原標(biāo)題：2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當(dāng)頭，改善及高端需求更加旺盛

來源：海報新聞

原標(biāo)題：2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當(dāng)頭，改善及高端需求更加旺盛

來源：海報新聞

1月17日，濟(jì)南市房地產(chǎn)協(xié)會召開新聞發(fā)布會，通報2022年濟(jì)南房地產(chǎn)市場運行情況暨銷售排行榜。

2022年，我市房地產(chǎn)市場整體運行呈現(xiàn)平穩(wěn)回落狀態(tài)。受外部因素影響，5月、9月我市房地產(chǎn)調(diào)控政策也做出了兩次大調(diào)整，市場活躍度明顯增加，市場預(yù)期和信心進(jìn)一步提升。一是市場成交逐步回暖。成交規(guī)模大幅增長，外地購房人占比增加，進(jìn)一步釋放了剛需和改善性需求。二是市場信心進(jìn)一步提振。從調(diào)研情況來看，政策出臺后，濟(jì)南主城區(qū)在售項目來訪量、成交轉(zhuǎn)化率明顯增加。市場信心提升，市場預(yù)期企穩(wěn)。目前市場呈現(xiàn)逐步回暖狀態(tài)。

記者從會上獲悉，2022年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出6個特征：

一是市場規(guī)模保持穩(wěn)定。2022年有網(wǎng)簽記錄的商品房項目1543個。2018年—2022年（除2021年外），我市商品房銷售規(guī)模基本保持在1500—1600萬平方米左右，商品住宅銷售規(guī)模保持在1000—1200萬平方米左右?？傮w看來，全市房地產(chǎn)規(guī)?；痉€(wěn)定，運行趨勢基本不變，開發(fā)企業(yè)和項目數(shù)量的基本穩(wěn)定成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展較好的支撐力。

二是庫存去化周期保持在合理區(qū)間。從去化周期變動來看，1-8月穩(wěn)步攀升至高點14.3個月，伴隨著政策調(diào)整，去化周期逐漸企穩(wěn)，基本保持在14個月左右，處于合理區(qū)間，市場供需相對平衡。

三是價格整體平穩(wěn)。根據(jù)2022年以來國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟(jì)南新建商品住宅銷售價格指數(shù)累計上漲1.9%（在22個重點城市中排名第6）；二手住宅銷售價格指數(shù)累計下降3.5%（在22個重點城市中排名第13）。

四是改善及高端需求更加旺盛。近年來，城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)項目置業(yè)需求增加，此類項目市場供應(yīng)量較少、目標(biāo)客群適配度較高，價格堅挺且有上升趨勢，項目去化速度更快、轉(zhuǎn)化效率更高。通過對成交面積段分析可以發(fā)現(xiàn)，90-144平方米剛需及首次改善產(chǎn)品銷售套數(shù)占比為79.24%，剛需及首改群體仍占據(jù)市場的主導(dǎo)地位；144平方米以上改善產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比為18.01%，較去年顯著提升，改善性需求表現(xiàn)出更強的韌性，在我市限購區(qū)域調(diào)整后，需求持續(xù)釋放。

五是區(qū)域分化明顯，購買力及區(qū)域市場冷熱不均。從區(qū)域供求及去化情況來看，核心區(qū)項目熱度提升顯著，標(biāo)桿項目帶動片區(qū)效應(yīng)明顯；而非核心區(qū)項目銷售增量有限。歷下、市中、高新、歷城等核心區(qū)去化周期在9-12個月之間，去化周期處于合理區(qū)間?；笔a、長清、萊蕪等非核心區(qū)庫存較多，去化周期較長。

六是二手住宅價跌量增。受市場下行等因素影響，二手住宅市場表現(xiàn)好過新房市場，原因是市場預(yù)期變化帶來的結(jié)構(gòu)性的變化。購房者選擇準(zhǔn)現(xiàn)房、現(xiàn)房或二手房，所見即所得，規(guī)避市場風(fēng)險；二手房市場“以舊換新”的市場帶動作用發(fā)揮不明顯。

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行副會長李剛對市場走勢進(jìn)行了判斷。

政策研判。政策定調(diào)逐漸明朗。政府將進(jìn)一步研究政策措施，做好政策儲備，增強政策精準(zhǔn)度，適時進(jìn)行政策微調(diào)，支持剛需和改善型購房需求；加強市場預(yù)期引導(dǎo)，滿足合理購房需求，營造良好的輿論環(huán)境；提振行業(yè)信心，助力企業(yè)紓困，全力推進(jìn)“保交樓”工作，提振市場信心。

信貸政策環(huán)境相對寬松。11月23日，《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》明確支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎(chǔ)上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

市場規(guī)模方面。近年來，我市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸向好，城市吸引力增強，將吸引新市民、大學(xué)生來濟(jì)南落戶就業(yè)，尤其對周邊城市的虹吸作用明顯，作為人口凈注入城市，剛需和改善購房需求強勁，并具有可持續(xù)性。新市民、原市民剛需改善性需求穩(wěn)定。從住宅供應(yīng)方面來看，雖然2022年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是考慮到已取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在1200萬平方米，未取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，市場整體供應(yīng)量不會出現(xiàn)短缺，但是局域不平衡，局部或階段供應(yīng)不足仍然存在。商品住宅銷售規(guī)模相對穩(wěn)定，新建住宅保持在約1000-1200萬平方米，二手住宅保持在約400萬平方米。我們認(rèn)為2023年我市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)應(yīng)會好于2022年。預(yù)計上半年將呈現(xiàn)逐漸平穩(wěn)回升的狀態(tài)。商品房整體銷售規(guī)模應(yīng)保持在1500萬平方米以上（依據(jù)住宅銷售量1000萬平方米以上，占比70%計算）。

會后，李剛接受記者采訪，總結(jié)指出2022年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，對2023年的房地產(chǎn)呈現(xiàn)出向好發(fā)展的走勢。

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