原標(biāo)題：提升新建商品住宅交付質(zhì)量！山東全面推行“先驗(yàn)房后收房”

來(lái)源：大眾報(bào)業(yè)·齊魯壹點(diǎn)

記者 王皇

8月26日，《山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度推動(dòng)提升住宅工程交付質(zhì)量的通知》明確，山東省行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度。鼓勵(lì)在主體結(jié)構(gòu)分部工程竣工后、裝飾裝修施工中、單位工程竣工后等節(jié)點(diǎn)，分階段、分批次組織業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。其他尚未竣工交付的住宅工程，可參照實(shí)施。一同公布的還有《新建商品住宅“先驗(yàn)房后收房”工作指南》和《新建商品住宅業(yè)主查驗(yàn)要點(diǎn)》。

《通知》稱，去年以來(lái)，青島、濟(jì)南等市聚焦住宅工程交付質(zhì)量問(wèn)題，積極探索“先驗(yàn)房后收房”模式，取得良好成效。山東決定在全省新建商品住宅中全面推行“先驗(yàn)房后收房”制度。

“先驗(yàn)房后收房”按照“政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、業(yè)主參與、專業(yè)保障”的原則推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其所售住宅質(zhì)量負(fù)首要責(zé)任，對(duì)落實(shí)“先驗(yàn)房后收房”制度承擔(dān)策劃組織、閉環(huán)整改和安全保障責(zé)任，施工、監(jiān)理和前期物業(yè)服務(wù)單位積極予以配合。

一同公布的《新建商品住宅“先驗(yàn)房后收房”工作指南》明確了“先驗(yàn)房后收房”的具體操作方式。該《工作指南》提出，商品住宅銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗(yàn)等有關(guān)活動(dòng)安排和業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主，并明確了質(zhì)量信息公示、分戶驗(yàn)收、業(yè)主查驗(yàn)的相關(guān)內(nèi)容。

《工作指南》明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工、施工、銷售、驗(yàn)收、交付等階段，按進(jìn)度、分批次公示住宅工程質(zhì)量信息，接受社會(huì)監(jiān)督。住宅工程質(zhì)量信息可制作成二維碼形式，便于業(yè)主在銷售現(xiàn)場(chǎng)、查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)手機(jī)掃碼查看。

質(zhì)量信息公示內(nèi)容包括但不限于項(xiàng)目基本信息、工程質(zhì)量終身責(zé)任單位及負(fù)責(zé)人信息、主要建筑材料信息、工程驗(yàn)收信息、質(zhì)量保證信息等。

其中，項(xiàng)目基本信息包括工程結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計(jì)使用年限、工程規(guī)劃許可、施工許可等。主要建筑材料信息包括涉及主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能的建筑材料及主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、廠家、規(guī)格型號(hào)、檢測(cè)試驗(yàn)結(jié)果、建筑節(jié)能信息等內(nèi)容。工程驗(yàn)收信息包括工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。質(zhì)量保證信息包括工程質(zhì)量缺陷保修服務(wù)制度、商品房售后服務(wù)單位名稱及聯(lián)系人、建設(shè)單位因故滅失時(shí)質(zhì)量終身責(zé)任承接機(jī)制。

此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

《工作指南》還單列一章明確業(yè)主查驗(yàn)的相關(guān)工作。業(yè)主查驗(yàn)是指在簽訂購(gòu)房合同后、簽署房屋驗(yàn)收交付單前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織業(yè)主對(duì)其所購(gòu)商品住宅進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。

《工作指南》對(duì)主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收后、裝飾裝修施工中、單位工程竣工后具備合同約定交付條件等幾個(gè)階段的業(yè)主查驗(yàn)進(jìn)行了明確。

主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收后，組織業(yè)主進(jìn)入開(kāi)放區(qū)域，講解開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度、工藝工法、主要建筑材料、合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)等；裝飾裝修施工中，組織業(yè)主對(duì)照購(gòu)房合同，查看施工進(jìn)度、建筑材料、設(shè)備安裝、施工工藝等。

