3月16日，是個(gè)“新聞日”。

這一天，先是傳來(lái)美國(guó)降息的驚天消息。美聯(lián)儲(chǔ)緊急宣布，將基準(zhǔn)利率降至接近零水平，并啟動(dòng)規(guī)模達(dá)7000億美元新一輪量化寬松，人類(lèi)歷史上最大的貨幣寬松開(kāi)啟。

同一日，中國(guó)人民銀行決定實(shí)施普惠金融定向降準(zhǔn)，對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)。在此之外，對(duì)符合條件的股份制商業(yè)銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，支持發(fā)放普惠金融領(lǐng)域貸款。以上定向降準(zhǔn)共釋放長(zhǎng)期資金5500億元。

同一天，濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)放寬住宅限購(gòu)措施的消息傳來(lái)。當(dāng)日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示：“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

眾石激起萬(wàn)重浪。在“降準(zhǔn)”“降息”的大背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)如何，山東房?jī)r(jià)又是如何？

一、歷史地看，降準(zhǔn)降息會(huì)帶來(lái)住宅銷(xiāo)售增加和房?jī)r(jià)上漲

歷史地看，降準(zhǔn)降息等舉措一般會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲，10多年來(lái)已有兩次。

一次是2008年金融危機(jī)之后。2008年9月國(guó)際金融危機(jī)全面爆發(fā)后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落。為應(yīng)對(duì)可能的經(jīng)濟(jì)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，2008年11月，我國(guó)推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施。從2008年9月開(kāi)始，連續(xù)5次降息，累計(jì)貸款降息幅度達(dá)到2.16%。

易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2008年首次降息后，10月一線城市成交量環(huán)比開(kāi)始止跌回升，12月同比開(kāi)始止跌回升。到了2009年，市場(chǎng)開(kāi)始快速升溫，2月同比增長(zhǎng)高達(dá)253.78%，2009年全年，僅1月和12月成交量同比增長(zhǎng)沒(méi)有超過(guò)100%。這一輪增長(zhǎng)一直持續(xù)到2010年3月，政府出“限貸、限購(gòu)”為主的史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，2010年12月開(kāi)始加息周期。從房?jī)r(jià)來(lái)看，北京2008年新房成交均價(jià)為12877元/平米，而到了2010年則達(dá)到20340元/平米，上漲了57.96%。

一次是2014年底之后。2014年11月之后，人民銀行先后四次下調(diào)貸款及存款基準(zhǔn)利率，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)貸款利率持續(xù)下降。2014年11月22日、2015月2月底、2015年5月10日、2015年6月27日四次降息后，次月全國(guó)房地產(chǎn)投資分別增速10.5%、8.5%、4.6%、4.3%，次月商品住宅銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積分別同比增加了1.9和0.9個(gè)百分點(diǎn)、7.6和8個(gè)百分點(diǎn)、7.8和4.5個(gè)百分點(diǎn)、3.9和2.4個(gè)百分點(diǎn)。2015年和2016年，很多中心城市的房?jī)r(jià)高位翻番，比如原先一套200萬(wàn)元左右的住宅，一年之后達(dá)到400萬(wàn)元左右。

但“歷史如此”，今后便也如此嗎？這需要具體情況具體分析。

二、影響房?jī)r(jià)的要素:區(qū)域、城市、人口、地段、交通等等

“世界各國(guó)是命運(yùn)共同體”，蝴蝶效應(yīng)客觀存在。去年以來(lái)，全球各經(jīng)濟(jì)體基本進(jìn)行了降息，全球利率步入了下行渠道。但本次美國(guó)大規(guī)模降息，還是有特殊背景，就是眾所周知的疫情。疫情不除，單靠創(chuàng)紀(jì)錄的降息，刺激經(jīng)濟(jì)效果不見(jiàn)得佳。

北京時(shí)間16日晚21時(shí)30分，道瓊斯指數(shù)開(kāi)盤(pán)下跌2250點(diǎn)，跌幅9.78%，截至發(fā)稿時(shí)報(bào)20422點(diǎn)。這是美股自1987年引入熔斷機(jī)制以來(lái)，史上第四次熔斷，也是自3月9日以來(lái)的第三次熔斷。這說(shuō)明，美國(guó)的降息，疫情之下，未見(jiàn)效果。

3月16日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武接受《南方人物周刊》雜志采訪認(rèn)為： 全球股市暴跌，“恐慌來(lái)自金融市場(chǎng)之外”“美股暴跌的第一原因還是投資者對(duì)疫情的恐慌”。

