原標題：2022年濟南房地產市場穩字當頭，改善及高端需求更加旺盛

來源：海報新聞

原標題：2022年濟南房地產市場穩字當頭，改善及高端需求更加旺盛

來源：海報新聞

1月17日，濟南市房地產協會召開新聞發布會，通報2022年濟南房地產市場運行情況暨銷售排行榜。

2022年，我市房地產市場整體運行呈現平穩回落狀態。受外部因素影響，5月、9月我市房地產調控政策也做出了兩次大調整，市場活躍度明顯增加，市場預期和信心進一步提升。一是市場成交逐步回暖。成交規模大幅增長，外地購房人占比增加，進一步釋放了剛需和改善性需求。二是市場信心進一步提振。從調研情況來看，政策出臺后，濟南主城區在售項目來訪量、成交轉化率明顯增加。市場信心提升，市場預期企穩。目前市場呈現逐步回暖狀態。

記者從會上獲悉，2022年房地產市場呈現出6個特征：

一是市場規模保持穩定。2022年有網簽記錄的商品房項目1543個。2018年—2022年（除2021年外），我市商品房銷售規模基本保持在1500—1600萬平方米左右，商品住宅銷售規模保持在1000—1200萬平方米左右。總體看來，全市房地產規模基本穩定，運行趨勢基本不變，開發企業和項目數量的基本穩定成為房地產市場平穩健康發展較好的支撐力。

二是庫存去化周期保持在合理區間。從去化周期變動來看，1-8月穩步攀升至高點14.3個月，伴隨著政策調整，去化周期逐漸企穩，基本保持在14個月左右，處于合理區間，市場供需相對平衡。

三是價格整體平穩。根據2022年以來國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，濟南新建商品住宅銷售價格指數累計上漲1.9%（在22個重點城市中排名第6）；二手住宅銷售價格指數累計下降3.5%（在22個重點城市中排名第13）。

四是改善及高端需求更加旺盛。近年來，城市核心區優質項目置業需求增加，此類項目市場供應量較少、目標客群適配度較高，價格堅挺且有上升趨勢，項目去化速度更快、轉化效率更高。通過對成交面積段分析可以發現，90-144平方米剛需及首次改善產品銷售套數占比為79.24%，剛需及首改群體仍占據市場的主導地位；144平方米以上改善產品的銷售套數占比為18.01%，較去年顯著提升，改善性需求表現出更強的韌性，在我市限購區域調整后，需求持續釋放。

五是區域分化明顯，購買力及區域市場冷熱不均。從區域供求及去化情況來看，核心區項目熱度提升顯著，標桿項目帶動片區效應明顯；而非核心區項目銷售增量有限。歷下、市中、高新、歷城等核心區去化周期在9-12個月之間，去化周期處于合理區間。槐蔭、長清、萊蕪等非核心區庫存較多，去化周期較長。

六是二手住宅價跌量增。受市場下行等因素影響，二手住宅市場表現好過新房市場，原因是市場預期變化帶來的結構性的變化。購房者選擇準現房、現房或二手房，所見即所得，規避市場風險；二手房市場“以舊換新”的市場帶動作用發揮不明顯。

濟南市房地產業協會執行副會長李剛對市場走勢進行了判斷。

政策研判。政策定調逐漸明朗。政府將進一步研究政策措施，做好政策儲備，增強政策精準度，適時進行政策微調，支持剛需和改善型購房需求；加強市場預期引導，滿足合理購房需求，營造良好的輿論環境；提振行業信心，助力企業紓困，全力推進“保交樓”工作，提振市場信心。

信貸政策環境相對寬松。11月23日，《中國人民銀行中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》明確支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

市場規模方面。近年來，我市經濟結構逐漸向好，城市吸引力增強，將吸引新市民、大學生來濟南落戶就業，尤其對周邊城市的虹吸作用明顯，作為人口凈注入城市，剛需和改善購房需求強勁，并具有可持續性。新市民、原市民剛需改善性需求穩定。從住宅供應方面來看，雖然2022年住宅用地供應量小于往年，但是考慮到已取得預售許可的商品住宅庫存約在1200萬平方米，未取得預售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，市場整體供應量不會出現短缺，但是局域不平衡，局部或階段供應不足仍然存在。商品住宅銷售規模相對穩定，新建住宅保持在約1000-1200萬平方米，二手住宅保持在約400萬平方米。我們認為2023年我市房地產市場表現應會好于2022年。預計上半年將呈現逐漸平穩回升的狀態。商品房整體銷售規模應保持在1500萬平方米以上（依據住宅銷售量1000萬平方米以上，占比70%計算）。

會后，李剛接受記者采訪，總結指出2022年濟南市房地產市場以“穩”字當頭，對2023年的房地產呈現出向好發展的走勢。

想爆料？請登錄《陽光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網官方微博（@齊魯網）提供新聞線索。齊魯網廣告熱線0531-81695052，誠邀合作伙伴。