原標(biāo)題：青島中院發(fā)布“60條建議”

來源：青島日報(bào)

原標(biāo)題：青島中院發(fā)布“60條建議”

來源：青島日報(bào)

青島市中級人民法院日前舉行新聞發(fā)布會，發(fā)布《青島中院優(yōu)化法治營商環(huán)境助力房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展60條建議》（以下簡稱《建議》），引導(dǎo)市場主體及時(shí)識別、有效避免經(jīng)營及交易過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，最大限度減少損失發(fā)生。

青島中院發(fā)布助力房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展60條建議，是落實(shí)優(yōu)化法治營商環(huán)境工作要求和護(hù)航房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的務(wù)實(shí)舉措。《建議》涵蓋合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、商品房預(yù)售合同糾紛、房屋買賣合同糾紛、執(zhí)行異議之訴糾紛中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)，圍繞房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)建設(shè)、銷售運(yùn)營到后期維護(hù)脈絡(luò)，結(jié)合審判實(shí)踐，全面總結(jié)和分析房地產(chǎn)糾紛案件的特點(diǎn)及從中發(fā)現(xiàn)的問題，提示正當(dāng)權(quán)利的行使規(guī)則和違法行為的法律后果，為市場主體厘清法律關(guān)系，指明權(quán)利救濟(jì)路徑。

這60條建議是結(jié)合60起案件提出的具體建議，涉及到房地產(chǎn)案件的方方面面——

在合作開發(fā)房地產(chǎn)方面，建議：商事活動(dòng)中，合作開發(fā)房地產(chǎn)的當(dāng)事人至少一方應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，否則合同無效；合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，建設(shè)項(xiàng)目需依法依規(guī)取得相關(guān)政府部門批準(zhǔn)，否則請求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益難獲支持。

在建設(shè)工程施工合同方面，建議：建筑企業(yè)應(yīng)依法、依規(guī)參加招投標(biāo)，避免“先定后招”致無效；工程選擇招投標(biāo)程序應(yīng)信守，變更合同主要條款難支持。

在商品房預(yù)售合同、房屋買賣合同方面，建議：商品房銷售廣告宣傳應(yīng)誠信，構(gòu)成要約有拘束；銷售房屋不利因素早告知，否則買賣房屋易擔(dān)責(zé)。

在執(zhí)行異議之訴方面，建議：以房抵債需防范，盡早登記留證據(jù)；公司財(cái)務(wù)會計(jì)制度需健全，一人公司股東財(cái)產(chǎn)與公司財(cái)產(chǎn)不獨(dú)立應(yīng)擔(dān)責(zé)。

青島中院在房地產(chǎn)糾紛案件審理中，準(zhǔn)確把握契約自由、平等保護(hù)、誠實(shí)信用、公序良俗等民商事審判基本原則，樹立請求權(quán)基礎(chǔ)思維、邏輯和價(jià)值相一致思維、同案同判思維，明確裁判標(biāo)準(zhǔn)和思路，回應(yīng)市場主體對優(yōu)化營商環(huán)境的司法需求，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常交易秩序。在合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同案件中，對涉及城市更新、城市建設(shè)的重大項(xiàng)目，以提高土地利用率、提升城市形象為導(dǎo)向，依法認(rèn)定合同效力及違約方責(zé)任，保障正常交易秩序，提高市場行為的可預(yù)見性與合同利益的合理信賴性意識。在建設(shè)工程施工合同案件中，充分考慮發(fā)承包關(guān)系、施工活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、用工管理等因素，嚴(yán)格區(qū)分個(gè)人行為和單位行為，避免給企業(yè)管理造成不可控風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)企業(yè)依法依規(guī)經(jīng)營，保障市場良好經(jīng)營秩序。在商品房買賣合同及二手房買賣合同案件中，探究當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合理解釋合同條款，妥善平衡雙方利益，依法維護(hù)合同約束力，注重誠信原則對良好市場秩序的維護(hù)。在執(zhí)行異議之訴案件中，充分考慮執(zhí)行效率、閑置土地利用率等問題，服務(wù)城市更新和城市建設(shè)行動(dòng)順利推進(jìn)，通過示例案外人異議之訴案件的審理思路，針對訴訟高發(fā)點(diǎn)，提示企業(yè)依法進(jìn)行財(cái)務(wù)賬目管理，審查交易對象及交易標(biāo)的的權(quán)利負(fù)擔(dān)和占有使用情況，依法申請?jiān)V訟保全等，為市場主體理性維權(quán)和風(fēng)險(xiǎn)防范提供司法參考。

近年來，青島中院充分發(fā)揮司法裁判對房地產(chǎn)市場的規(guī)范引導(dǎo)和價(jià)值引領(lǐng)作用，依法公正高效審理各類房地產(chǎn)糾紛案件，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，積極延伸司法服務(wù)，不斷提升服務(wù)保障中心工作的能力和水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)與健康發(fā)展。推動(dòng)涉房地產(chǎn)糾紛防范化解。與住建部門、相關(guān)行業(yè)協(xié)會召開優(yōu)化營商環(huán)境工作聯(lián)席會議，健全信息共享、業(yè)務(wù)協(xié)同、訴非銜接等配套機(jī)制。指導(dǎo)建立建設(shè)工程糾紛專業(yè)調(diào)解組織，推動(dòng)形成內(nèi)外銜接、逐層化解、全面高效的多元解紛新模式。優(yōu)化案件辦理模式。出臺專門文件規(guī)范財(cái)產(chǎn)保全行為，有效降低企業(yè)訴訟成本和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保障涉案企業(yè)正常經(jīng)營。積極推進(jìn)繁簡分流改革，對爭議較小、標(biāo)的額不大的涉房地產(chǎn)糾紛案件，依法簡化審理程序，提高辦案效率。開通涉城市更新和城市建設(shè)案件“綠色通道”，強(qiáng)化審判管理和節(jié)點(diǎn)管控，推動(dòng)案件快調(diào)、快審、快結(jié)。找準(zhǔn)服務(wù)靶向，助力企業(yè)紓難解困。依托電子訴訟服務(wù)平臺、智慧庭審等信息化平臺審理案件，為涉案企業(yè)提供便捷、高效、透明、低成本的訴訟服務(wù)。加大普法宣傳力度，深入開展法官進(jìn)企業(yè)活動(dòng)，針對企業(yè)普遍關(guān)心的法律問題進(jìn)行“訂單式”普法，為促進(jìn)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，防范風(fēng)險(xiǎn)提供法律建議，切實(shí)幫助企業(yè)解決“急難愁盼”問題。

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