原標(biāo)題：買房也能“以舊換新”？長(zhǎng)三角多地試水，這里首批100人嘗鮮僅6人成功……

來(lái)源：上觀新聞

原標(biāo)題：買房也能“以舊換新”？長(zhǎng)三角多地試水，這里首批100人嘗鮮僅6人成功……

來(lái)源：上觀新聞

“新房售樓部很久沒(méi)有如此熱鬧了。”

買房以舊換新，你敢嘗試嗎？

兩種方法。一種是“收購(gòu)”，置換人把舊房賣給開(kāi)發(fā)商，賣房款直接用作購(gòu)買新房；一種是“代賣”，先選定新房房源，舊房掛在中介公司出售，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人優(yōu)先推薦，盡快賣出，好讓置換人回款，再買新房。

去年9月，在樓市嘗試以舊換新的創(chuàng)意最早誕生于山東淄博等地。這半年來(lái)，類似模式不斷復(fù)制，逐漸落地長(zhǎng)三角多個(gè)城市，太倉(cāng)、揚(yáng)州、連云港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州等都有嘗試。就在3月22日，杭州臨平也加入這一行列，成為杭州第一個(gè)試水樓市“以舊換新”的城區(qū)。

活躍市場(chǎng)的效果已開(kāi)始顯現(xiàn)——太倉(cāng)市民錢敏便是受益者之一。她手里的舊房在市場(chǎng)上不占優(yōu)勢(shì)——地處老城區(qū)、房齡25年、面積137平方米、2樓樓梯房、非學(xué)區(qū)房?！熬退愕街薪殚T店掛牌，也不好賣，加上還得反復(fù)看房、接待，時(shí)間周期很漫長(zhǎng)。”如今，她已用相對(duì)滿意的價(jià)格將舊房出手，換到了理想中的新房。

錢敏在售樓處參加以舊換新活動(dòng)。李欣欣 攝

記者到宣城時(shí)，是以舊換新接受報(bào)名的第10天。參與名額上限100個(gè)，報(bào)名時(shí)間剛過(guò)半，實(shí)際報(bào)名客戶已接近200組。開(kāi)放報(bào)名以來(lái)，作為報(bào)名地點(diǎn)的山水閑庭售樓處不得不從其他樓盤征調(diào)人手支援?！斑B軸轉(zhuǎn)，每天帶兩三組客人看房，有時(shí)加班到晚上9時(shí)?！变N售人員語(yǔ)氣中略帶興奮，“新房售樓部很久沒(méi)有如此熱鬧了。”

吸納更多參與者

宣城市民劉女士換新的愿望急切，3月11日上午她得知這一政策，下午便到售樓處報(bào)名，交了2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)金，她打算借此給兒子準(zhǔn)備一套新房作為婚房。

但有急切需求的是少數(shù)。太倉(cāng)是長(zhǎng)三角第一個(gè)在樓市推出以舊換新政策的城市，選擇“收購(gòu)”模式。截至3月12日，活動(dòng)報(bào)名累計(jì)超過(guò)800組，其中，已成交93套，還有86套交過(guò)意向金，正在進(jìn)行驗(yàn)房、評(píng)估等。也就是說(shuō)，真正開(kāi)始“走流程”的房源還不到報(bào)名總數(shù)的1/4。

其他城市情況類似。2月18日至2月29日，啟東以舊換新的參與者開(kāi)始報(bào)名。大概在3月底，評(píng)估價(jià)格會(huì)向報(bào)名的置換人公布。報(bào)名結(jié)束后，負(fù)責(zé)此次換房活動(dòng)的啟東城投集團(tuán)接到過(guò)很多電話，問(wèn)：“有沒(méi)有二期？”他們等著看首批舊房評(píng)估情況怎樣。

有很多人還在觀望，這是各地普遍遇到的情況?！皩?duì)新事物大家都會(huì)抱懷疑的態(tài)度，這很正常。”太倉(cāng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉鵬飛說(shuō)。

