原標題：青島一季度賣了1.5萬套新房，表現平平，業內稱價格戰將持續

來源：半島都市報·半島新聞客戶端

原標題：青島一季度賣了1.5萬套新房，表現平平，業內稱價格戰將持續

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半島全媒體記者江海峰

2024年第一季度結束了。從數據和市場來看,今年青島出現了短暫的“小陽春”現象,尤其是剛剛過去的3月份,二手房熱度高于新房市場,成交量也是罕見地超越新房,這背后體現的是人們對市場的預期正在向好。另一方面,3月底青島陸續出臺兩項利好新政,一項是提高公積金貸款額度,最高可達115萬元；另一項是對首套房的房貸利率階段性取消下限。這又給市場注入了一劑強行針。今天,我們先來分析下一季度的新房市場。

數據:一季度表現平淡,成交量同比降4成

相信不少人仍對去年的“小陽春”記憶猶新。2023年2月,青島樓市開始全面回暖,進入3月中下旬,這種態勢逐漸趨穩。當年3月份新建商品房的成交量創下當時9個月以來的新高。

相形之下,今年3月的青島新房市場,顯得有些平淡。據卓易數據統計,截至3月30日,青島3月新建商品房成交6767套(不含退房房源,以下數據同),成交總面積約為89.20萬平米,成交總金額約為130.52億元,環比2月份分別上漲119.78%、128.22%、140.40%；同比分別下降42.26%、34.66%和37.16%。

再來看一季度的情況。今年1~3月,青島新建商品房共計成交14601套,成交面積189.37萬平米,成交總金額274.85億元,同比分別降40.17%、34.34%和35.61%。

一季度,從區域上來看,青島新房成交量前三位分別為城陽區(含高新區)、西海岸新區和即墨區。其中,城陽多年來首次簽約量超越西海岸,成交3532套,成交主力為青島國際檢測認證總部基地項目(3.98億元)、中巍白云山居(3.14億元)、金秋泰和郡(2.92億元)、星河灣(2.27億元)、國學公館(1.02億元)、保利大國璟未來之城(1.52億元)。西海岸新區成交3011套,排在第二位,在全市各區市的成交占比從此前的超3成下滑至2成左右,成交主力為黑卓天筑(3.30億元)、萬科翡翠長江(1.62億元)、中海半山雲境(1.58億元)、榮泰雍和府(1.56億元)、中德生態園(1.33億元)。即墨區成交1803套排在第三位,多為集中網簽,成交主力青鐵香溪地(5.05億元),中梁拾光漫城(8146萬元),永合華府7930萬元)、即墨萬達廣場(7079萬元)、首創禧悅學府(6801萬元)。

從區域數據分析,青島市場依舊處于“分化時代”。3月市場中也有一些項目的去化比較滿意,基本是占據核心位置、具有支撐性的要素,或者是價格優惠力度比較大的項目。另外還有一個新趨勢,就是自去年年底以來,主城區的剛改產品項目增加。

房企:前10名中本土品牌占6席,海信地產領銜

樓市的成交數據直接影響到房企的戰略投資版圖。面對多變的樓市格局,各房企也在不斷調整自己的拿地及推盤節奏。縱觀一季度各房企的成交金額排行榜,我們不難發現:一些前些年表現強勁的全國性房企,名次正在倒退；一些拿地積極的青島本土房企,正開創出新的局面,且開始唱主角。

從數據來看,海信地產仍是當仁不讓的“領頭羊”,一季度成交金額為15.83億元,是唯一一個過10億元的房企。主要銷售來源于海信海德山莊、海信璟悅、海信璞悅、海信悅瀾山、海信依云小鎮等。中國金茂依然排在第二位,成交金額約為9.97億元,業績主要來自于大云谷金茂府、金茂中歐國際城、世園金茂府。天一仁和首次躍升至第三位,成交金額為9.33億元,與中國金茂相差無幾。主要來源于其高端項目天一仁和吾疆、天一仁和云璽、天一仁和瓏樾一品等。

