原標(biāo)題：樓市新觀察：摸底青島主城三大最火新房板塊 探探當(dāng)前買房“門檻”有多高?

來源：青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)

【編者按】在一波一波的提振新政加持下，2022年樓市“金九銀十”大幕拉開，青島新房市場“焦點”重回主城區(qū)！配套成熟、交通便捷、地鐵貫通且新盤數(shù)量多、品質(zhì)高，這些都讓主城區(qū)的成熟居住板塊，再度熱了起來！

對于樓市來說，2022年可謂“政策提振年”。在一波又一波的新政落地之后，金九銀十大幕開啟前，8月末我們又迎來了新一波的降息。如今青島大多數(shù)商業(yè)銀行都把房貸利率調(diào)整到了接近“歷史最低”的4．1％。這對于一直關(guān)注著樓市變化，盤算著自家買房計劃的購房者來說可謂是個重大利好，不禁讓人“DNA狠狠動了”一下！

想要實現(xiàn)買房計劃，就不能對青島樓市不摸“潮水兒”！近日，青島新聞網(wǎng)就對青島主城當(dāng)前最熱的幾個主流居住板塊進行了走訪調(diào)查，下面就讓我們一起來看看，如今青島主城各大成熟居住板塊的買房入門門檻究竟有多高？！

浮山后板塊：

單價：3．3萬－3．7萬／㎡

戶型產(chǎn)品：115㎡－192㎡

買房門檻：400萬起步

國泰華府｜青啤靜瀾山|大云谷金茂府｜紫樾尚府

浮山后片區(qū)橫跨市北區(qū)與嶗山區(qū)，位居青島主城地理中心位置，在過去的十多年里一直都是青島樓市版圖上的大熱門區(qū)域，尤其是近兩年在學(xué)區(qū)光芒的加持下，更加炙手可熱起來。

2022年浮山新區(qū)板塊的新盤不少，比如市北區(qū)金地華章、國泰華府，近期熱盤青啤靜瀾山；還有嶗山區(qū)內(nèi)的大云谷金茂府、紫樾尚府等，其中靜瀾山等還是近期熱度頗高的純新盤。

這些新盤雖然有的位于市北區(qū)、有的位屬嶗山區(qū)，但浮山后今年這些新盤的共同特征十分突出，就是定位高端，整體上均價都在33000－37000元／㎡之間，一路看下來給記者的感覺就是——“讓你高攀不起的樣子”！首先從產(chǎn)品類別上來看，這幾個新盤幾乎都是高層住宅小區(qū)，戶型設(shè)計上也趨于雷同，都以大戶型為主力產(chǎn)品，其中最小的戶型在大云谷金茂府，這里有一個115㎡的3室2廳2衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)三室戶型，參考總價在400萬以上；最大的戶型則出現(xiàn)在青啤靜瀾山，4室2廳3衛(wèi)192㎡，擁有獨立玄關(guān)和專設(shè)鞋帽間，堪稱豪宅配置了，總價要在650萬以上。

老四方板塊：

單價：2．5萬－3．5萬／㎡

戶型產(chǎn)品：105㎡－200㎡

買房門檻：260萬起步

2022年青島市在城市更新的大背景之下，本不受重視的四方老城區(qū)開始回歸人們視線，并漸成熱點。

此前在市北區(qū)官方公布的重點梳理低效用地名錄中，明確說明將在老四方板塊布局國際大健康產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、跨國公司區(qū)域總部集聚區(qū)、人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中車四方智匯港、捷能中泰片區(qū)和鄭州路片區(qū)五大片區(qū)，其中可重啟5000余畝低效用地，讓老工業(yè)區(qū)徹底退出歷史舞臺，并導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)、注入新動能。老城區(qū)“騰籠換鳥”，新樓盤也是必不可少的，尤其是在青島城市更新大規(guī)劃的加持下，老四方板塊新盤的性價比就更加凸顯出來了。

中車四方云匯｜青鐵云上觀海|綠城和錦誠園｜中國鐵建中心梧桐苑

記者此次就重點走訪了幾個由老企業(yè)“騰籠換鳥”變身而來的新樓盤，比如在老四機廠原址上開發(fā)的四方智匯港、在原青啤麥芽廠地塊上興建起來的中國鐵建中心、以及由原白櫻花面粉廠地塊上變身而來的綠城和錦誠園項目等。走訪中記者發(fā)現(xiàn)，因為這些新盤所在地塊因原身為青島知名老企業(yè)，因此在青島本土購房者心中，就多了一分地緣性的親近；又因地處老城中心，周邊居住氛圍普遍濃厚，教育、商業(yè)配套成熟，交通便利，有著“濃濃的煙火氣”，也備受本土購房者的青睞。