如何將觀望者納入?yún)⑴c者隊(duì)伍？關(guān)鍵可能在于建立參與者對(duì)評(píng)估價(jià)的信任。

一些置換者表達(dá)了對(duì)評(píng)估價(jià)過(guò)低的擔(dān)憂。記者在社交平臺(tái)上看到個(gè)別議論。有人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為了掙錢，肯定會(huì)把評(píng)估價(jià)壓低，以舊換新就是個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)，包裝成樓市政策。

在宣城，以舊換新同樣通過(guò)“收購(gòu)”完成，收購(gòu)價(jià)是評(píng)估價(jià)的八八折，購(gòu)新房補(bǔ)貼5萬(wàn)元現(xiàn)金?！叭绻f房估價(jià)太便宜，我就不要了?！眲⑴坑行?dān)憂。

宣城一售樓處前，醒目的以舊換新標(biāo)語(yǔ)。李欣欣 攝

在上海工作的太倉(cāng)人錢敏看中一套330平方米的新房，總價(jià)1000萬(wàn)元出頭。她在老城區(qū)有套舊房，考慮要不要參與以舊換新活動(dòng)時(shí)，糾結(jié)的也是價(jià)格?！皳?dān)心評(píng)估價(jià)太低。”

若評(píng)估價(jià)過(guò)高，市場(chǎng)會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商估價(jià)不專業(yè)，后續(xù)工作很難進(jìn)行，活動(dòng)中挑大梁的開(kāi)發(fā)商大多是國(guó)有企業(yè)，用太高的價(jià)格回收舊房，是對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的不負(fù)責(zé)任。

為了保證相對(duì)客觀，舊房?jī)r(jià)格一般通過(guò)具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估公司評(píng)估決定——太倉(cāng)在5家具有專業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房進(jìn)行估價(jià)，取平均值得出最終收購(gòu)價(jià)。宣城則會(huì)找3家評(píng)估公司來(lái)對(duì)舊房估價(jià)，然后取價(jià)格中間值，打折后作為最終可用金額。

啟東城投對(duì)待評(píng)估價(jià)非常謹(jǐn)慎。對(duì)于評(píng)估公司給出的價(jià)格，城投內(nèi)部成立房產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督小組，進(jìn)行二次評(píng)估，并對(duì)每套舊房進(jìn)行實(shí)地走訪，同步向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解市場(chǎng)掛牌價(jià)格。

客戶若能接受評(píng)估價(jià)，舊房房款就直接轉(zhuǎn)為新房首付款；若不接受，新房認(rèn)購(gòu)金可全部退還。換句話說(shuō)，置換人幾乎不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

就目前的情況來(lái)看，舊房評(píng)估價(jià)格的高低和市場(chǎng)二手房交易價(jià)格的漲跌邏輯相似，比如，地段和房齡是重要影響因素，靠近學(xué)區(qū)和商業(yè)區(qū)、公共交通便利、建成年限較短的房子價(jià)格更高，同時(shí)，頂樓和底樓的價(jià)格相對(duì)較低。

評(píng)估價(jià)很難令所有置換人滿意。去年10月，太倉(cāng)初次嘗試以舊換新，首批放出100個(gè)名額，報(bào)名人數(shù)超出限額不少，但最終實(shí)際成交只有6組。

不過(guò)，隨著活動(dòng)的推進(jìn)，置換人對(duì)評(píng)估價(jià)慢慢產(chǎn)生信賴感，去年10月以來(lái)，太倉(cāng)參與置換的報(bào)名人數(shù)和置換成交量穩(wěn)步上升。

太倉(cāng)今年新開(kāi)的房產(chǎn)超市內(nèi)，設(shè)了以舊換新服務(wù)專區(qū)。李欣欣 攝

對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力考驗(yàn)

在啟東，參與以舊換新的新房售價(jià)打八八折。若單講市場(chǎng)邏輯，城投不劃算——本來(lái)銷售新房按照原價(jià)收回全部資金，現(xiàn)在新房出售回款變少，還需額外支出收購(gòu)舊房的資金。