從成交金額排行榜來看,本土幾大品牌房企憑借去年強勢拿地,貨源充足,表現十分強勁。前10位中,青島本土房企占6席,唱主角。其中,海信地產成交15.83億元,排在首位；天一仁和成交9.33億元,排在第3位；魯信置業成交9.30億元,排在第4位；和達集團成交9.25億元,排在第5位；君一控股成交7.19億元,排在第6位；青鐵置業成交5.71億元,排在第10位。除此之外,中國金茂、保利發展、中巍集團、中海地產也入圍前10名。

樓盤:嶗山高端盤成交熱,改善市場活躍

新建商品住宅樓盤的成交排名情況,可以直觀反映出整個市場購房群體的特點。一季度,青島新建商品住宅成交金額前10名的單盤,累計銷售合計約35.94億元。成交金額前7名均位于市區,其中4個位于嶗山區?？梢娗鄭u樓市依舊分化明顯,配套齊全、有人口支撐的主城區十分穩定。

成交前10名的商品住宅項目中,魯信有鄰花園以6.86億元的成交金額排在首位；青鐵香溪地成交5.05億元,排在第二位；青建金宸府成交4.05億元,排在第三位。

從成交金額前10名的項目來看,位于嶗山區的多為高端項目,總體呈現大面積段、高單價、高總價的特點,改善市場活躍。如魯信有鄰花園,套均成交面積為約為327平米,套均成交價約為1319萬元；青建金宸府,套均成交面積約為174平米,套均成交價約為698萬元；海信海德山莊套均成交面積約為255平米,套均成交價約1508萬元；天一仁和吾疆套均成交面積約為259平米,套均成交價約為2067萬元。另外,同時跨越嶗山、市北和李滄三區的大云谷金茂府,套均成交面積約為134.92平米,套均成交價為420.9萬元……

除此之外,城陽和即墨亦有項目入圍。比如城陽的中巍白云山居,成交3.14億元、124套；城陽的金秋泰和郡,成交2.59億元、65套；即墨的青鐵香溪地,成交5.05億元、406套……

總體來說,前10名榜單中多數為改善級以上項目,說明目前改善市場仍然比較活躍。

同時,卓易數據顯示,一季度全市的新建商品住宅去化中,100~120平米的面積段成交最多,占比約38%；120~150平米面積段的產品,占比約33%。兩個面積段的產品加起來合計約占71%。由此可見,青島市場改善市場占比逐漸增大,已進入“大改善”時代。

業內:后期新利好將繼續釋放，主城價格戰將持續

相較于去年,今年的一季度相對平淡。“春節過后,天氣逐漸回暖,看房人群和成交量都有所提升,一些舍得降價的樓盤,售樓處比較熱鬧。但一些價格上不吸引人的樓盤,依然是冷冷清清。從區域來看,主城區比近郊熱度大一些,這也說明了,主城區的支撐力度比較大。3月底連續出臺的提高公積金貸款額度至115萬元和階段性取消首套房商貸利率下限的政策,給了購房者更多支持,預計后期新的利好政策還會繼續?！睒鞘蟹治鰧＜覐埍笳f。

從去化情況來看,目前新建商品住宅市場的去化周期比2023年有所延長,目前約為26個月。其中,原市北區的去化周期從曾經的最短到目前的33個月,源于新都心一個老項目大洋花園取證辦證,新項目諾德逸安居、青鐵安瀾地、新匯星城的取證以及在售樓盤去化放緩?！皬氖袌鰧嶋H的去化速度和有效存量來看去化,最樂觀的依舊是老市北,雖然整體的去化速度也有所下滑,但整體存量及客戶厚度來看,尤其是浮山后片區相對安全?！睒鞘蟹治鰧＜彝蹒淞照f。

從區域來看,目前主城區最熱的莫過于東李和張村河了?！拔磥頄|李在售樓盤超過10個,加上近期次新二手房不斷上市,片區競爭將十分殘酷,價格戰將持續。而張村河的供地節奏較快,片區承壓也比較嚴重,目前海信、華潤、越秀&青鐵等房企已開盤的項目,無論是示范區還是產品都越來越‘卷’。未來預計也會有價格戰出現?！蓖蹒淞照f。

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