原標(biāo)題：5萬(wàn)元就能定房？濟(jì)南一開(kāi)發(fā)商推“首付分期” “低”首付分期背后的“高”風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源：山東商報(bào)·速豹新聞

原標(biāo)題：5萬(wàn)元就能定房？濟(jì)南一開(kāi)發(fā)商推“首付分期” “低”首付分期背后的“高”風(fēng)險(xiǎn)

來(lái)源：山東商報(bào)·速豹新聞

“5萬(wàn)一套房，訂房再送5萬(wàn)優(yōu)惠”“首付5萬(wàn)，再送5萬(wàn)”……近日，山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者接市民反映，濟(jì)南一樓盤打出了“交5萬(wàn)就能定房”的營(yíng)銷廣告，是真“福利”還是真“風(fēng)險(xiǎn)”？霎時(shí)間吸引了不少購(gòu)房者的目光。記者尋根溯源找到打著該促銷語(yǔ)的濟(jì)南君道歷山啟元項(xiàng)目，所謂“首付5萬(wàn)”優(yōu)惠活動(dòng)實(shí)質(zhì)上就是“首付分期”，該分期政策由開(kāi)發(fā)商墊付，購(gòu)房者私下再與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，并分期還款給開(kāi)發(fā)商。然而，“首付分期”優(yōu)惠真有看起來(lái)那么“香”嗎？

5萬(wàn)元定房還能再送5萬(wàn)元

一次買房居然要簽兩份合同

“沖刺紅五月，首付5萬(wàn)買套房”風(fēng)風(fēng)火火的促銷廣告語(yǔ)彌漫在各種短視頻平臺(tái)以及中介和置業(yè)顧問(wèn)的朋友圈，但是走進(jìn)位于濟(jì)南市歷山北路的君道歷山啟元售樓處內(nèi)，記者以購(gòu)房者身份探訪時(shí)留意到，現(xiàn)場(chǎng)并未有任何的促銷廣告牌，更未有關(guān)于“首付5萬(wàn)就能定房”的宣傳橫幅。然而，在正常講解和參觀樣板間后，現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)卻表示，“開(kāi)盤一個(gè)月我們賣的就剩七八套房子，除了項(xiàng)目品質(zhì)過(guò)硬外，最重要我們有個(gè)勁爆的‘優(yōu)惠’政策。”

上述售樓處置業(yè)顧問(wèn)介紹，假設(shè)購(gòu)房者選擇的房子首付為60萬(wàn)元，購(gòu)房者只需要先交5萬(wàn)元，剩余首付款55萬(wàn)元由開(kāi)發(fā)商墊付。“但是這個(gè)借款無(wú)法體現(xiàn)在購(gòu)房合同中，需要開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者再另外單獨(dú)簽訂一份借款協(xié)議。”該置業(yè)顧問(wèn)表示，協(xié)議大致內(nèi)容為開(kāi)發(fā)商無(wú)息借給購(gòu)房者55萬(wàn)元，需購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議后，2年之內(nèi)分四次還清，平均每半年還一期。按照55萬(wàn)元計(jì)算，每半年購(gòu)房者需還款137500元。協(xié)議簽訂后，開(kāi)發(fā)商會(huì)先將55萬(wàn)元打到購(gòu)房者的賬戶上，再由購(gòu)房者將60萬(wàn)元的首付款交給指定的資金監(jiān)管賬戶。

不僅如此，置業(yè)顧問(wèn)又放出“大招”，“除了首付5萬(wàn)元定房外，我們還會(huì)再額外給你5萬(wàn)元。”該置業(yè)顧問(wèn)透露，另外這5萬(wàn)元購(gòu)房者可以選擇還月供，抑或是直接在總房款里面減5萬(wàn)元。具體來(lái)看，購(gòu)房者若選擇5萬(wàn)元還月供，那么在購(gòu)房者簽訂完貸款合同后，自第一個(gè)還款月開(kāi)始，每個(gè)月開(kāi)發(fā)商會(huì)給購(gòu)房者賬戶上打款6000元左右，直到打滿5萬(wàn)元為止，預(yù)計(jì)能抵扣8個(gè)月月供。而倘若購(gòu)房者選擇直接在總房款內(nèi)減5萬(wàn)元，隨著總房款減少，相應(yīng)的月供也會(huì)降低。“短期5萬(wàn)元分成月供能一解燃眉之急，但長(zhǎng)期來(lái)看，總房款里減5萬(wàn)元，會(huì)讓銀行貸款利息減少，更劃算些。”該置業(yè)顧問(wèn)稱，無(wú)論何種方式，都是開(kāi)發(fā)商給予購(gòu)房者的一項(xiàng)“福利”政策。