短期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，若能實(shí)現(xiàn)新房去庫(kù)存、舊房善運(yùn)營(yíng)，在實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值之外，社會(huì)效益同樣顯著。

“城投公司要不要這些房子是政策能否落地的關(guān)鍵?！眴|市住建局房產(chǎn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人葉華說(shuō)，對(duì)于“收購(gòu)”模式，收購(gòu)舊房的房地產(chǎn)企業(yè)要有資金實(shí)力、強(qiáng)烈意愿和處置舊房的辦法。

根據(jù)各地的經(jīng)驗(yàn)看，主要操作舊房收購(gòu)和新房銷售的都是當(dāng)?shù)匾?guī)模較大、根基深厚的國(guó)有企業(yè)，樓盤數(shù)量較多和資金實(shí)力雄厚是共同特點(diǎn)。

關(guān)于舊房的后續(xù)處置，城投打算嘗試3種辦法：城投有安置房建設(shè)的職能，拆遷戶可以選擇新建的安置房，也可選擇已收儲(chǔ)舊房，這是其一；將收儲(chǔ)舊房作為市場(chǎng)房源進(jìn)行銷售，在新房樓盤同步進(jìn)行推介，這是其二；作為人才公寓出租給高層次引進(jìn)人才，這是其三。

太倉(cāng)和宣城對(duì)于舊房的處理思路相似。劉鵬飛介紹，公司有“KPI”，要在太倉(cāng)籌集1萬(wàn)套人才公寓和保障房，尤其要擴(kuò)大人才公寓的供給數(shù)量和范圍，而收購(gòu)的舊房便可用作補(bǔ)充。宣城的舊房收儲(chǔ)后，同樣計(jì)劃用作人才公寓，按照相關(guān)政策要求，城建需要提供一定數(shù)量的人才公寓，若非收儲(chǔ)舊房，則需要新建住房。

通過(guò)舊房收購(gòu)賺錢，并非政策意圖，也幾乎不可能。再以啟東為例，城市不大，開(kāi)車20分鐘便可穿越城區(qū)，城市界面和地域能級(jí)差異不大，拆遷戶不太可能選擇舊房安置。另外，用來(lái)置換的舊房在二手房市場(chǎng)一般不吃香，這批舊房再次進(jìn)入二手房市場(chǎng)流通，很難有明顯優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于城市發(fā)展來(lái)說(shuō)，人才服務(wù)的價(jià)值遠(yuǎn)超眼前的經(jīng)濟(jì)得失。數(shù)量不夠、位置太偏等，都是在現(xiàn)有人才公寓中的常見(jiàn)問(wèn)題，而收來(lái)的舊房一般在老城區(qū)，面積不大，周邊配套設(shè)施齊全，正好契合人才需求。

但在“代賣”模式下，以舊換新的推行遇到了更多難處。

“我們不合算。”在寧波一處新樓盤的售樓處，銷售人員連連擺手，得知記者來(lái)咨詢以舊換新政策后，介紹一下沒(méi)了熱情。

去年10月，在寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)倡議下，寧波13家開(kāi)發(fā)企業(yè)的34個(gè)樓盤、23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與以舊換新。購(gòu)房者可在活動(dòng)參與樓盤中選定心儀的房源，新房房源鎖定30至90天，同時(shí)舊房掛到房產(chǎn)中介，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先銷售參與活動(dòng)的二手房。這是“代賣”模式。

“我們不參加以舊換新活動(dòng)?！变N售人員解釋，樓盤去年10月開(kāi)盤，周邊軌交、醫(yī)院等配套設(shè)施比較成熟。對(duì)新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，參與活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很大?！叭粲匈?gòu)房者鎖定房源，我們便不能給其他客戶推薦，若幾個(gè)月后交易沒(méi)實(shí)現(xiàn)，認(rèn)購(gòu)金再原路退回，我們會(huì)錯(cuò)過(guò)很多次機(jī)會(huì)?！?/p>