但中國(guó)抗擊疫情已經(jīng)取得重要進(jìn)展，最終戰(zhàn)勝疫情勝利在望。中國(guó)人民銀行去年11月以來(lái)采取的兩次小幅降息和兩次降準(zhǔn)等措施，配合國(guó)內(nèi)釋放消費(fèi)、培育消費(fèi)，加大投資、加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等經(jīng)濟(jì)建設(shè)要點(diǎn)和政策，還是會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定影響。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月16日發(fā)布的消息顯示，2月份70大中城市中有21城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，1月為47城;從環(huán)比看，成都漲幅1.2%領(lǐng)跑，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。

這是疫情下的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，還伴有春節(jié)因素，但即使如此，70城中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市依然達(dá)到21個(gè)。伴隨著國(guó)內(nèi)疫情漸趨明朗，加上貨幣政策和投資力度的加大，以及壓抑的剛需等因素，記者分析判斷，未來(lái)新建商品住宅價(jià)格上漲的城市會(huì)有所增加。

目前，疫情緩解，上海、成都、南京、常州等城市出現(xiàn)了排隊(duì)買(mǎi)房和過(guò)戶(hù)的情況。從2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，山東納入統(tǒng)計(jì)的四個(gè)城市中，煙臺(tái)新房房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，青島、濟(jì)寧和上月持平，濟(jì)南新房7連降。二手房，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧均出現(xiàn)降價(jià)。其中，濟(jì)南連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，青島連續(xù)13個(gè)月出現(xiàn)降價(jià)。

影響房?jī)r(jià)的要素很多，包括區(qū)域、城市、人口、地段、交通等等。一些區(qū)域中心城市，比如省會(huì)、沿海大的港口城市，人口聚集度高，房?jī)r(jià)下跌比較難。濟(jì)南和青島都在爭(zhēng)創(chuàng)“國(guó)家中心城市”，價(jià)格連跌，屬于短期現(xiàn)象。濟(jì)南這幾年招商引資力度很大，2018年一年人口增量達(dá)到13.92萬(wàn)人，在全國(guó)居第12位，這個(gè)“成績(jī)”還是很不錯(cuò)的，超過(guò)青島（10.43萬(wàn)人,全國(guó)第14位）。濟(jì)南新房和二手房連續(xù)出現(xiàn)降價(jià)，與這幾年濟(jì)南建新房太多、存量房過(guò)多有關(guān)，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)是看漲的。青島二手房連續(xù)13個(gè)月出現(xiàn)降價(jià)，則與以前漲得過(guò)猛有關(guān)。

有的地方，看似不起眼，但房?jī)r(jià)有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。比如淄博沂源，根據(jù)安居客網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示，沂源目前的二手房均價(jià)為8951元每平，整體房?jī)r(jià)水平超過(guò)淄博市平均房?jī)r(jià)，在山東所有縣中位居第1。這其中有兩個(gè)原因，一是沂源縣周邊方圓幾十公里沒(méi)有大城市，相對(duì)獨(dú)立；二是沂源資本市場(chǎng)活躍，縣內(nèi)有６家上市企業(yè)，較多的資金集中在一個(gè)小區(qū)域。

有些大城市，地段不好，房子并不好賣(mài)，但一通地鐵，價(jià)格就上去了。所以，房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要具體情況具體分析。

三、房地產(chǎn)因城施策是個(gè)大趨勢(shì)

3月15日，山東省濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會(huì)舉行新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)上宣布在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的，不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束。

先行區(qū)這個(gè)政策在3月16日經(jīng)媒體報(bào)道后，在全國(guó)引發(fā)熱議。其實(shí)，熟悉濟(jì)南情況的人都知道，先行區(qū)跨黃河兩岸，濟(jì)南人買(mǎi)房向來(lái)有“買(mǎi)東不買(mǎi)西，買(mǎi)南不買(mǎi)北”的傳統(tǒng)，在黃河兩岸置業(yè)尤其“躊躇”，即使將來(lái)要通地鐵。所以，先行區(qū)如果在購(gòu)買(mǎi)政策上沒(méi)有突破，很難吸引人氣，對(duì)此，輿論不應(yīng)過(guò)度解讀。

未來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控將越來(lái)越強(qiáng)調(diào)“因城施策”。2018年7月31日，中共中央政治局會(huì)議指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2018年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”，提出了“因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)”，全國(guó)住房和建設(shè)工作會(huì)議則作出了以“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的要求。

2019年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，對(duì)2020年住房領(lǐng)域提出百字要求：要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房；要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在堅(jiān)持房住不炒的基礎(chǔ)上，因城施策，照顧剛需，這將是大勢(shì)所趨。對(duì)山東說(shuō)，“增強(qiáng)中心城市和城市群等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力”，實(shí)現(xiàn)“三核引領(lǐng)”，“因城施策”將是一種長(zhǎng)期的發(fā)展剛需。

（大眾日?qǐng)?bào)客戶(hù)端記者 周學(xué)澤 報(bào)道）

[責(zé)任編輯：楊凡、武云泉]

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