單位工程竣工后具備合同約定交付條件的，組織業(yè)主對(duì)擬交付住宅進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)過(guò)程中，逐條記錄、解答業(yè)主提出的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主在查驗(yàn)記錄上對(duì)查驗(yàn)情況簽字確認(rèn)，形成業(yè)主查驗(yàn)問(wèn)題處置銷項(xiàng)臺(tái)賬。能立即維修的，現(xiàn)場(chǎng)組織修復(fù)。現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法維修，及時(shí)向業(yè)主說(shuō)明，另行約定承諾維修完成時(shí)限。業(yè)主要求復(fù)驗(yàn)的，施工質(zhì)量問(wèn)題維修完成后應(yīng)通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

同時(shí)，《工作指南》明確對(duì)業(yè)主提出的不符合客觀事實(shí)或工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和合同約定進(jìn)行解釋，妥善處理矛盾糾紛，有關(guān)問(wèn)題不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)按商品房買賣合同約定的爭(zhēng)議解決方式處理。

新建商品住宅“先驗(yàn)房后收房”

工 作 指 南

第一章 總 則

第一條為強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量首要責(zé)任和竣工驗(yàn)收主體責(zé)任，提升住宅交付質(zhì)量，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《山東省商品房銷售條例》《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善質(zhì)量保障體系提升建筑工程品質(zhì)指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》《關(guān)于在住宅工程中推行質(zhì)量信息公示制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本工作指南。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的新建商品住宅實(shí)行“先驗(yàn)房后收房”制度，適用本工作指南。

第三條商品住宅銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將質(zhì)量信息公示、業(yè)主查驗(yàn)等有關(guān)活動(dòng)安排和業(yè)主權(quán)益告知業(yè)主。

第二章 質(zhì)量信息公示

第四條質(zhì)量信息公示是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工、施工、銷售、驗(yàn)收、交付等階段，按進(jìn)度、分批次公示住宅工程質(zhì)量信息，接受社會(huì)監(jiān)督。

第五條住宅工程質(zhì)量信息可制作成二維碼形式，便于業(yè)主在銷售現(xiàn)場(chǎng)、查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)手機(jī)掃碼查看。住宅工程質(zhì)量信息公示內(nèi)容包括但不限于以下內(nèi)容。

（一）項(xiàng)目基本信息。包括工程結(jié)構(gòu)形式、設(shè)計(jì)使用年限、工程規(guī)劃許可、施工許可等。

（二）工程質(zhì)量終身責(zé)任單位及負(fù)責(zé)人信息。包括建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、檢測(cè)單位等責(zé)任主體的名稱和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名等。

（三）主要建筑材料信息。包括涉及主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能的建筑材料及主要裝修材料和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的名稱、品牌、廠家、規(guī)格型號(hào)、檢測(cè)試驗(yàn)結(jié)果、建筑節(jié)能信息等內(nèi)容。

（四）工程驗(yàn)收信息。包括工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收結(jié)果、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

（五）質(zhì)量保證信息。工程質(zhì)量缺陷保修服務(wù)制度、商品房售后服務(wù)單位名稱及聯(lián)系人、建設(shè)單位因故滅失時(shí)質(zhì)量終身責(zé)任承接機(jī)制。

第六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修標(biāo)準(zhǔn)等與樣板房是否一致；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三章 分戶驗(yàn)收

第七條 分戶驗(yàn)收是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件等，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體結(jié)構(gòu)、觀感質(zhì)量和主要使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為實(shí)施分戶驗(yàn)收的第一責(zé)任人，對(duì)分戶驗(yàn)收的組織、實(shí)施、驗(yàn)收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。

第九條分戶驗(yàn)收應(yīng)分階段進(jìn)行，分為主體結(jié)構(gòu)竣工和單位工程竣工兩個(gè)階段。

第十條 主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，應(yīng)對(duì)每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行專門(mén)驗(yàn)收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收。

