原標(biāo)題：濟(jì)南樓市前高中低后回穩(wěn)

來源：齊魯晚報

原標(biāo)題：濟(jì)南樓市前高中低后回穩(wěn)

來源：齊魯晚報

近日,繼六大國有銀行調(diào)整存款掛牌利率及各項(xiàng)存款產(chǎn)品利率調(diào)整后,多家股份制銀行12月25日起,也對人民幣存款掛牌利率進(jìn)行了下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示,這為銀行進(jìn)一步讓利實(shí)體、下調(diào)貸款利率,包括房貸利率拓展了空間。

今年伊始,濟(jì)南提升多孩家庭公積金額度、發(fā)放5000萬置業(yè)消費(fèi)券、首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、全域取消限購、支持公積金交首付等系列穩(wěn)樓市政策出臺,樓市政策持續(xù)向好。在諸多政策加持下,不少購房者表示,今年買房處于歷史友好期。

文/片

記者 劉萬新 慕鵬 靳文博

房價和貸款利率處于低位

今年買房比較劃算

今年春節(jié)后,王冰開始了買房之旅,先后看了濟(jì)南東部不少新房和二手房,最后3月份在中建蔚藍(lán)之城買了一套118平方米三室兩廳兩衛(wèi)戶型,單價14400多元,2024年9月交付。據(jù)了解,王冰在聊城老家有一套婚房,“一直在濟(jì)南工作,去年把老家房子處理了,手里攢了一部分錢,趁著疫情后房價處于低位,緊急開啟了看房模式”。

王冰表示,現(xiàn)在看來當(dāng)時買的價格和貸款利率都很合適,“今年房貸利率比較低,不像前幾年五六個點(diǎn)的時候,貸款120萬房貸利率4.1%,每月月供5500元左右,如果前兩年至少得6000元以上。”談到后續(xù)樓盤房價走勢,王冰告訴記者,買房為了自住,買了后也不怎么關(guān)注房價了,“置業(yè)顧問告訴我,除了一些頂層底層的特價房價格低,正常房子每平米15000元左右,漲跌幅不大,只能算小漲。”

和王冰不一樣,李華選擇了下半年在開發(fā)商促銷時出手。十月底李華購買了位于姜家莊地鐵站的保利公園上城,這是濟(jì)南首個地鐵上蓋樓盤,“主要看重它的交通和區(qū)位,在歷下能用2萬元單價買到這樣的房子,還是挺滿意的。”

李華介紹到,自己從年初就一直考慮買房,開春以來樓市利好不斷,但無奈資金準(zhǔn)備不足,便一直拖到現(xiàn)在。“趕上了開發(fā)商促銷,105平米的房源折后每平20000元左右,還是精裝,對比過區(qū)域內(nèi)其他樓盤,感覺挺合適。”交完首付后,盡管每個月需要還近5000元房貸,李女士還是覺得心里一塊石頭落了地。

也有購房者選擇元旦前定房。開發(fā)商一般會為了沖刺年度任務(wù),打出各種優(yōu)惠舉措,詹先生就是其中一位。近日,在雪山某樓盤現(xiàn)場,前來看房的詹先生告訴記者,由于公司搬遷至高新區(qū),考慮通勤成本,決定在濟(jì)南東部入手一套新房。

“這是第二次來,項(xiàng)目了解得差不多了。因?yàn)轭A(yù)算有限,120平米的戶型很合適。”詹先生告訴記者,對于剛需購房者,房子早晚也得買,年底開發(fā)商沖任務(wù),價格更合適。“我們剛簽了意向合同,還說送冰箱、電視等成交禮,2023年也算了了件大事。”他表示,對于購房者來說,實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠才是硬道理,希望明年濟(jì)南樓市更加健康理性。

一二季度后樓市平穩(wěn)回落

部分改善和現(xiàn)房搶眼

濟(jì)南樓市對于今年購房者來說比較友好,尤其是對剛需購房者。今年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場整體運(yùn)行呈現(xiàn)平穩(wěn)回落狀態(tài),濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年1-11月濟(jì)南商品住宅銷售約6.24萬套,面積836.34萬平米；而從12月的住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看,大概率網(wǎng)簽三四千套。而2022年濟(jì)南商品住宅銷售7.31萬套,面積977.92萬平米；2023年住宅銷售相比2022年預(yù)計出現(xiàn)小幅下滑。

一位十多年的地產(chǎn)從業(yè)者表示,今年濟(jì)南新房市場比較難做,一是沒有足夠的新項(xiàng)目入市,老項(xiàng)目清盤后沒有后續(xù)地塊開發(fā)；二是購房者越來越謹(jǐn)慎,基本在區(qū)位選擇時就判定了自己想要的樓盤,如果覺得價格不合適,會直接轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個區(qū)域。

伴隨整體銷售下滑,市場分化也越來越明顯。“作為東部改善盤代表,銀豐玖璽城很早就完成了全年任務(wù),年底也沒有沖刺優(yōu)惠。”項(xiàng)目營銷顧問劉信訪表示,目前主要推五期和六期產(chǎn)品,面積從105-300平方米不等,價格一直很穩(wěn)定。