得益于在城市更新中扮演著重要角色，這一批新盤大都也定位比較高端。中車四方云匯、綠城和錦誠園、中國鐵建中心梧桐苑、青鐵云上觀海等目前老四方板塊的幾個熱度最高的新樓盤中，僅中鐵建中心項目推出過少量89㎡的小戶型產(chǎn)品，其他幾個新盤在客群定位上基本瞄準(zhǔn)的都是改善型置業(yè)客群。在此次走訪中，記者看到的最小戶型位于中車四方云匯，是105㎡三室兩廳一衛(wèi)戶型，參考總價也在260萬以上。最大的戶型則在青鐵云上觀海項目，為200㎡的瞰海大平層，戶型設(shè)計為四室兩廳三衛(wèi)，總價在620萬以上。另外，該項目應(yīng)該也是目前老四方板塊內(nèi)產(chǎn)品定位最高端的一個，在售新房中最小的戶型也是143㎡的三室兩廳兩衛(wèi)，總價在440萬左右。

東李板塊：

單價：高層2．2萬－2．5萬／㎡、洋房3萬＋／㎡

戶型產(chǎn)品：還有少量69㎡、89㎡小戶型；

多數(shù)為100－150㎡大戶型；

買房門檻：除少量小戶型外，總價大都在300萬～500萬！

在青島的“十四五”規(guī)劃中，李滄區(qū)的東李、北客站和樓山片區(qū)被定為重點發(fā)展區(qū)域。不過今年到目前為止，李滄區(qū)樓市版圖上表現(xiàn)最亮眼的依舊是東李板塊。

經(jīng)過多年發(fā)展如今的東李板塊已經(jīng)逐漸進入了成熟期，2022年更是一個新盤集中上市的一年，九水路、李村河兩岸的新盤有森林公園、華新園珺臺、融海云著、萬竹云峰等，金水路周邊則有綠城兩個新組團綠城錦上月鳴、綠城春溪雲(yún)廬以及融海啟城、上流和苑等。此前就有媒體以“十盤爭霸”來形容今年東李板塊樓市，足見今年東李樓市的熱鬧火爆。

東李在售新盤

在此次走訪中記者發(fā)現(xiàn)，東李目前大多數(shù)新盤戶型區(qū)間都在110－155㎡之間，以中大戶型為主，在售的高層住宅均價也大都2．4萬－2．6萬／㎡之間。這其中最小的戶型位于華新園珺臺，這里有105㎡的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，不過目前該項目價格尚未公開；另外就是上流和苑了，該項目有109㎡的三室兩廳兩衛(wèi)戶型，總價要260萬起。

此外，因為新盤眾多、產(chǎn)品類型豐富，東李也是目前青島主城區(qū)內(nèi)，難得能找到小戶型的區(qū)域了，比如今年5月中旬開盤的融海云著項目，就推出了69㎡小戶型，這種戶型在青島主城范圍內(nèi)已經(jīng)斷檔好多年了，總價僅需150－160萬，對剛需十分友好。另外還有將于近期上市的融海啟城，也將推出89㎡的小套三戶型，很受剛需關(guān)注。除此之外，東李板塊今年面積超大的豪宅版戶型也不少，比如一直都披著神秘面紗的萬竹云峰，據(jù)悉該項目的主力產(chǎn)品為190㎡平層和210㎡、240㎡疊墅，業(yè)內(nèi)預(yù)計萬竹云峰項目的新房總價要600萬起步，算得上今年東李片區(qū)豪宅代表了。

除以上這些新盤之外，該片區(qū)下半年還有金水云麓、河岸首府等老盤仍在順銷中，一路走下來發(fā)現(xiàn)，小編發(fā)現(xiàn)大部分新盤的新房總價都在300萬元～500萬元左右，不得承認(rèn)，雖然東李片區(qū)之前沉寂了幾年，但如今已經(jīng)基本完成了向高端改善片區(qū)的蛻變了。

記者手記：

對于密切關(guān)注樓市的購房者來說，2022年樓市注定不平凡，有人說今年是“政策提振年”，從年初至今，一輪又一輪房地產(chǎn)新政落地，不斷地為樓市打加油打氣；也有人認(rèn)為今年是觀望年，無論是部分區(qū)域限購松綁，還是信貸政策放寬、房貸利率降低，都不能真正撼動大家的“觀望”之心……反而是今年年初開始啟動的“城市更新·三年攻堅”大規(guī)劃對于青島市民的觸動更大，在這樣的多方的博弈之下，青島樓市正悄然發(fā)生著變化。

2022年青島樓市的重心與焦點重新回歸主城。青島的傳統(tǒng)居住區(qū)新房市場開始暗潮洶涌，競爭激烈的同時，也在為老城區(qū)“增光添彩”，這些沉寂多年的老城區(qū)借新盤集體亮相，開始城市界面換新、提升居住體驗，推動整個城市更新的歷史進程……

其實除了以上記者走訪的浮山后、老四方與東李片區(qū)外，在城市更新、三年攻堅的大背景下，嶗山區(qū)的張村河板塊、李滄區(qū)的樓山后片區(qū)等等都正在醞釀崛起，只是目前新盤數(shù)量還不多，并未形成合力，尚未能在青島樓市版圖上展露頭角，但相信隨著時間推移，主城這些老板塊也將重新閃亮登場。

就讓我們拭目以待！

記者：廣夏

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