原標題：濟南熱點區域樓盤去化率高

來源：經濟導報

業內人士指出,房貸利率下調后,樓市或迎來“小陽春”。展望后市,2022年濟南樓市不會過熱,“房住不炒”依然是主基調,但會出現區域差別

◆導報記者 劉勇 濟南報道

隨著房貸利率的下調,濟南房地產市場出現了一波回暖。銷售數據顯示,上周(3月14日-3月20日)濟南共計成交新房1272套,環比上漲67.56%,成交均價17352元/㎡,環比上漲2.65%。

受訪的業內人士指出,房貸利率下調后,樓市或迎來“小陽春”。展望后市,2022年濟南樓市不會過熱,“房住不炒”依然是主基調,但會出現區域差別。“熱點區域的樓盤在去化率上會比非熱點區域要高一些。”房地產分析師蘇鵬向經濟導報記者說道,“未來區域差別將成為新風向。”

房貸利率5%左右

3月24日,經濟導報記者趕到位于濟南東站附近的一新建樓盤,或許是工作日,售樓處顯得比較冷清。偌大的展廳內沒有客戶,只有幾個銷售顧問站在一起聊天。

看到經濟導報記者走進展廳,銷售人員忙上前,并向經濟導報記者詳細介紹了該樓盤的情況,以及公司推出的一些優惠政策。

在談及貸款問題時,該銷售人員表示,目前濟南首套房貸款利率在4.9%至5.15%之間,二套房貸款利率在5.40%上下。“和我們合作的銀行最低也能給到4.9%,但是你能不能拿到要看資質。”該銷售人員表示。

同樣的情況也出現在濟南市CBD片區的一家樓盤。銷售顧問告訴經濟導報記者,他們與多家銀行都有合作,“首套房貸款利率是4.95%,二套房是5.15%。”

濟南一家商業銀行個貸部經理張斌告訴經濟導報記者,4.9%的利率并不是所有人都能拿到的。“一方面和銀行合作的樓盤很多,一個樓盤一個價格。同一個買房人,可能在A樓盤能拿到4.90%的房貸利率,而在另外一個樓盤可能最低拿到4.95%甚至5%的房貸利率。”張斌說道,“只是說最低,而且貸款人能不能拿到要看提交的資料是否符合銀行的要求。”

近期在歷城區購買了一套住房的市民穆克告訴經濟導報記者,他購買的住房所在樓盤雖然房貸利率最低可以到4.9%,但他沒享受到。“可能是我的條件不符合吧。”穆克說道,“雖然沒享受到最低,但4.95%也可以,比去年年底的5.3%強多了。”

而和穆克購買同一小區的梁金娣則享受到了最低的房貸利率。“我拿到了4.9%的房貸利率,而且放款速度也挺快,不到一個星期就走完流程了。”梁金娣說道。

據經濟導報記者測算,當首套房的貸款金額為100萬元,貸款利率5.3%,還款方式選取30年等額本息,月還款額為5553.05元；而貸款利率降至4.9%后,相同的情況下月還款額為5307.27元,相差245.78元。如若不提前還款,30年總利息差額為88480元。

“小陽春”初現

隨著房貸利率的下調,樓市也迎來了一波小陽春。

數據顯示,3月14日-3月20日,濟南新房成交面積14.43萬平方米,環比上漲67.56%,成交均價17352元/㎡,環比上漲2.65%。

“最近看房的客流的確有所回升,可能是放款速度的加快疊加當前部分利好政策的影響。雖然沒有去年同期那么熱鬧,但確實能感覺到市場在慢慢回溫。”上述樓盤的銷售顧問向經濟導報記者表示。

“進入3月份后,隨著房貸利率下調,看房的人越來越多,成交量也上來了。”濟南一家樓盤的銷售總監張博說。在張博看來,除了房貸利率下調的原因外,部分區域二手房和新房的價格倒掛,讓不少想買二手房的市民將目光轉向了新房。“新盤的價格從最初的每平方米1.6萬元左右降到了1.3萬元左右,而周邊二手房的價格每平方米的售價都在1.4萬元到1.5萬元之間。此外,二手房買賣中需要繳納不菲的稅費和中介費。這些因素也讓許多原本想購買二手房的市民有了購買新房的意向。”