第十一條單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收前，通過(guò)實(shí)體測(cè)量、觀感目測(cè)、功能性檢測(cè)等方式，對(duì)每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進(jìn)行專門(mén)驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。

第十二條分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間進(jìn)行記錄并存留影像資料。分階段按戶存留不少于5張照片，影像資料應(yīng)完整、準(zhǔn)確、清晰地體現(xiàn)樓號(hào)戶號(hào)、驗(yàn)收時(shí)間、驗(yàn)收成員、驗(yàn)收部位、驗(yàn)收方式等信息。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)展分戶驗(yàn)收工作前5個(gè)工作日向監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知，并報(bào)送分戶驗(yàn)收方案。

第十四條工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督抽查，對(duì)分戶驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行不低于1%的比對(duì)性復(fù)核。

第十五條發(fā)現(xiàn)分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容明顯不真實(shí)、比對(duì)性復(fù)核結(jié)果超過(guò)規(guī)定限值時(shí)，分戶驗(yàn)收結(jié)論判定為“不符合”。發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題和影響主要使用功能的、參建責(zé)任主體弄虛作假或降低工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、將不合格工程按合格工程驗(yàn)收的、存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的，責(zé)令重新組織分戶驗(yàn)收。

第十六條重新組織的分戶驗(yàn)收將實(shí)施“提級(jí)驗(yàn)收”，由項(xiàng)目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級(jí)分管技術(shù)質(zhì)量的負(fù)責(zé)人參加分戶驗(yàn)收或現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)督導(dǎo)。

第四章 業(yè)主查驗(yàn)

第十七條業(yè)主查驗(yàn)是指在簽訂購(gòu)房合同后、簽署房屋驗(yàn)收交付單前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織業(yè)主對(duì)其所購(gòu)商品住宅進(jìn)行質(zhì)量查驗(yàn)。

第十八條業(yè)主查驗(yàn)按照業(yè)主自愿的原則，可以邀請(qǐng)或委托他人參與查驗(yàn)。業(yè)主本人因故不能到場(chǎng)需委托他人的，應(yīng)出示書(shū)面委托文書(shū)。

第十九條

進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)實(shí)名登記，配備必要的安全防護(hù)用品，組織安全教育，落實(shí)防范措施要求，遵守施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理規(guī)定。不遵守現(xiàn)場(chǎng)安全管理或未實(shí)名登記的，建設(shè)、施工單位可以拒絕進(jìn)入查驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)。

主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收后，組織業(yè)主進(jìn)入開(kāi)放區(qū)域，講解開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度、工藝工法、主要建筑材料、合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)等。

裝飾裝修施工中，組織業(yè)主對(duì)照購(gòu)房合同，查看施工進(jìn)度、建筑材料、設(shè)備安裝、施工工藝等。

第二十條單位工程竣工后具備合同約定交付條件的，組織業(yè)主對(duì)擬交付住宅進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)過(guò)程中，逐條記錄、解答業(yè)主提出的設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主在查驗(yàn)記錄上對(duì)查驗(yàn)情況簽字確認(rèn)，形成業(yè)主查驗(yàn)問(wèn)題處置銷項(xiàng)臺(tái)賬。

能立即維修的，現(xiàn)場(chǎng)組織修復(fù)。現(xiàn)場(chǎng)無(wú)法維修，及時(shí)向業(yè)主說(shuō)明，另行約定承諾維修完成時(shí)限。

業(yè)主要求復(fù)驗(yàn)的，施工質(zhì)量問(wèn)題維修完成后應(yīng)通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。

第二十一條對(duì)業(yè)主提出的不符合客觀事實(shí)或工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)法律法規(guī)、工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和合同約定進(jìn)行解釋，妥善處理矛盾糾紛，有關(guān)問(wèn)題不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，應(yīng)按商品房買賣合同約定的爭(zhēng)議解決方式處理。

新建商品住宅業(yè)主查驗(yàn)要點(diǎn)

