原標題：濟南樓市下一步如何走？

來源：山東商報

原標題：濟南樓市下一步如何走？

來源：山東商報

“認房不認貸”“降低首付比例”“降低利率”……連日來，重磅樓市政策不斷，頻頻釋放樓市利好信號。“金九銀十”即將到來，有人稱，政策密集出臺帶來了最佳購房窗口期。實際上，這波政策調整前，濟南就已經提前“上車”，也相應取得了不錯的效果。那么，政策調整后會對市場帶來了怎樣的影響？面對“動作”幅度愈加有力的調整，濟南是否繼續跟進？

◎山東商報·速豹新聞網記者 史尚靜

“認房不認貸”

納入政策工具箱

“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。”這是7月24日召開的中共中央政治局會議，在提及房地產市場時的重要表述。僅三天后，住建部明確了樓市調控方向，住建部部長倪虹在企業座談會上明確表示，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

“認房不用認貸”如何落地，又對哪些城市有明顯影響？商業銀行一般支持首套房和二套房貸款，并且首套房的首付比例、貸款利率更低。在限購城市的限購區域，首套房的首付比例不一，多數最低可至30%,有的最低至35%，這使得住房套數的認定備受關注。尤其是對于一些熱點一線城市來說，如果實行“認房不認貸”，勢必會有利于帶動需求入市。

8月25日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、金融監督管理總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

作為近幾年樓市政策調整“工具箱”中呼聲比較高的選項，“認房又認貸”政策，即在認定住房套數時，既看名下住房套數，又看房貸貸款記錄。有過貸款記錄，即便已售出名下住房，再購房也無法當作首套房。而“認房不認貸”則使得一些有過貸款記錄的購房者，也可以享受到首套房標準，降低購房成本，也有助于提升市場活躍度。不過，需要注意的是，《通知》只是給出了“認房不認貸”的具體標準，但也僅作為政策工具納入工具箱，具體哪些城市落地還要看各地情況。

濟南去年調整首套房認定標準

現行政策相對寬松

“認房不認貸”新政策納入工具箱，對濟南有何影響？實際上，關注濟南樓市的人可能對此并不陌生，濟南于去年就已提前乘上這趟列車。去年5月底，濟南房地產調整調控政策動作不斷，濟南住房公積金中心發布通知，明確公積金貸款首套房認定及異地戶籍家庭首套房首付款比例。其中，首套房認定標準由本市戶籍職工家庭在本市無住房且無住房貸款(含公積金貸款、商業貸款)記錄的，調整為本市戶籍家庭在本市無住房的。非本市戶籍家庭首套房貸款首付比例由60%調整為30%。以上政策的實施以房屋網簽時間為準，自2022年5月24日起施行。

在此之前，濟南執行的是2017年4月20日開始實施的調控政策：本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的，申請住房貸款均視為第二套住房貸款，首付比例提高至60%。“其實當前濟南的政策是相對比較寬松的，此次‘認房不認貸’ 的調整對濟南不會有太大的影響。”一位業內人士告訴記者。

不過，從去年濟南樓市表現來看，房地產政策的調整也確實對市場帶來了明顯帶動，市場活躍度明顯增加，市場預期和信心進一步提升。全年6月以8724套、10月以7823套，成為2022年濟南商品住宅賣得最好的兩個月。最直接的關系就是5月、9月濟南房地產調控政策做出了兩次大調整，直接帶動了后一個月的銷售成績。

此外，8月25日，財政部還公布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部為繼續支持居民改善住房條件，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。該政策通過降低交易成本的方式，及時放出二手剛需房源，又能形成剛需和改善的良性循環。不過，這僅是對去年執行政策的延續。

青島公貸首付“探底”

濟南是否跟進？

“組合拳”打出，市場動作不一。目前看來，“認房不認貸”在全國各地的落地似乎來得并沒有那么速度，出于市場實際情況考慮，一線城市更加謹慎。但在樓市“金九銀十”傳統銷售旺季到來之際，接連釋放政策利好，無疑是個好消息。

根據濟南市統計局公布數據顯示，1-7月份，全市商品房銷售面積594.5萬平方米，增長0.9%;商品房銷售額824.5億元，增長12.9%。從銷售構成來看，住宅銷售面積510.2萬平方米，增長8.5%，占全部銷售面積的85.8%。住宅銷售額748億元，增長19.3%，占全部銷售額的90.7%。

1-7月份，全市房地產開發投資共完成912.6億元，降幅比上個月擴大0.9個百分點。按構成分，建筑工程完成投資444.4億元；安裝工程完成投資24.8億元。按工程用途分，住宅完成投資662.6億元；辦公樓完成投資89.5億元；商業營業用房完成投資64.2億元。

濟南的房地產市場經歷了第一季度的逐步復蘇，略顯后勁不足。開發商使出渾身解數，一些熱門盤保持住了勢頭，但更多的又開始打起降價牌，試圖以價換量。

就在8月28日，山東省青島市住房公積金管理中心發布了《關于調整我市非限購區域住房公積金貸款首付比例的通知》，決定對青島市非限購區域住房公積金貸款首付比例進行調整。自2023年8月28日起，購買青島市非限購區域的首套和第二套自住住房，公積金貸款首付比例分別調整為20%和30%。此前，公積金貸款首付比例為30%和40%。據了解，青島市限購區域為市南、老市北，其他區域均為非限購區域。

青島公積金貸款首付比例“探底”后，濟南是否也將進一步有所動作？眼看就要進入第三季度，市場將有哪些調整也同樣讓人關注。

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