“市場最好的時候是二三月,周末到訪最多突破200組,元宵節(jié)當(dāng)天很晚還不斷有客戶簽約。”劉信訪回憶,那段時間案場優(yōu)惠并不大,但市場很火熱。“購房需求在今年一二季度基本釋放完畢,三四季度沒有再現(xiàn)年初行情。”他認(rèn)為,從近兩年購房者心態(tài)來看,改善購房者也不是“有車就上”,在價格堅(jiān)挺的情況下,如果產(chǎn)品力、地段、配套等優(yōu)勢不明顯,也是不會輕易出手。

同樣位于濟(jì)南東部的兩個改善樓盤銷售數(shù)據(jù)也不錯。作為營銷總監(jiān),劉丹表示今年改善市場給力,“一個是精裝現(xiàn)房大平層,以四房為主；另一個是疊拼加大平層,也是四房。相比去年市場,今年明顯好很多,每個樓盤成交都在120套以上,兩個樓盤總成交額13億元左右。”

“二三月市場是最好的,七八月市場回落,回款壓力大,年底這一陣算比較平穩(wěn)。”談到2023年濟(jì)南樓市,她表示改善盤市場一直平穩(wěn),并且有小幅上漲。

除了部分改善盤表現(xiàn)顯眼外,濟(jì)南部分現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房樓盤銷售數(shù)據(jù)也不錯。海信九麓府渠道人員孫偉告訴記者,相比疫情三年的低到訪低成交,今年項(xiàng)目全年成交400套左右。孫偉表示,樓盤是現(xiàn)房而且價格低,毛坯房10000-11000元/平米,精裝房10500-11500元/平米,“在西部、西北部買房選我們項(xiàng)目的比較多,今年自己也已經(jīng)賣了30余套,這在去年不敢想”。

位于東部的春來曉園,也主打準(zhǔn)現(xiàn)房。綠城中國濟(jì)南片區(qū)策劃負(fù)責(zé)人李景超表示,目前綠城在濟(jì)南主力銷售項(xiàng)目有3個,以春來曉園為例,項(xiàng)目單價14500-17000元,今年賣了近1000套,“今年春來曉園一期7月交付,所在地塊房源2、3月銷售非常搶手,目前已銷售完畢,業(yè)主對前期交付也比較認(rèn)可”。

“今年政府的一攬子利好政策,整體提振了市場信心,一定程度上助力了銷售。以2月為例,春來曉園兩周賣出200套,很大原因是政府的5000萬元消費(fèi)券加持。其實(shí)每出臺一項(xiàng)利好政策,不管是從看房還是成交,都有一定反應(yīng)。”李景超告訴記者。

中介表示二手房市場慘淡

現(xiàn)實(shí)是網(wǎng)簽量逼近新房

與新房銷售相比,不少從業(yè)者表示二手房銷售體驗(yàn)感更差。冬至當(dāng)晚7點(diǎn),濟(jì)南德佑綠城百合花園店孫發(fā)斌剛帶客看房完畢,作為15年的從業(yè)者,這種披星戴月的工作方式已經(jīng)是家常便飯。“下半年有帶看就很不錯,上半年樓市小陽春一直持續(xù)到5月,那段時間非常忙,無論是新房還是二手房成交速度都挺快,但過了年中就閑下來了。”

“今年的房地產(chǎn)行情是我從業(yè)十多年來感覺最冷的一年,店里十幾個同事,已經(jīng)有一半轉(zhuǎn)行去做別的工作了。新房方面,一個月能成交兩套,大家就覺得很滿意。二手房市場比新房還慘淡,一套二手房兩三個月成交出去就算流速很快。”

與孫發(fā)斌感受不一樣的是,今年濟(jì)南二手房成交數(shù)據(jù)還不錯。貝殼二手房交易中心負(fù)責(zé)人張海豹表示,今年濟(jì)南貝殼二手房成交數(shù)據(jù)和往年差距不大,不過呈現(xiàn)出前高中低后回穩(wěn)的狀態(tài),“二月是二手房成交高峰,月成交在2000套左右,主要是開年后購房需求的集中釋放,隨后市場逐步回落,七月市場成交達(dá)到了全年最低谷,月成交量在800套左右,隨后慢慢抬升,目前月成交在1000套左右”。

張海豹表示,下半年二手房成交數(shù)據(jù)比較平穩(wěn),主要是多項(xiàng)政策左右的結(jié)果,“畢竟購房需求一直存在,買房利率的調(diào)整,購房政策的陸續(xù)出臺,刺激了一些潛在需求,有助于購房者加速出手”。

和濟(jì)南貝殼的數(shù)據(jù)比較吻合的是,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,今年濟(jì)南前11個月二手房住宅網(wǎng)簽5.63萬套,共計584萬平方米,整體變現(xiàn)不錯,而新房網(wǎng)簽6.24萬套,從成交數(shù)據(jù)看,濟(jì)南二手房成交量正在迎頭趕上新房。

談到為何二手房成交數(shù)據(jù)不錯,但是從業(yè)者感受很差時,一位業(yè)內(nèi)人士表示,主要是多元素造成的,“一方面是二手房掛牌量大幅增加,目前濟(jì)南貝殼的二手房掛牌量已經(jīng)72000多套,房源數(shù)量龐大,出現(xiàn)了供需失衡狀態(tài),大量房源無人問津,即使中介推薦也很難成交；其次是二手房市場不好,購房者價格預(yù)期一降再降,和賣房人預(yù)期差距大,這種情況下成交難度加大,從業(yè)者體驗(yàn)感很差。”

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