原標(biāo)題：買房“以舊換新”,青島市場如何

來源：半島都市報

原標(biāo)題：買房“以舊換新”,青島市場如何

來源：半島都市報

半島全媒體記者 張亭旺

“以舊換新”的春風(fēng)吹到了樓市。

進(jìn)入4月,全國多地推出購房“以舊換新”政策。比如,4月1日,鄭州市發(fā)布相關(guān)政策,2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套；4月2日,無錫市梁溪區(qū)也發(fā)布了“以舊換新”公告；4月7日,江蘇海安“以舊換新”政策引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

為何要實施購房“以舊換新”?“以舊換新”有哪些置換模式?青島版“以舊換新”又是怎樣的?半島全媒體記者對此進(jìn)行了采訪。

超30城支持“以舊換新”

地方國企參與成亮點

目前,各地推出的購房“以舊換新”主要有兩種情況:一是購房者交納定金鎖定新房后,中介掛牌舊房并在一定期限出售,賣出則合同生效,反之則退還定金；二是購房者通過補(bǔ)差價購得新房,房企或其他第三方出手收購舊房。

商品房“以舊換新”并非新操作。2023年9月,“以舊換新”的樓市創(chuàng)意誕生于山東淄博等地。此后,類似政策不斷被揚(yáng)州、連云港、麗水、寧波、啟東、宣城、亳州、太倉等多地復(fù)制。

只不過,彼時“以舊換新”仍是小眾模式,多由房產(chǎn)中介、開發(fā)商、房地產(chǎn)協(xié)會等組織實施。比如,淄博的“以舊換新”就是由淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評估協(xié)會聯(lián)合發(fā)起的。

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化以及“試點城市”的不斷嘗試,“以舊換新”模式開始被官方采用。

4月1日,鄭州市房管局等部門印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》,制定了兩套實施方式,并明確相關(guān)實施步驟和激勵政策,2024年計劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”10000套。

該試行方案顯示,鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場“賣舊買新、以舊換新”工作按兩種方式進(jìn)行:

一是城發(fā)集團(tuán)收購二手住房,促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房,先行在金水區(qū)、鄭東新區(qū)等區(qū)域進(jìn)行試點；二是政府政策鼓勵,群眾通過市場交易實現(xiàn)“賣舊買新、以舊換新”。通過以上兩種方式換購新建商品住房的,均可享受契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。

4月7日,關(guān)于江蘇海安推行“以舊換新”政策受到行業(yè)關(guān)注。該市依據(jù)“誰回收、誰置換、誰受益”的原則,在城區(qū)核心區(qū)內(nèi)組織實施,今年計劃實施“以舊換新”100套。

據(jù)了解,回收后的房源,將由專門成立的資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營。此外,政府還將優(yōu)先考慮將這些房源用于人才公寓、外來務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內(nèi)。

對此,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,海安此次推行以舊換新政策,和最近兩年各地政策操作是相似的。這進(jìn)一步說明以舊換新的操作越來越成為今年各地主流的政策工具,從過去的試點性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。

另據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),2023年以來,已有超過30個城市表態(tài)支持住房市場的“以舊換新”,其中,地方國企參與收購的方式成為當(dāng)前的受關(guān)注點之一。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,短期來看,“以舊換新”政策有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動,有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用,同時多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃,未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看,預(yù)計未來或有更多城市參與“以舊換新”,促進(jìn)改善性住房需求釋放。

“以舊換新”的青島版本

目前成交規(guī)模仍較小

購房“以舊換新”在青島有另外一個名字——優(yōu)鮮賣,而且早在2022年9月就存在了。

彼時,青島房協(xié)、貝殼找房青島站聯(lián)合打造“優(yōu)鮮賣”服務(wù)模式,這也是貝殼找房在全國首創(chuàng)的一種房屋交易模式。

據(jù)了解,優(yōu)鮮賣通過保底(舊房未售出、新房定金退還)方式保障購房者認(rèn)購風(fēng)險,并可在短期內(nèi)幫助購房者成功置換。優(yōu)鮮賣大體分三步:

第一步,買房者與開發(fā)商、貝殼簽署三方協(xié)議,之后與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議,并與貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司簽署“好贊”協(xié)議。

第二步,在認(rèn)購協(xié)議、“好贊”協(xié)議中,會約定時間周期,在此期間,開發(fā)商幫助購房者鎖定看好的房源,貝殼平臺合作經(jīng)紀(jì)公司通過“好贊”產(chǎn)品,幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速房子銷售。

第三步,若舊房成功售出,則客戶可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出,則開發(fā)商退還定金,客戶無需承擔(dān)違約風(fēng)險。

可以看到,該模式最大亮點是讓房主獲得了更大的選擇權(quán)。如果房主后續(xù)因二手房交易失敗,其新房可買也可不買,沒有違約風(fēng)險或心理負(fù)擔(dān)。

在住房存量時代,青島版的“以舊換新”迅速得到認(rèn)可。

2023年3月,在青島居住消費品質(zhì)論壇上,山東省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長婁保來明確了貝殼“青島模式”的標(biāo)桿作用,稱其大大降低了城市改善性需求的實現(xiàn)門檻,并向山東省全行業(yè)發(fā)出推廣和號召；2023年6月,青島市住建局等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中指出,全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式,促進(jìn)“賣舊買新”“賣小換大”。

不過,由于目前存在二手房市場整體信心不足、交易環(huán)節(jié)多周期長等堵點,該模式下的商品房成交規(guī)模仍較小。

貝殼找房青島站相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴半島全媒體記者,青島有近百個樓盤支持貝殼優(yōu)鮮賣服務(wù)模式,目前有171個家庭選擇通過優(yōu)鮮賣完成“賣舊買新”,有41個家庭成功通過優(yōu)鮮賣實現(xiàn)換房,其中最短周期為2天。

對于“以舊換新”模式能否成為青島商品房的主流交易模式,半島全媒體記者致電了青島市住建局,相關(guān)工作人員稱,尚未接到類似“以舊換新”政策的相關(guān)通知。青島某德佑門店經(jīng)理亦向半島全媒體記者表示,目前并未聽說青島有“以舊換新”政策。

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