原標題：樓市新觀察：摸底青島主城三大最火新房板塊 探探當前買房“門檻”有多高?

來源：青島新聞網房產

【編者按】在一波一波的提振新政加持下，2022年樓市“金九銀十”大幕拉開，青島新房市場“焦點”重回主城區！配套成熟、交通便捷、地鐵貫通且新盤數量多、品質高，這些都讓主城區的成熟居住板塊，再度熱了起來！

對于樓市來說，2022年可謂“政策提振年”。在一波又一波的新政落地之后，金九銀十大幕開啟前，8月末我們又迎來了新一波的降息。如今青島大多數商業銀行都把房貸利率調整到了接近“歷史最低”的4．1％。這對于一直關注著樓市變化，盤算著自家買房計劃的購房者來說可謂是個重大利好，不禁讓人“DNA狠狠動了”一下！

想要實現買房計劃，就不能對青島樓市不摸“潮水兒”！近日，青島新聞網就對青島主城當前最熱的幾個主流居住板塊進行了走訪調查，下面就讓我們一起來看看，如今青島主城各大成熟居住板塊的買房入門門檻究竟有多高？！

浮山后板塊：

單價：3．3萬－3．7萬／㎡

戶型產品：115㎡－192㎡

買房門檻：400萬起步

國泰華府｜青啤靜瀾山|大云谷金茂府｜紫樾尚府

浮山后片區橫跨市北區與嶗山區，位居青島主城地理中心位置，在過去的十多年里一直都是青島樓市版圖上的大熱門區域，尤其是近兩年在學區光芒的加持下，更加炙手可熱起來。

2022年浮山新區板塊的新盤不少，比如市北區金地華章、國泰華府，近期熱盤青啤靜瀾山；還有嶗山區內的大云谷金茂府、紫樾尚府等，其中靜瀾山等還是近期熱度頗高的純新盤。

這些新盤雖然有的位于市北區、有的位屬嶗山區，但浮山后今年這些新盤的共同特征十分突出，就是定位高端，整體上均價都在33000－37000元／㎡之間，一路看下來給記者的感覺就是——“讓你高攀不起的樣子”！首先從產品類別上來看，這幾個新盤幾乎都是高層住宅小區，戶型設計上也趨于雷同，都以大戶型為主力產品，其中最小的戶型在大云谷金茂府，這里有一個115㎡的3室2廳2衛的標準三室戶型，參考總價在400萬以上；最大的戶型則出現在青啤靜瀾山，4室2廳3衛192㎡，擁有獨立玄關和專設鞋帽間，堪稱豪宅配置了，總價要在650萬以上。

老四方板塊：

單價：2．5萬－3．5萬／㎡

戶型產品：105㎡－200㎡

買房門檻：260萬起步

2022年青島市在城市更新的大背景之下，本不受重視的四方老城區開始回歸人們視線，并漸成熱點。

此前在市北區官方公布的重點梳理低效用地名錄中，明確說明將在老四方板塊布局國際大健康產業集聚區、跨國公司區域總部集聚區、人工智能產業集聚區、中車四方智匯港、捷能中泰片區和鄭州路片區五大片區，其中可重啟5000余畝低效用地，讓老工業區徹底退出歷史舞臺，并導入新產業、注入新動能。老城區“騰籠換鳥”，新樓盤也是必不可少的，尤其是在青島城市更新大規劃的加持下，老四方板塊新盤的性價比就更加凸顯出來了。

中車四方云匯｜青鐵云上觀海|綠城和錦誠園｜中國鐵建中心梧桐苑

記者此次就重點走訪了幾個由老企業“騰籠換鳥”變身而來的新樓盤，比如在老四機廠原址上開發的四方智匯港、在原青啤麥芽廠地塊上興建起來的中國鐵建中心、以及由原白櫻花面粉廠地塊上變身而來的綠城和錦誠園項目等。走訪中記者發現，因為這些新盤所在地塊因原身為青島知名老企業，因此在青島本土購房者心中，就多了一分地緣性的親近；又因地處老城中心，周邊居住氛圍普遍濃厚，教育、商業配套成熟，交通便利，有著“濃濃的煙火氣”，也備受本土購房者的青睞。

