原標題：“鄰居”也上拍了！青島今年第二套千萬級海景法拍房拍賣，兩人11輪競拍后1355萬元成交

來源：大眾報業·半島新聞

原標題：“鄰居”也上拍了！青島今年第二套千萬級海景法拍房拍賣，兩人11輪競拍后1355萬元成交

來源：大眾報業·半島新聞

半島全媒體記者 尹彥鑫

我有一套房可觀大海，相信這是不少市民的理想住宅。新年伊始，島城海景法拍房市場大戲不斷上演。1月12日上午10點1分，隨著一紙成交確認書的公布，青島市嶗山區香港東路221號上實·海上海小區3號樓2701戶法拍房經過兩位報名人11輪的競拍最終以1355萬元的價格成交。就在八天前的1月4日上午，香港東路221號上實·海上海3號樓2702戶以1313萬元的底價成交，兩個同小區同樓座同樓層的海景房被法拍，這在島城法拍行業尚屬首次。

法拍房內部

上拍：評估價1739萬元海景房1305萬元起拍

1月4日上午，香港東路221號上實·海上海3號樓2702戶以1313萬元的價格成交，島城新年首套海景法拍房成交成為全網關注的焦點。1月11日，同小區同樓座同樓層的2701戶房產正式開拍，引得超過4000人圍觀。競買公告顯示，樂清市人民法院于2024年1月11日10時至2024年1月12日10時（延時除外）在樂清市人民法院淘寶網司法拍賣網絡平臺上進行公開拍賣活動。

法拍房所在的樓座

據拍賣平臺顯示，該房屋規劃用途為住宅，權屬人為牛某某與隔壁成交的房屋并不是同一位房東。該房屋的建筑面積328.24平方米，套內面積260.92平方米，是一套妥妥的海景大平層。這套房屋的評估價為1739.4422萬元，起拍價1305萬元，競拍者需要交納保證金260萬元，增價幅度5萬元。

拍賣公告中，浙江省樂清市人民法院提醒，競買人務必先確定在當地具有購房資格，青島市房產限購政策請自行咨詢當地相關主管部門，因不符合條件造成無法過戶的后果視為買受人知曉并接受；拍賣對象現狀以拍賣后交付時為準，本院不承擔本標的的瑕疵擔保責任。競買人應現場實地看樣了解拍賣標的物現狀，附件資料僅供參考。

法拍房所在的小區

法拍房內部

記者了解到，2701戶這套房產與之前成交的2702戶同樣具有無敵的觀海視野，是島城比較稀缺的在核心位置的觀海大平層。稀缺的資源、誘人的價格吸引了有實力的競買者報名，截止到12日，該套法拍房有兩人報名競拍。

新年第一套千萬級海景法拍房

背后：因借貸合同糾紛被查封

記者了解到，這套海景房之所以被法拍，起因于一起民間借貸合同糾紛。浙江省樂清市人民法院一則民事判決書顯示，2017年10月1日，原告朱某某與被告某某簽訂了一份《委托代理合同》，該合同主要約定：委托事項及具體要求包括原告委托被告代辦成立某某金融資產交易中心，負責取得相關證照和資管業務批文等事項（第一條）；代理期限自2017年9月12日至2017年12月31日（第二條）；被告牛某某完成上述第一條約定的任務后可獲報酬3000萬元。未完成本合同最終要求前，被告牛某某不得要求支付報酬，所需款項可從原告處借用等事項（第三條）；被告牛某某未能在代理期限內達成第一條委托事項之要求，被告需在2018年1月30日之前歸還向甲方所借款項（第五條）。

上述合同簽訂后，原告分別于2017年9月12日、2017年9月30日通過銀行轉賬方式向被告交付款項200萬元、500萬元，合計700萬元。之后，被告于2018年6月12日通過銀行轉賬向原告歸還款項100萬元，尚欠2018年1月30日至2018年6月12日期間的逾期利息、借款本金600萬元及逾期利息，經原告多次催討，被告拒不償還，原告遂訴至法院。

法院審理認為，原、被告之間就所借款項的金額、還款期限等事項進行特別約定，雙方已達成借款合意，屬于民間借貸糾紛。后牛某某提起上訴，因無正當理由拒不到庭參加訴訟，浙江省溫州市中級人民法院按撤訴處理。之后，原告向法院申請強制執行，查封了被告人名下的該處海景房。

