原標題：青島限購區(qū)域調(diào)整，引關(guān)注！業(yè)內(nèi)多方解讀→

來源：半島都市報

原標題：青島限購區(qū)域調(diào)整，引關(guān)注！業(yè)內(nèi)多方解讀→

來源：半島都市報

9月15日，青島對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進行適度調(diào)整優(yōu)化。本輪調(diào)整政策一出，引發(fā)熱烈討論.多位市民認為市場熱度將提升，買房、換房機會都不錯，也有市民表示首付、后續(xù)還貸壓力大，對此，有的業(yè)內(nèi)人士分析市場活躍度將進一步提升，李滄、老四方、嶗山區(qū)域等地樓盤將迎來好機遇。

政策

新房限購區(qū)域調(diào)整 外地居民限購條件放松

9月15日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官微發(fā)布消息：為貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展決策部署，堅持“房住不炒”定位，進一步支持剛性和改善性住房需求，結(jié)合島城房地產(chǎn)市場實際，對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進行適度調(diào)整優(yōu)化。一、繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實行限購政策。二、繼續(xù)明確限購房源。對限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購2套，二孩、三孩家庭可增購1套，外地居民居住滿半年限購1套。

對比6月3日青島發(fā)布的調(diào)整政策，本輪調(diào)整，新房的限購范圍縮小到市南和老市北，之前的限購范圍是市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域；非本市戶籍居民家庭在限購區(qū)的購房條件縮短為居住滿半年，之前的政策要求在中心城區(qū)無住房、且能提供在本市繳納12個月以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。

市場

有中介稱“迎來最好的時機” 外地購房者紛紛咨詢

青島限購政策調(diào)整消息一出，立即在市民中引發(fā)激烈討論。

“我那套學(xué)區(qū)房掛了好長時間一直沒賣出去，就想賣了這套好再買一套，限購政策放松后，估計會加速我這套房子的出手！”市民王女士表示，政策出臺，讓她信心倍增。

同樣有購房打算的劉先生對政策的出臺也很激動，“我們名下有兩套房了，之前限購，無法再購買，其實我們還想再買一套小房子給父母住，這樣老家的父母也能來安享晚年。”但讓劉先生有些糾結(jié)的是，不知道后續(xù)的信貸政策如何調(diào)整，如果公積金貸款政策能進一步放松，那就更好了。

但也有購房者對新政出臺持觀望態(tài)度，他們認為目前樓市環(huán)境、信貸政策等確實是購房好時機，但糾結(jié)于后期還貸的巨大壓力，讓他們不敢隨意出手。

限購政策的調(diào)整也“刺激”了很多房產(chǎn)經(jīng)紀人。“這兩年樓市環(huán)境下行，目前來看，這輪放開限購，加上之前優(yōu)厚的信貸，我認為，大家迎來了最好的購房時機。”一位房產(chǎn)經(jīng)紀人分析，隨著政策放開，青島將迎來更多外地購房者。

另外，被限購政策積壓的一些需求將集中釋放，估計市場將會有一輪大的波動。“15日政策官宣后，很多購房者來咨詢，但礙于天氣原因，沒來門店詳細了解。”嶗山區(qū)一家中介的負責人告訴記者，咨詢的人中還有不少外地購房者，“北京的一位女士問我，青島未來哪些片區(qū)有潛力，表達了購房意向，還表示想來看看。”

除了很多房產(chǎn)經(jīng)紀人頻頻推介新政策，一些房企也開始根據(jù)新政調(diào)整宣傳策略。

島城一家知名本土房企，在新政出爐之機，直接打出宣傳廣告。“老四方、李滄、嶗山等本來限購區(qū)域的樓盤，我認為都迎來了不錯的機會。”一位房企從業(yè)者分析，當時被限購壓制的需求或?qū)⑨尫牛麄円プ”敬螜C會。

業(yè)內(nèi)

有利于激活李滄等地的購房需求 吸引更多外地人來青發(fā)展

業(yè)內(nèi)人士對本輪政策調(diào)整，有何看法？

卓易數(shù)據(jù)分析，此次放松是針對青島地方市場實際情況做出的精細化調(diào)整，新政后青島的限購區(qū)域就只有市南區(qū)和老市北，市南土地開發(fā)飽和在售項目少；

老市北區(qū)在售項目流速較快，市場層面較為積極，所以仍執(zhí)行限購。

而李滄、老四方以及嶗山區(qū)是青島城市更新的重點片區(qū)、未來市場供應(yīng)的重點，市場壓力大，市場需要釋放更多需求和信心。

非青島戶籍青島購房居住滿半年，半年的時間差幾乎都等于放開，有利于新青島人快速安家青島。

多胎家庭可限購區(qū)域內(nèi)多購一套，是與生育政策的靈活結(jié)合。

此次趁著金九放松政策，各地紛紛推出放松新政，政策持續(xù)優(yōu)化，政策面對樓市頻繁釋放積極信號，或有效實現(xiàn)去存量。

青島房產(chǎn)網(wǎng)紅天團特邀專家張斌分析，本次是一個全方位的解除限制性政策的調(diào)整。

雖然，市南、原市北區(qū)在限購范圍內(nèi)，但市南大多是高端房產(chǎn)而且占比小，對市場影響并不大；

原市北區(qū)域，目前無論新房、二手房都是當下青島樓市成交較活躍的區(qū)域之一，此舉不想集中購買擾動市場，實際還是有意的引導(dǎo)人口合理的布局，向外圍流動、向新區(qū)流動。

“青島樓市觀察人”認為，新房限購區(qū)域的調(diào)整，有利于激活四方、李滄區(qū)、嶗山區(qū)的新房改善性需求，實現(xiàn)從中心向外圍市場的次遞回暖。

