原標題：超級房探|濟南雪山片區整體開發進尾聲，片區改善樓盤還得講究“適配性”

來源：齊魯晚報·齊魯壹點客戶端

原標題：超級房探|濟南雪山片區整體開發進尾聲，片區改善樓盤還得講究“適配性”

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近期，位于雪山片區的中海雪山境項目亮相，吸引了市場關注。據悉，該項目定位改善，主力戶型產品145平米，這也是繼華潤鳳鳴潤府后片區內第二個改善樓盤。

2010年濟南啟動雪山片區開發，從建大花園、天齊奧東花園，到中新國際城、龍湖春江酈城、萬科城市之光再到如今的雪山萬科城、綠城春來曉園，整個片區樓盤更多定位剛需、剛改，長期支撐著濟南樓市剛需市場。

伴隨著片區開發進入尾聲，區域配套日漸成熟，新地塊開始走改善路線。“雪山片區居住為主，產業資源相對缺乏，區域內地塊更適合打造中端高性價比改善產品。”業內人士表示。

片區開發十幾年

剛需樓盤是主流

作為濟南規劃的東部重點片區之一，雪山片區定位以居住、文教、綜合服務功能為主，兼有體育、科研、生態休閑功能的新型文化生活社區。

東部雪山片區配套效果圖

一直以來，雪山片區承擔著濟南樓市剛需供應主力，早期開發了保利花園、恒生伴山、中建鳳棲第、天齊奧東新都、尚東1956等樓盤。

雪山快速開發始于2016年片區規劃落地，當年龍湖春江酈城首次推向市場。同時中新國際城、中新錦繡天地、萬科龍湖紫郡、萬科龍湖城市之光等樓盤在售，普遍以剛需為主，是濟南整個樓市剛需供應主力區域。

近兩年雪山萬科城、綠城春來曉園抗雪山片區大旗。作為122萬平米的大盤，雪山萬科城2021年5月首開至今不到3年，已基本銷售完，賣了近7000套房。記者采訪了解到，該樓盤目前僅剩350套房源，面積從97-165平米不等。綠城春來曉園也已處于尾盤階段，二期A12地塊3號樓、4號樓正加推， 98-122平米的毛坯三室。

近幾年，隨著樓盤陸續交付，區域人氣得以提升，相關商業配套也陸續兌現。據了解，目前區域內城投鳳鳴廣場已開業，未來中建幸福MALL商業體、雪山萬達廣場等商業配套也將交付使用。

片區房價經歷過山車

二手房如今撐主場

和城市向東發展、片區系統化建設、地產大開發相伴的是，雪山房價也經歷了波瀾起伏的變化。

2016年龍湖進入雪山開發龍湖春江酈城，10月開盤價在9500元/平米；2017年8月萬科龍湖城市之光開盤，精裝房價格已漲到15500元/平米，同期龍湖春江酈城房價也漲到每平米15000元； 2018年5月萬科龍湖城市之光開盤好房源高達18000元/平米，龍湖春江酈城也賣到16000元/平米。

隨著2018年地產調控效果顯現，雪山房價也開始回調。2018年10月中新錦繡天地加推，房價已下調到均價13000元/平米；隨后中新國際城2019年9月四期開盤，房價也調整到13000元/平米。

此后，雪山作為剛需盤扎堆區域，房價徘徊在每平米11000-13000元之間，直到2021年雪山萬科城和春來曉園入市，房價才開始再度抬升。據悉，目前雪山萬科城97-165平米的三房四房，單價在每平米16500元起；綠城春來曉園98-122平米的三房，單價在14500-15500元每平米。

雪山萬科城基本開發完畢，已經進入尾盤銷售

截至目前，雪山存量土地稀少，更缺乏大地塊供應，難以出現雪山萬科城這種大盤。取而代之的是，片區內二手房成了樓市供應主力軍。

據了解，目前雪山二手房掛牌量足，中新錦繡天地、中新國際城有近800套房源，僅龍湖春江酈城一盤就有600多套掛牌在售。剛交付的雪山萬科城也出現了很高的掛牌量。量足之余“價格戰”明顯，“片區內樓盤集中且產品同質化嚴重，往往有價無市，掛牌價格略高就沒有帶看。有學區屬性的樓盤半年時間更是降了五六十萬。”片區一中介機構經紀人表示。

改善講究性價比

片區更需中端改善

隨著大開發結束，后續片區拿地房企選擇改善路線。

近日，記者在來到中海雪山境臨時接待中心，該樓盤是中海首次進駐雪山的改善產品。去年10月30日的土拍中，中海競得雪山A1地塊，面積82.6畝，樓面成交價6915元每平米。

“項目定位改善，有135、145、170平米三個戶型，以145平米四室為主，全是洋房和小高層，一共800多戶。”項目置業顧問介紹到。

雪山片區第一個高端改善盤華潤鳳鳴潤府，容積率1.2，一共規劃11棟163戶，產品是186-318平米疊拼和154-265平米洋房，價格23000—27000元/平米。項目于2023年12月15日開盤，對外釋放的數據是開盤115套成交78套。記者從濟南市住宅與房地產信息網查詢平臺看到，華潤鳳鳴潤府已有7棟樓取得預售許可證，目前網簽9套。

華潤鳳鳴潤府正在施工建設中

“華潤鳳鳴潤府產品力不錯，但雪山片區一直剛需為主導，區域內改善會有面積段和總價的考量”。某房企營銷負責人表示。

“雪山片區無論整體環境還是景觀資源都缺乏優勢，華潤鳳鳴潤府作為高端改善盤，落地雪山缺先天條件，高端改善人群不光看里子也看面子，四五百萬起步門檻的高端改善群體，在區域上會有更多的選擇”。某代理機構相關負責人表示，雪山剩余地塊應該做一些中端改善盤，140-150平米四房定位比較合適，如果總價不高應該能賣好，雪山片區適合打造高性價比的改善產品。

（記者 劉萬新 靳文博 來源：齊魯壹點）

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