原標(biāo)題：濟(jì)南二手房?jī)r(jià)跌量升

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

原標(biāo)題：濟(jì)南二手房?jī)r(jià)跌量升

來源：經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

業(yè)內(nèi)人士表示,樓市現(xiàn)在是否已經(jīng)見底,不太好說。整體來看,市場(chǎng)平淡期可能會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。“以價(jià)換量”或成未來新趨勢(shì)

◆導(dǎo)報(bào)記者 劉勇 濟(jì)南報(bào)道

“今年剩下這幾天就這樣了。”12月23日,濟(jì)南一家樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理馮澤瑞這樣對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說道,“我們已經(jīng)開始準(zhǔn)備明年的工作了,多搞點(diǎn)活動(dòng),爭(zhēng)取來個(gè)開門紅。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到,距離2023年結(jié)束還有一周的時(shí)間,濟(jì)南大多數(shù)樓盤開始準(zhǔn)備明年元旦的活動(dòng),期待有個(gè)好兆頭。

與此同時(shí),二手房市場(chǎng)價(jià)降量升成為主旋律,濟(jì)南市主城區(qū)不少老舊破小二手房的價(jià)格已經(jīng)降到6000多元一平方米。在談及2024年的情況時(shí),受訪的業(yè)內(nèi)人士表示,樓市現(xiàn)在是否已經(jīng)見底,不太好說。應(yīng)該說市場(chǎng)正在筑底,可能更合適。“整體來看,市場(chǎng)平淡期可能會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。‘以價(jià)換量’或成未來新趨勢(shì)。”山東錦美房產(chǎn)營(yíng)銷有限公司副總經(jīng)理袁杰說。

市場(chǎng)有回暖跡象

馮澤瑞告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,整個(gè)2023年樓市比2022年強(qiáng)一些,回暖跡象比較明顯。“下半年的市場(chǎng)比上半年好一些,而上半年的后3個(gè)月比下半年更好一些,總體來說,回暖跡象比較明顯。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),自2022年11月開始濟(jì)南新房?jī)r(jià)格開始下跌,截至今年1月已經(jīng)三連降。2月濟(jì)南新房?jī)r(jià)格首次止跌上漲,截至7月實(shí)現(xiàn)六連漲,8月新房?jī)r(jià)格開始下降,截至11月實(shí)現(xiàn)四連降。

而從新增房源看,自今年4月份之后,濟(jì)南樓市新增房源量一直呈下降趨勢(shì),9月和10月份因?yàn)橹星铩?guó)慶假期影響,樓市供應(yīng)量止跌上漲,環(huán)比暑期近乎翻番。10月濟(jì)南推盤量出現(xiàn)明顯下滑,基本與8月持平,11月供應(yīng)量又再次上漲。

根據(jù)濟(jì)南房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月份濟(jì)南新建商品房共成交6764套。

在過去,期房銷售如火如荼,是樓市的主流模式。然而,隨著爛尾樓項(xiàng)目的增多,購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也隨之提高。現(xiàn)房銷售逐漸嶄露頭角,成為市場(chǎng)的新常態(tài)。

“現(xiàn)房銷售讓購(gòu)房者能夠更加直觀地了解房屋的質(zhì)量和周邊環(huán)境。這不僅減少了購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn),也給購(gòu)房者帶來了安全感。”袁杰表示。

“從今年的成績(jī)看,剛需房源銷售情況不盡人意,但改善型房源則比較受歡迎。”袁杰表示。

據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解,袁杰所在的公司代理了同一個(gè)區(qū)域的2個(gè)樓盤,一個(gè)是改善型樓盤,一個(gè)是剛需性樓盤。“從銷售結(jié)果上看,改善型樓盤的銷售情況好一些,賣3套改善型房子才能賣出一套剛需型房子。”

看房的客戶少了

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在濟(jì)南鑫匯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的店門口看到,幾個(gè)銷售顧問在門口閑聊,而在門店內(nèi),幾個(gè)銷售顧問在打電話與客戶溝通。

“這幾天冷,看房的人少了一些,店里外出的一共4個(gè)人,2個(gè)人在帶客戶看房,還有2個(gè)人在總部簽合同。”該公司負(fù)責(zé)人初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,10月份,他們店一天至少帶看十幾組客戶,有時(shí)晚上8點(diǎn)還在帶看,現(xiàn)在的帶看量一天也就四五組客戶。