而寧波另一個(gè)樓盤，開(kāi)盤已兩年多。銷售人員稱，去年底，有5組客戶通過(guò)活動(dòng)成功置換新房，但也有一組客戶因舊房沒(méi)賣出，不得已放棄新房、拿回認(rèn)購(gòu)金。銷售人員直言：“這是政府的政策，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不劃算，如果舊房沒(méi)賣掉，新房空等一兩個(gè)月?！?/p>

記者詢問(wèn)現(xiàn)在是否還能參加活動(dòng)后，銷售人員回答，春節(jié)后還沒(méi)接待過(guò)參與“換新購(gòu)”活動(dòng)的客戶。

住房改善需求強(qiáng)烈

去年下半年，太倉(cāng)面臨著樓市冷淡的困境。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年6月起，太倉(cāng)二手房的參考均價(jià)就持續(xù)走低，6月每平方米1.58萬(wàn)元，到10月跌到了每平方米1.4萬(wàn)元，到目前為止，下跌的趨勢(shì)還在延續(xù)。

在政策出臺(tái)前，啟東市住建局于去年11月進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研。“從2023年9月開(kāi)始，二手房掛牌量一直有，但從掛牌到出手時(shí)間從半年到起碼一年，不斷延長(zhǎng)?！比~華在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，二手房普遍存在有價(jià)無(wú)市的情況，市場(chǎng)轉(zhuǎn)化速度很慢。

“要想賣得掉，只能割肉出?！毙堑姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也講得很直白，掛牌房源在增加，真正出手買房的卻很少，一兩年無(wú)人問(wèn)津的舊房比比皆是?！坝绕淅戏孔拥捻敇呛茈y賣，年輕人不愿爬，老年人爬不動(dòng)。”

新房的銷售情況也不樂(lè)觀。宣城以舊換新的報(bào)名地點(diǎn)在樓盤山水閑庭營(yíng)銷中心。山水閑庭2023年5月開(kāi)盤，均價(jià)每平方米1.2萬(wàn)元，距今一年，仍有一半新房待售。

宣城一樓盤外貼出以舊換新標(biāo)語(yǔ)。李欣欣 攝

啟東城投拿出5個(gè)新建樓盤參與，其中，最早的樓盤已于2020年開(kāi)盤，迄今未能清盤?！靶路抠u不掉，沒(méi)辦法回款?！边@是開(kāi)發(fā)商普遍面臨的問(wèn)題。

近年來(lái)，購(gòu)房者需求從“有房住”向“住好房”靠攏，改善型置換的購(gòu)房群體逐漸凸顯。房產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求基本得到滿足，改善需求仍然非常強(qiáng)烈。

“我們問(wèn)了業(yè)主，為什么掛牌出售二手房？”葉華說(shuō)，“他們一部分需要流動(dòng)資金，到外地購(gòu)房；更多的需求是換房，想把老城區(qū)破舊、狹小的房子，換到新城區(qū)的大房子。”

但對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)，手頭現(xiàn)金積蓄很難再另外購(gòu)買一套房子。賣掉二手房便成了實(shí)現(xiàn)改善的先決條件。

房產(chǎn)銷售和住房改善的兩頭需求都未滿足，房產(chǎn)流通的鏈條在哪個(gè)環(huán)節(jié)斷開(kāi)了？幾位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士判斷：“房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心亟待進(jìn)一步提升?！?/p>

房產(chǎn)以舊換新，是政府主導(dǎo)、國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)挑梁的一種“搭橋”嘗試。無(wú)論是“收購(gòu)”還是“代賣”，都在嘗試借助可靠的“中間商”、縮短流通鏈條、加速房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

另外，在賣舊換新的整個(gè)過(guò)程中，如何保障資金安全、交付安全，時(shí)間銜接順暢，往往成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)所在。以舊換新的嘗試有望打通各個(gè)環(huán)節(jié)，讓買賣雙方都安心放心。

不斷完善的樓市新政

頗為有趣的是，長(zhǎng)三角各地在以舊換新政策出臺(tái)的過(guò)程中，都不約而同學(xué)習(xí)了其他城市的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身情況進(jìn)行調(diào)整。