得益于在城市更新中扮演著重要角色，這一批新盤大都也定位比較高端。中車四方云匯、綠城和錦誠園、中國鐵建中心梧桐苑、青鐵云上觀海等目前老四方板塊的幾個熱度最高的新樓盤中，僅中鐵建中心項目推出過少量89㎡的小戶型產品，其他幾個新盤在客群定位上基本瞄準的都是改善型置業客群。在此次走訪中，記者看到的最小戶型位于中車四方云匯，是105㎡三室兩廳一衛戶型，參考總價也在260萬以上。最大的戶型則在青鐵云上觀海項目，為200㎡的瞰海大平層，戶型設計為四室兩廳三衛，總價在620萬以上。另外，該項目應該也是目前老四方板塊內產品定位最高端的一個，在售新房中最小的戶型也是143㎡的三室兩廳兩衛，總價在440萬左右。

東李板塊：

單價：高層2．2萬－2．5萬／㎡、洋房3萬＋／㎡

戶型產品：還有少量69㎡、89㎡小戶型；

多數為100－150㎡大戶型；

買房門檻：除少量小戶型外，總價大都在300萬～500萬！

在青島的“十四五”規劃中，李滄區的東李、北客站和樓山片區被定為重點發展區域。不過今年到目前為止，李滄區樓市版圖上表現最亮眼的依舊是東李板塊。

經過多年發展如今的東李板塊已經逐漸進入了成熟期，2022年更是一個新盤集中上市的一年，九水路、李村河兩岸的新盤有森林公園、華新園珺臺、融海云著、萬竹云峰等，金水路周邊則有綠城兩個新組團綠城錦上月鳴、綠城春溪雲廬以及融海啟城、上流和苑等。此前就有媒體以“十盤爭霸”來形容今年東李板塊樓市，足見今年東李樓市的熱鬧火爆。

東李在售新盤

在此次走訪中記者發現，東李目前大多數新盤戶型區間都在110－155㎡之間，以中大戶型為主，在售的高層住宅均價也大都2．4萬－2．6萬／㎡之間。這其中最小的戶型位于華新園珺臺，這里有105㎡的三室兩廳兩衛戶型，不過目前該項目價格尚未公開；另外就是上流和苑了，該項目有109㎡的三室兩廳兩衛戶型，總價要260萬起。

此外，因為新盤眾多、產品類型豐富，東李也是目前青島主城區內，難得能找到小戶型的區域了，比如今年5月中旬開盤的融海云著項目，就推出了69㎡小戶型，這種戶型在青島主城范圍內已經斷檔好多年了，總價僅需150－160萬，對剛需十分友好。另外還有將于近期上市的融海啟城，也將推出89㎡的小套三戶型，很受剛需關注。除此之外，東李板塊今年面積超大的豪宅版戶型也不少，比如一直都披著神秘面紗的萬竹云峰，據悉該項目的主力產品為190㎡平層和210㎡、240㎡疊墅，業內預計萬竹云峰項目的新房總價要600萬起步，算得上今年東李片區豪宅代表了。

除以上這些新盤之外，該片區下半年還有金水云麓、河岸首府等老盤仍在順銷中，一路走下來發現，小編發現大部分新盤的新房總價都在300萬元～500萬元左右，不得承認，雖然東李片區之前沉寂了幾年，但如今已經基本完成了向高端改善片區的蛻變了。

記者手記：

對于密切關注樓市的購房者來說，2022年樓市注定不平凡，有人說今年是“政策提振年”，從年初至今，一輪又一輪房地產新政落地，不斷地為樓市打加油打氣；也有人認為今年是觀望年，無論是部分區域限購松綁，還是信貸政策放寬、房貸利率降低，都不能真正撼動大家的“觀望”之心……反而是今年年初開始啟動的“城市更新·三年攻堅”大規劃對于青島市民的觸動更大，在這樣的多方的博弈之下，青島樓市正悄然發生著變化。

2022年青島樓市的重心與焦點重新回歸主城。青島的傳統居住區新房市場開始暗潮洶涌，競爭激烈的同時，也在為老城區“增光添彩”，這些沉寂多年的老城區借新盤集體亮相，開始城市界面換新、提升居住體驗，推動整個城市更新的歷史進程……

其實除了以上記者走訪的浮山后、老四方與東李片區外，在城市更新、三年攻堅的大背景下，嶗山區的張村河板塊、李滄區的樓山后片區等等都正在醞釀崛起，只是目前新盤數量還不多，并未形成合力，尚未能在青島樓市版圖上展露頭角，但相信隨著時間推移，主城這些老板塊也將重新閃亮登場。

就讓我們拭目以待！

記者：廣夏

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。