一、門(mén)窗

門(mén)窗所用材料符合合同約定。打開(kāi)關(guān)閉靈活、安裝牢固，無(wú)異響。戶門(mén)位置設(shè)置合理，開(kāi)啟方向正確。表面平整、關(guān)閉嚴(yán)密、色澤一致，無(wú)嚴(yán)重碰傷、凹坑、銹蝕。密封膠條安裝牢固，無(wú)斷裂、砂眼。窗排水孔位置正確、數(shù)量準(zhǔn)確，通暢。

查驗(yàn)方法：觀察、尺量、手試、開(kāi)啟和關(guān)閉。

二、墻頂面

墻面、頂面所用材料符合合同約定。陰陽(yáng)角順直、方正。

涂料類：涂飾均勻、平整光滑，無(wú)開(kāi)裂、起皮和掉粉等現(xiàn)象。

壁紙類：拼接縫橫平豎直，拼接處花紋、圖案應(yīng)吻合，不離縫、不搭接、不顯拼縫，無(wú)明顯色差，無(wú)氣泡、裂紋、紙毛、飛刺、皺折及斑污，斜視應(yīng)無(wú)明顯膠痕。

瓷磚類：牢固無(wú)超出規(guī)范要求空鼓，排列美觀，接縫平整、順直、無(wú)裂紋、無(wú)掉角。

吊頂類：飾面板與燈具、設(shè)備口交接吻合、嚴(yán)密，石膏板吊頂無(wú)裂縫，安裝牢固。

查驗(yàn)方法：觀察和手摸，小錘輕擊。

三、地面

地面所用材料符合合同約定。鋪貼牢固、順直、平整，無(wú)超出規(guī)范要求空鼓、無(wú)劃痕。接縫平整、順直、無(wú)掉角。踢腳線與墻面順直平整，無(wú)外撇、內(nèi)斜現(xiàn)象；與地面拼裝嚴(yán)密、平直。

木地板類：無(wú)松動(dòng)、無(wú)起拱現(xiàn)象。扣條順直、嚴(yán)密,無(wú)翹曲。

瓷磚／石材類：坡度滿足排水要求。與地漏管道結(jié)合處嚴(yán)密、無(wú)滲漏。

查驗(yàn)方法：觀察，腳踩，小錘輕擊，蓄水。

四、房間凈空尺寸

房間的開(kāi)間、進(jìn)深、凈高實(shí)測(cè)值偏差≤15mm。

查驗(yàn)方法：紅外線測(cè)距儀、卷尺。

五、廚衛(wèi)間

廚房和衛(wèi)生間固定設(shè)施符合合同約定。各固定設(shè)施安裝牢固，地面閉水無(wú)滲漏。衛(wèi)生潔具、水槽與臺(tái)面、墻面等部位連接處防水密封。給排水管道與配件、器具連接嚴(yán)密，通水順暢、無(wú)滲漏。地漏安裝美觀、平整、牢固，無(wú)滲漏、無(wú)雜物，地漏周邊坡向正確。

查驗(yàn)方法：觀察、蓄水、通水。

六、電氣、開(kāi)關(guān)、插座

開(kāi)關(guān)、插座符合合同約定。開(kāi)關(guān)、插座、燈具安裝牢固、相序正確，通電運(yùn)行正常。衛(wèi)生間開(kāi)關(guān)、插座有防水保護(hù)。空調(diào)、照明、插座等空氣開(kāi)關(guān)單獨(dú)設(shè)置，通斷正常。配電箱安裝牢固，線路標(biāo)識(shí)明確。

查驗(yàn)方法：觀察，用插座電筆或電驗(yàn)電燈測(cè)試，通斷。

七、固定家具

固定家具符合合同約定。固定家具安裝牢固，柜門(mén)和抽屜開(kāi)關(guān)靈活，回位準(zhǔn)確，飾面平整，無(wú)劃傷、無(wú)翹曲。板縫橫平豎直、寬窄一致。五金配件齊全、牢固，保護(hù)完好。

查驗(yàn)方法：觀察、手試。

值班主編：司君波

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