而對非本市戶籍居民家庭限購條件的放松，這有利于中心城區(qū)吸納新增人口，優(yōu)化中心城區(qū)人口的年齡結(jié)構(gòu)，與青島推進的城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動吻合。

貝殼找房青島站市場負責人陳晶分析，本輪樓市新政的發(fā)布，可以看出“房住不炒”的定位堅定，同時，結(jié)合青島房產(chǎn)市場的實際情況，對現(xiàn)行政策做出了適度優(yōu)化。

本次調(diào)整放松了部分區(qū)域新建商品房購房限制，另外也對主城主要區(qū)域進行了限定規(guī)范，此舉也保證了各區(qū)域市場成交平衡穩(wěn)定。

新政特別關(guān)注二孩、三孩家庭，滿足一部分“以小換大”“賣舊買新”等改善性住房需求，提高居住幸福感。

此外，支持并促進人才引進，吸引和帶動更多外地人才來青發(fā)展，加之二手房帶押過戶等政策陸續(xù)落地執(zhí)行，從需求和供給側(cè)進行調(diào)控，能夠增強市場活力，有利于保持和促進青島房產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。

還有多位業(yè)內(nèi)從業(yè)者認為，限購放開后，關(guān)鍵還要看后續(xù)信貸政策如何跟進。

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回顧青島11年 限購政策變遷史

9月15日，青島再次對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進行適度調(diào)整優(yōu)化，限購區(qū)域調(diào)整。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2011年1月31日首次發(fā)布限購政策，青島樓市限購政策已走過11年。

11年來，“加碼”與“放松”如影隨形，輪番上演。

發(fā)軔于上世紀90年代末的住房商品化改革，開啟了商品房經(jīng)濟的擴張年代，回望房地產(chǎn)市場20多年的跌宕起伏之路，地產(chǎn)“造富神話”漸行漸遠，“房住不炒”的定位深入人心。

本輪限購始于5年前 今年6月3日開始放松

記者梳理發(fā)現(xiàn)，青島此前樓市限購政策已施行5年多，期間經(jīng)歷多次“加碼”，政策整體趨緊。

2017年3月15日，青島市發(fā)布《關(guān)于保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，打響了本輪限購“第一槍”，限購范圍包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)，包括高新區(qū)。

半個月后，青島進一步發(fā)布通知，明確了“認房又認貸”的貸款政策和滿兩年后才可上市交易的限售政策。

2017年4月7日，青島市又對3月份樓市新政進行了解讀，明確了不同類型住房上市交易年限的問題。

一年后的2018年4月18日，青島繼續(xù)對相關(guān)樓市政策進行優(yōu)化調(diào)整，貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在本市范圍內(nèi)新購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿5年后方可上市交易。

兩天后，青島市即對樓市“4·18新政”進行了細則解讀，從政策界定、購房資格等方面進行了詳細闡釋。

直到今年6月3日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)文，適度調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持剛性和改善性住房需求，調(diào)整住房限購區(qū)域范圍。

住房限購區(qū)域由市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）調(diào)整為市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)除王哥莊街道以外區(qū)域（以下簡稱“中心城區(qū)”），將黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）、嶗山區(qū)王哥莊街道調(diào)出限購區(qū)域。

今年9月15日，青島再次對現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策進行適度調(diào)整優(yōu)化。

2011年青島啟動限購 42個月后放開政策

回顧青島樓市限購之路，始于11年前的2011年1月31日，原青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于落實住房限購政策有關(guān)事項的通知》，對已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；

對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。

這次政策調(diào)整的大背景是“史上最嚴厲的調(diào)控政策”的出爐——2010年4月27日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”）。

2013年3月，青島市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作持續(xù)推進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，出臺了五條房地產(chǎn)調(diào)控措施，確定了2013年度青島市房價控制目標為：本年度新建商品住房價格增幅明顯低于城市居民人均可支配收入實際增幅。

42個月后的2014年8月1日，原青島國土資源和房屋管理局官方微博發(fā)布消息，為支持剛性需求，穩(wěn)控房價水平，降低庫存幅度，逐步回歸市場，促進本市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展，自2014年8月1日零時起，對黃島區(qū)、城陽區(qū)（含高新區(qū)）住房（含新建商品住房和二手住房，下同）放開限購政策；

對市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以上（含144平方米）的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

順勢而為放松限購 市場回暖仍需時間

從2011年樓市限購出爐到2014年房價回調(diào)，樓市遇冷，全國各地大中城市紛紛放松限購，青島順勢而為，放松限購政策。

隨著2016年國內(nèi)一二線城市房價上漲，青島出現(xiàn)“藍光地王”這一標志性事件，房價“扶搖直上”，青島在2017年初重啟限購政策，并在2018年加碼限購，全國多地限購政策趨緊，青島樓市逐漸降溫。

去年以來，樓市大環(huán)境持續(xù)下行，全國多地限購政策持續(xù)放松，青島順勢而為，放松限購政策。

近年來，經(jīng)過多年的樓市調(diào)控，“房住不炒”的定位深入人心，受到疫情以及經(jīng)濟周期等多重因素的影響，城市定位高低及內(nèi)部板塊不同，房價走勢迥異，這對房地產(chǎn)投資的要求越來越高，往常的地產(chǎn)“造富神話”恐難再輕易上演。

5年后的今天，青島陸續(xù)放松樓市限購政策，業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)市場回暖仍需要一段時間，能否延續(xù)上一波房地產(chǎn)行情，仍有待觀察和考驗。

半島全媒體記者 郭振亮 于紅靚 劉玉凡

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