍內確定;其他物業管理區域收取車位場地使用費的，其收費標準由業主大會或者業主大會授權的業主委員會確定。

停車服務費由物業服務企業收取，車位場地使用費可以由物業服務企業代為收取。長期使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位，或者長期占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，可以按月收取停車服務費或者車位場地使用費;臨時停放機動車的，可以按小時收取，但停放未超過二小時的應當免費。

《示范文本》約定，停車服務費方面，使用物業管理區域內規劃用于停放機動車的車庫(場)內的車位，物業服務企業提供相應服務的，由車位使用人按約定交納停車服務費。車位場地使用費方面，占用物業管理區域內業主共有道路或者其他公共區域停放機動車的，按約定交納車位場地使用費。

熱點5：罷免、上調物業費，均需半數業主同意

《辦法》規定，因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。因服務成本變化需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當將真實、完整的物業服務成本向業主公開，并經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意。物業服務企業應當在調整物業公共服務費標準之日起十日內向所在地價格主管部門備案。

《示范文本》明確對物業違反合同的約定，服務質量達不到標準且拒絕整改的，征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，有權終止合同。給甲方、業主(物業使用人)造成損失的，應當依法給予賠償。（記者 陳曉婉 孫先凱）

[責任編輯：楊凡、徐紅梅]

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