首付分期逾期利息較高

借55萬(wàn)元逾期每月要還11000元

置業(yè)顧問(wèn)又進(jìn)一步解釋，“這個(gè)政策相當(dāng)于無(wú)論首付款多少錢，只需繳納5萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)全部由開(kāi)發(fā)商墊付，那么原本只能買99平方米的房子，如今是不是就可以買100平方米甚至更大的？”不過(guò)，記者提出疑問(wèn)，“若是還不起首付分期款，逾期會(huì)有多少利息呢？”該置業(yè)顧問(wèn)在咨詢旁邊工作人員后稱，逾期利息為“月百分之二”，即月利率2%，年利率24%。記者注意到，倘若購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商借款首付分期55萬(wàn)元，按照月利率2%計(jì)算，若是逾期，則需償還逾期費(fèi)用每月11000元，年利息為132000元。相較下來(lái)，比一般正常購(gòu)房商貸逾期利息要高出不少，這也就存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。

隨后該置業(yè)顧問(wèn)又向記者表示，出臺(tái)首付分期“優(yōu)惠”政策初衷，是為了打消購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)的擔(dān)憂。“我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)自臨沂，購(gòu)房者恐怕會(huì)擔(dān)心存在一定的資金風(fēng)險(xiǎn)，而這個(gè)政策就是為了證明開(kāi)發(fā)商有足夠的資金實(shí)力墊錢。”公開(kāi)資料顯示，位于濟(jì)南歷山北路的君道歷山啟元樓盤開(kāi)發(fā)商為君道地產(chǎn)（濟(jì)南）有限公司，此前君道地產(chǎn)曾在臨沂有過(guò)“君道·外灘3號(hào)”“君道·蔚藍(lán)海岸”項(xiàng)目，此次君道歷山啟元項(xiàng)目為君道地產(chǎn)在濟(jì)首開(kāi)項(xiàng)目。

為打消購(gòu)房者擔(dān)心爛尾風(fēng)險(xiǎn)，該置業(yè)顧問(wèn)介紹稱，項(xiàng)目與購(gòu)房者簽訂的交付日期為2025年6月，預(yù)估2025年3、4月份就能交房，此次項(xiàng)目推出的首付分期政策分期長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間，倘若在此期間購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)樓房存在爛尾跡象，那么無(wú)需再繼續(xù)交首付分期款。

監(jiān)管部門將約談涉事開(kāi)發(fā)商

多地已明令禁止首付分期

據(jù)了解，首付分期是指在一次房屋交易行為中，先付一定金額的首付款，剩余的房款分多次還清欠款，其中分期付款可分為有息分期付款和無(wú)息分期付款兩種，而通常無(wú)息分期為商家通過(guò)無(wú)息分期付款來(lái)促銷，刺激消費(fèi)者的消費(fèi)行為。對(duì)于首付墊付、首付分期的行為，記者了解到，2017年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、銀保監(jiān)會(huì)曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。2018年6月25日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，再次明確規(guī)定“通過(guò)提供‘首付貸’或者采取‘首付分期’等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款”的行為是整治方面的重點(diǎn)。同年8月23日，濟(jì)南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局轉(zhuǎn)發(fā)了該通知，并開(kāi)展相關(guān)專項(xiàng)整治行動(dòng)。

山東京魯律師事務(wù)所黨支部副書記、合伙人律師孫京祥告訴記者，正常分期的流程是從銀行貸款，而首付分期則相當(dāng)于從開(kāi)發(fā)商處借錢，雖然開(kāi)發(fā)商借貸條件寬松，但相對(duì)的違約成本也就更高些。“首付分期雖然沒(méi)有法律明文禁止，但實(shí)際操作過(guò)程中往往會(huì)伴隨著開(kāi)發(fā)商墊資、融資等違法違規(guī)行為，同時(shí)還可能會(huì)規(guī)避銀行按揭貸款對(duì)首付款的要求，違反按揭貸款相關(guān)規(guī)定。”孫京祥律師稱，情節(jié)嚴(yán)重的，開(kāi)發(fā)商或涉嫌涉及諸如非法吸收存款，非法放貸等。

山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者了解到，近段時(shí)間以來(lái)，隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的進(jìn)一步釋放，樓市熱度不均和明顯分化情況愈加明顯，“首付分期”“首付墊付”等促銷去化手段再度出現(xiàn)在全國(guó)各地。有些地方樓盤甚至推出了“零首付”“負(fù)首付”等政策。對(duì)此，多地監(jiān)管部門已及時(shí)出手，禁止相關(guān)人員參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。其中，廣東省惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)也發(fā)布了《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》，近期的兩則通知都明確嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。

對(duì)此，記者采訪了濟(jì)南市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處相關(guān)工作人員，據(jù)介紹，對(duì)于濟(jì)南君道歷山啟元項(xiàng)目采取的“首期付5萬(wàn)購(gòu)房延期”銷售行為，將進(jìn)行調(diào)查并約談該企業(yè)負(fù)責(zé)人，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在涉嫌違反商品房銷售管理法律法規(guī)的行為，將責(zé)令企業(yè)整改。

山東商報(bào)·速豹新聞網(wǎng)記者 夏子繁?

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