初鑫告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,二手房掛牌價(jià)和成交價(jià)之間的價(jià)格差此前在5%-10%左右,現(xiàn)在擴(kuò)大到15%-20%左右,也就是說,一套掛牌價(jià)200萬元的二手房平均降20萬元以上,才有望達(dá)成交易。

徐鵬告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者,目前改善性的房源價(jià)格一直比較平穩(wěn),但是剛需性質(zhì)的小戶型房源,降價(jià)幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老舊房源,降價(jià)的幅度會(huì)更大,大概在20%左右。“但是那些次新小區(qū),還有位置好一些的小區(qū),就沒有這么高的降幅,大概在10%左右。”

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn),在成交價(jià)下跌的同時(shí),二手房的掛牌量和成交量均出現(xiàn)了上漲。數(shù)據(jù)顯示,目前濟(jì)南的二手房掛牌量已經(jīng)接近8萬套。濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示,濟(jì)南11月二手房成交量4637套,成交面積達(dá)到了47.63萬平方米,較同月新房成交套數(shù)還要高一點(diǎn)。

而濟(jì)南前11個(gè)月新房網(wǎng)簽6.24萬套,共計(jì)835萬平方米,二手房住宅網(wǎng)簽5.63萬套,共計(jì)584萬平方米,單從數(shù)據(jù)看,濟(jì)南二手房成交量正在迎頭趕上新房。

“現(xiàn)在濟(jì)南主城區(qū)的二手房?jī)r(jià)格好多都回到了2016年,有些‘老破小’的報(bào)價(jià)都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人徐鵬說。

明年情況或更好

經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在采訪中了解到,盡管距離2024年還有幾天的時(shí)間,但開發(fā)商已經(jīng)開始為2024年的“開門紅”做準(zhǔn)備。

“我已經(jīng)安排銷售人員對(duì)曾到訪的客戶或者意向客戶打電話,告知他們2024年元旦有活動(dòng),可以來看看。”馮澤瑞表示。

實(shí)際上,大多數(shù)開發(fā)商都在準(zhǔn)備打響2024年的“開門炮”。“我們當(dāng)然也要準(zhǔn)備,無非就是特價(jià)房、送裝修送家電、低價(jià)車位、免物業(yè)費(fèi)、送地下室等活動(dòng)。”濟(jì)南另外一家樓盤的項(xiàng)目經(jīng)理王力林表示。

在談及明年的情況時(shí),上述人士均表示,情況肯定好于2023年。

袁杰說:“隨著全面解除限購(gòu)政策效應(yīng)的逐步傳導(dǎo),外加調(diào)整優(yōu)化最低首付款比例、降低存量首套住房貸款利率等友好政策所帶來的信心支持,未來市場(chǎng)整體將持續(xù)向好。市場(chǎng)情緒漸趨穩(wěn)定,在市場(chǎng)信心進(jìn)一步提振后,未來市場(chǎng)短期或有好的表現(xiàn)。”

“對(duì)剛需者來說,部分小戶型房?jī)r(jià)基本趨穩(wěn),跌無可跌。但改善型房產(chǎn)市場(chǎng)難降溫,好的改善型房還是比較受歡迎的。”王立林表示。

在徐鵬看來,不管是新房還是二手房,“以價(jià)換量”將成為常態(tài)。“‘以價(jià)換量’可能會(huì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì),這是市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。隨著市場(chǎng)情緒進(jìn)一步抬升,后期市場(chǎng)有望回暖,但‘以價(jià)換量’的現(xiàn)象或?qū)?huì)一直存在。”

持有同樣意見的還有袁杰。他認(rèn)為,新房市場(chǎng)熱度分化明顯,熱銷區(qū)域的明星盤成交量持續(xù)上升,非熱銷區(qū)域大幅促銷,依靠“以價(jià)換量”保持一定成交額。二手房市場(chǎng),熱點(diǎn)交易片區(qū)房源成交周期短、成交價(jià)格偏上,而不占有學(xué)區(qū)和地理位置優(yōu)勢(shì)的非熱點(diǎn)片區(qū)二手房,房東為求快速成交,也只能降價(jià)讓步,其實(shí)質(zhì)也屬于“以價(jià)換量”。

“預(yù)計(jì)2024年的市場(chǎng)成交量呈現(xiàn)溫和上升的局面,但依然存在一定的壓力,市場(chǎng)情緒難以在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn),全年成交量預(yù)計(jì)高于2023年,房?jī)r(jià)跌幅有望收窄。”袁杰預(yù)測(cè)道。

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