競拍：競買人加價迅速勢在必得

1月11日上午10點，拍賣正式開始后，兩位競拍人均采取了按兵不動的策略，一直到12日上午9點40分，兩位競拍人都沒有出價。1月12日 9點41分2秒，就在距離拍賣還有不到20分鐘結束的時候，U8820號競拍人出價1305萬元，拉開了競拍的序幕。

房屋起拍價

3分鐘后，另一位競拍人V4539加價，壓上一頭，兩分鐘后U8820號競拍者繼續加價，兩位競拍者的“較量”正式開始。在后續的4個回合8輪的競拍中，每當V4539號競拍者出價后，U8820號競拍者都在短短10秒鐘左右的時間內迅速出價，以這種方式向對方展示自己的勢在必得。

競拍記錄

9點56分19秒時，第11輪競拍中U8820報出1355萬元的價格后，V4539號競拍者沒有再繼續加價，10點01分，因五分鐘內無人加價，新年第二套海景法拍房以1355萬元的價格成交，高于起拍價50萬元，較1月4日成交的隔壁的一套海景法拍房價格高出了42萬元。

法拍房成交價

競買成功的用戶，必須依照標的物《競買須知》、《競買公告》要求，按時交付標的物網拍成交余款、辦理相關手續。

網絡競價成功確認書上載明，競買成功的用戶，必須依照標的物《競買須知》、《競買公告》要求，按時交付標的物網拍成交余款、辦理相關手續。競買公告顯示，拍賣剩余價款需在2024年2月2日前繳納。標的物最終成交以樂清市人民法院出具拍賣成交裁定為準。

對比：成交單價低于同小區二手房價格

記者了解到，上實·海上海小區是當年嶗山區的豪宅項目，房屋設施和設計都要領先很多同價位樓盤，房屋多是一梯一戶，私密性非常好。小區有獨立的健身會所、兒童游樂場、籃球場等，配套齊全綠化率高。時至今日，由于其優越的地理位置，仍然是有實力群體的購房熱盤。

記者在某房產交易APP上查詢獲悉，目前該小區有37套在售房源，掛牌均價在5.2萬元左右。320平米左右的這個戶型共有5套在售，在售掛牌價格在1420萬元至2200萬元不等。

該小區2019年來成交了兩套相似戶型的海景房，成交總價均為1630萬元，成交單價在5萬元左右。 328平米的面積最終以1355萬元成交，該套法拍房最終的成交單價為每平米4.13萬元，較成交的二手房來講還是有比較大的價格優勢。

“從該小區出的這兩套法拍房順利拍出可以看出，購買者對小區的位置以及房屋的戶型、配套等還是非常有信心的。”某輔拍公司工作人員介紹，但是從最后成交的價格來看，較房地產市場火熱時候來說競拍者比較理性。“成交價格都低于市場上掛牌的二手房價格，也低于已經成交的二手房價格，競拍者出價在某一個價位后就不再加價，可以看出，他們自己都有一個心理價位，這也是房地產市場如此低迷的情況下參與法拍的競拍者比較常見的心理。”

說法：稀缺海景房法拍不愁賣

雖然整個房地產市場低迷，二手房交易量維持在一個低位，但上拍即成交，今年島城這兩處價格超千萬元的海景法拍房切切實實證明了島城前海一線優質法拍房的受歡迎程度，從一個側面也證明了有實力的買家看好島城前海一線海景的稀缺資源。

山東恩實輔拍有限公司總經理李敏表示，青島的海景法拍房之所以備受青睞主要是因為“稀缺”。“雖然經濟低迷，但是總有實力充足的買家，他們在這個時候出手，更容易抄底。”

“無論是司法拍賣平臺還是普通的二手房平臺，青島高端的一線海景房掛牌量都比較少，這也導致了進入司法拍賣程序的高端海景房受到全國范圍內有實力競拍者的關注。”李敏告訴記者，法拍房會出現撿漏的情況，這也是法拍房吸引客戶的一個賣點。