張博告訴經濟導報記者,趁著小陽春,他們公司決定加大促銷力度,通過創新營銷策略來提振銷售。

經濟導報記者在調查中發現,隨著小陽春的出現,各個樓盤也加大開盤力度。僅在上周(3月14日—3月20日)濟南就有13個項目開盤加推,累計推出了近千套住宅,最低的推出了22套,最高的則推出了212套住房。

經濟導報記者還發現,在加推的同時,各項目還加大了折扣力度。

在歷城區的一個樓盤,銷售顧問告訴經濟導報記者,一次性付款可以享受9.5折優惠；貸款的話,首付低于80%的可以享受9.8折優惠,首付高于80%的可以享受9.7折優惠。“當然,如果簽訂意向書的話,還可以再去申請一定幅度的優惠。”

蘇鵬告訴經濟導報記者,大多數在售樓盤對一次性付款的客戶能給到9.5折左右的優惠,貸款9.8折的優惠。不過也有開發商給出的優惠政策相對較大,貸款買房可以享受9.5折,一次性付款則可以享受到9.3折。

“有些樓盤不明著降價,會通過推出特價房甚至是工抵房的名義進行促銷。”蘇鵬解釋說,“目前市場上大多數工抵房都是開發商變相降價的說辭。為了不讓之前在價高時買房的購房者退房,部分開發商會用工抵房的說辭來進行銷售,這樣一方面加快了銷售節奏,另一方面也避免了購房者維權。”

區域差別或成新風向

截止到2022年2月底,濟南主城區商品住宅存量1045萬平方米,受成交量縮減的影響,出清周期持續延長,2月底出清周期延長至19.1個月,較1月底擴大2.6個月。

“盡管有所回暖,但房住不炒的主基調不變,未來的變化就是區域性差別。”蘇鵬說,“熱點區域的樓盤在去化率上會比非熱點區域要高一些。”

持有同樣觀點的,還有濟南市某樓盤的項目經理馮澤瑞。

實際上,區域差別的情況已經在上周加推的項目上有所體現。上周加推的13個項目中,大多數項目當天的去化率都不是很高,但也有項目的去化率相當不錯。

其中,歷下區的2個項目中,一個項目推出了68套,當日成交52套；而另外一個項目推出了72套,當日僅成交5套。

同樣的情況也出現在歷城區,A項目推出了40套,當日成交2套；B項目推出了72套,當日成交9套。另外一個項目推了106套,當日成交72套。而槐蔭區的一個項目推出了212套,當日僅成交5套。

蘇鵬向經濟導報記者分析,每個樓盤面臨的情況有所不同。“比如有些樓盤價格比較高。現在濟南很多新房的均價已經達到2萬元/平方米左右。對于一些重點核心區域,兩三萬元的樓價并不算貴。但對于更多一般區域的樓盤來說,2萬元的價格是個很高的門檻兒,不少買房人即使想買也買不起。另外,還有一些樓盤區位一般,即使價格讓很多買房人能夠接受,但買房人興趣也不大。”

“簡單地說,還是供需關系的原因。現在濟南市場供需極度短缺的狀況有所緩和,某些樓盤去化率回歸是個正常現象。”馮澤瑞表示。

在馮澤瑞看來,今年下半年,這種分化將加劇。“目前濟南的樓盤在300個左右,但今年下半年大概有50個新樓盤入市,為了爭奪市場,開發商在定價機制上也會有所考慮,降價是在所難免的。”

在蘇鵬看來,對于一些地段不太好,開發商操盤能力又一般的樓盤,在銷售方面將會面臨一些壓力。

“熱點區域恒熱,區位差的區域也會越來越‘冷’,這將是新風向。”蘇鵬表示。

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