太倉(cāng)可以稱作“收購(gòu)”模式的“初創(chuàng)”城市。起初，太倉(cāng)嘗試學(xué)習(xí)淄博的“代賣”經(jīng)驗(yàn)，但研究后發(fā)現(xiàn)，“引入中介，只是幫置換者鎖定了新房房源，二手房出售難的問(wèn)題依然在?！眲Ⅸi飛說(shuō)，收購(gòu)模式則直接解決了二手房買賣問(wèn)題，舊房的出售由國(guó)企來(lái)托底，在樓市低迷的背景下，這一模式效果更好。

今年以來(lái)，太倉(cāng)以舊換新活動(dòng)開(kāi)始常態(tài)化。李欣欣 攝

“參考其他城市的經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)兩種模式進(jìn)行了比較?！比~華說(shuō)，調(diào)研之后，在政府辦組織下，財(cái)政、資規(guī)、國(guó)資、住建等多個(gè)部門共同商量，它們判斷，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在重組階段，代賣模式仍要求市場(chǎng)存在接手二手房的需求，更難出效果。

對(duì)于收購(gòu)和代賣這兩種模式，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，前一種更具有創(chuàng)新性。代賣的模式，仍然要通過(guò)二手房市場(chǎng)去買賣，而國(guó)有企業(yè)將二手房收購(gòu)回來(lái)，用于保障房、租賃房等，舊房與新房置換的環(huán)節(jié)被打通，也在引導(dǎo)房企進(jìn)行轉(zhuǎn)型。

作為誕生不足半年的樓市新政，以舊換新仍在不斷成長(zhǎng)。

“舊房被收購(gòu)后，還能返租，最長(zhǎng)24個(gè)月。新房要明年底才交房，家里老人還住在舊房子里，當(dāng)中過(guò)渡期就不用再搬來(lái)搬去折騰了。”這項(xiàng)政策細(xì)節(jié)令錢敏十分安心。啟東也打算采取相似做法。城投已對(duì)舊房租金進(jìn)行同步評(píng)估。若參加置換的業(yè)主選定房源后還未交房，業(yè)主可以選擇支付租金，繼續(xù)住在原有房屋中。

太倉(cāng)政策在實(shí)行過(guò)程中，根據(jù)客戶真實(shí)遇到的問(wèn)題不斷改進(jìn)。例如，原來(lái)1套舊房置換1套新房，改為1套或多套舊房置換1套新房；之前舊房總價(jià)不得高于新房總價(jià)的60%，現(xiàn)在提升為80%；新政策還將舊房的施教服務(wù)區(qū)入學(xué)資格保留2年。細(xì)節(jié)上的調(diào)整更加讓利于置換人，也免除了他們的后顧之憂。

隨著政策實(shí)行的時(shí)間拉長(zhǎng)，人們漸漸有了預(yù)料之外的驚喜發(fā)現(xiàn)。

記者在宣城老城區(qū)采訪，小區(qū)墻面斑駁，地面坑坑洼洼，近兩年部分小區(qū)實(shí)施美麗工程，墻面重新刷過(guò)，地面也鋪上柏油，但依舊不受年輕人待見(jiàn)?！岸嫉缴虡I(yè)廣場(chǎng)那邊去了。”老人三三兩兩做伴，坐在路邊曬太陽(yáng)，和記者聊起來(lái)，“我們也想住電梯房?！币耘f換新幫助他們實(shí)現(xiàn)愿望，不再艱難爬樓，可以和兒女團(tuán)聚。

宣城以舊換新活動(dòng)流程。李欣欣 攝

啟東正在經(jīng)歷城市中心南移的過(guò)程。原先的中心城市擁堵，而城區(qū)南部經(jīng)過(guò)近10年的建設(shè)，醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)廣場(chǎng)、辦公場(chǎng)地等配套設(shè)施不斷完善，成為更契合當(dāng)下年輕人的生活圈。以舊換新加速了這一過(guò)程，配合城市布局調(diào)整和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地，一座更宜居的新城逐漸形成。

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