“客戶愿意參與撿漏的一個重要原因是有漏可撿，而青島的稀缺海景法拍房就是那個漏。法拍房經過這么多年的發展，真正的出現天上掉餡餅的大漏已經幾乎不可能了，競拍者更多的是撿的這套房產以后在市場回暖后增值的漏。”李敏告訴記者，從這個角度上講，在法拍市場上，這樣稀缺的海景房并不愁賣。“從這幾年高端海景房法拍成交率上就是一個很好的體現。”

雖然法拍市場火熱，但是法拍房畢竟不同于一般的二手房，由于存在房源信息不透明度高的情況，因此在購買法拍房時更需謹慎。李敏表示，老百姓對法拍房的興趣很高，但是需要注意的是法拍房的競拍風險不容忽視，市民在參與司法拍賣的過程中，尤其是在法拍房的競拍過程中一定要注意法拍房的稅費及其他未清償費用問題、房屋處于出租狀態或原房主已給其他特定關系人設定的居住權的情況下房屋無法現實交付問題、房屋的學籍學位被占用問題、以及競買資格問題，尤其是自2022年1月1日起，全國法拍房將納入各地房地產限購政策范圍之內，受限購政策限制的競買人將不被允許參與法拍房競拍。“還有一個貸款辦理的問題，雖然現在有法拍貸能夠給競拍者提供貸款，但是這項工作一定不要忽視，一定提前測算自己的貸款額度，我們之前就遇到過拍下法拍房后無法申請足額貸款的競拍人，最后只能按毀拍處理。”

數據：京東平臺2024年10天成交11套千萬級法拍房

1月12日，京東數據顯示，2024開年僅10天，就有11套成交價超千萬元的法拍房在京東資產交易平臺成功處置，引發市場廣泛關注。

這些成交的千萬級法拍房中，部分房產以低于市場評估價的價格成交，為買家提供了難得的撿漏兒機會，天河區花城大道37號3001房、3002房（合并拍賣、不包含室內財產），在1人報名、1次出價的情況下，僅以2701萬元就成功拿下2處房產，以低于評估價700萬元成交，引發5416人圍觀。深圳南澳鎮南農村洋疇灣花園33棟復式B、山東省青島市嶗山區香港東路221號上實·海上海3號樓2702戶兩處房產也以同樣方式被買家撿漏兒拍下，分別以低于評估價700萬元、300萬元的價格成交。

據了解，有的法拍豪宅競拍過程激烈，經過多輪競價才最終塵埃落定，比如位于北京市海淀區東北旺西路8號院33號樓7層9單元8018，共吸引14人報名，經過186次競價“鏖戰”之后，以1318萬元成交，而位于北京經濟技術開發區四海路7號院19號樓1至2層2單元102，也在111次競價后以2045萬元成交，溢價約1000萬元。更有甚者，廣東省深圳市南山區蛇口街道鴻威海怡灣畔花園TB-103在98次出價后，最終以6111萬元成交，溢價超3000萬元。

鏈接：起拍價25425370元，銀豐玖璽城一處房屋被法拍

隨著新年伊始島城兩套法拍房順利拍出，今年的法拍市場活躍程度，眾多網友已經有目共睹。記者在阿里法拍平臺上看到，位于青島市嶗山區香港東路177號高端小區玖璽城瓏府5號樓2單元1601室房屋將于1月29日上午10時開拍。這套房產的建筑面積為342.63平方米。

銀豐玖璽城小區是島城建成較新的高端豪宅，小區前排的一些樓盤更是憑借看海的屬性一房難求。從法拍平臺以及評估報告提供的照片來看，這套房子視野開闊，向南望去南側的大海一覽無余，房子的正前方沒有任何遮擋，屬于看海大平層。

平臺信息顯示，這處房產是由高密市人民法院上拍的，據青島青房房地產土地評估事務所有限公司出具的評估報告顯示，這套房屋的評估價格為2991.22萬元，起拍價2542.537萬元，保證金200萬元，增價幅度5萬元及其整倍數。

記者從平臺上了解到，該房產曾與2023年6月份上拍，當時發布的開拍時間為2023年6月12日10時至2023年6月13日10時，后由于申請執行人和被執行人雙方達成和解協議，申請執行人申請撤回拍賣，該房屋的拍賣被中止。此次該房屋重新上拍，說明雙方達成的和解協議已經破裂。

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