原標(biāo)題：青島主城區(qū)小戶型回歸，剛需的買房機會來了！

來源：半島都市報·半島新聞客戶端

原標(biāo)題：青島主城區(qū)小戶型回歸，剛需的買房機會來了！

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半島全媒體記者江海峰

眼下,樓市進(jìn)入改善時代,剛需置業(yè)者想在主城區(qū)買套房,越來越難,大戶型正成為市場的主流。尤其在青島主城多數(shù)開發(fā)商更傾向于開發(fā)中高端項目。手握一兩百萬元的剛需置業(yè)者,只能退而求其次在主城買二手房,或者到近郊買新房。但是現(xiàn)在,市場發(fā)生了變化,從去年起,不少開發(fā)商又琢磨起小戶型產(chǎn)品來,以小面積、低總價吸引了一眾剛需置業(yè)者。

樓市改善時代,小戶型新房稀缺

今年26歲的王先生,在市北CBD一家公司工作。眼看到了婚齡,就想在公司附近買套100平米以下、總價低一點的房子,但卻一直沒碰到合適的?！艾F(xiàn)在主城區(qū)的樓盤戶型都是100平米起步,總價在300萬元以上的居多,我負(fù)擔(dān)不起。只能看看其他地方有沒有合適的了?！蓖跸壬f。

和王先生有同樣需求的人并不在少數(shù)。在半島購房俱樂部里,幾名留青工作的年輕人,都表達(dá)了這個意愿。“小肚兒”表示,最近一年,自己一直在看房,從主城區(qū)到西海岸新區(qū)再到城陽。“不想離上班的地方太遠(yuǎn),還是想在主城區(qū)住,但是小戶型的房子太少了,有的地段也不是特別好,所以買房的事就一拖再說?！薄跋矚g下雨的KK”表示,自己在主城區(qū)找小戶型也找了一年多,直到今年春天,發(fā)現(xiàn)市區(qū)幾個新開的項目都有90平米左右的三居室,才開始認(rèn)真看房。

在2015年之前的10年間,青島實行過一個“90/70”政策,即新建商品住房套型建筑面積在90平米以下的占比必須達(dá)到70%以上。這一政策,曾經(jīng)令90平米左右的小戶型盛極一時?，F(xiàn)在不少十多年房齡的二手房小區(qū),就多數(shù)是小戶型。

2016年,國家全面放開二孩政策,不少青島家庭有了換房需求。加上對利潤、產(chǎn)品附加值等問題的考慮,開發(fā)商更愿意把精力投向大戶型產(chǎn)品。一時間,大戶型開始流行,100平米以下的小戶型在主城區(qū)成了稀罕物,120~140平米的產(chǎn)品,供應(yīng)量最大。

市場需求大,不少房企回歸做小戶型

新增供應(yīng)量不多,并不代表真實的需求不存在。相形之下,真正想買小戶型的人并不在少數(shù)。近日,記者在半島購房俱樂部里做了一個調(diào)查,100多名被調(diào)查的網(wǎng)友中,有3成左右的人群,有買100平米以下小戶型的打算,預(yù)算在200萬元以內(nèi)的居多,希望住在主城區(qū)的占多數(shù)。

而數(shù)據(jù)也證明,近一年多以來,青島100平米以下新建商品住宅的成交比例要大于新增供應(yīng)比例。據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2023年,100平米以下產(chǎn)品的新增供應(yīng)比例為14%,但銷售比例卻達(dá)到17%；2024年1~4月,100平米以下產(chǎn)品的新增供應(yīng)比例為12%,銷售比例卻達(dá)13%。

在這種形勢下,不少房企開始嘗試轉(zhuǎn)型,在主城區(qū)項目新增小戶型產(chǎn)品。

先來看剛需聚集地李滄區(qū),中交城投樓山春曉目前在售建面約89平米、105平米的套二、套三戶型產(chǎn)品,均價為18000元/平米~19000元/平米。愛情天宸萬象目前在售洋房和小高層,主力戶型建面在89到118平米之間,均價約為17500元/平米。位于東李的青鐵芳華地,擬推出建面約98平米的戶型,也會是剛需客群的首選樓盤之一。

市北區(qū)位于閆家山片區(qū)的海信悅瀾山,推出建面約99平米的套三戶型,包括精裝高層、小高層,整體均價24500元/平米。位于大沙路附近的保利和頌,目前在售產(chǎn)品中,有99平米的套三戶型,為雙陽臺設(shè)計,附贈面積較高,高層均價為18500元/平米~19500元/平米。同樣位于福州北路的新匯星城,目前在售78~119平米的高層,均價約為24000元/平米。

嶗山區(qū)也有小戶型產(chǎn)品,比如君一控股奧園翡翠云城四期推出建面約88平米的戶型,在當(dāng)下的市場環(huán)境中難得一見,還有部分105平米左右的小戶型,均價27000元/平米,首付52萬元起。位于株洲路片區(qū)的中聯(lián)依山伴城四期,最小面積段的產(chǎn)品為86平米,現(xiàn)房尾盤銷售,均價約為25000元/平米。

買小戶型有講究,多看附贈面積

就上述情況來看,在市場上消失了幾年的小戶型再度回歸,特別是近期市場上出現(xiàn)的不少不到90平米的套三房源,吸引了不少剛需置業(yè)者的關(guān)注。

“面對大面積段、高房價的現(xiàn)狀,不少剛需置業(yè)者近些年被擠壓到了近郊買房。近期主城區(qū)出現(xiàn)的這部分小套三產(chǎn)品,迎合了部分剛需和剛改人群的需求。購房者在支付能力有限的情況下,可以選擇這樣一個變通性的產(chǎn)品。同等面積下分割了更多的空間,便于二孩家庭或者老人同住,功能性更強?！鼻鄭u樓市分析專家張斌說。

青島另一位樓市分析專家張則濤表示,剛需在選擇小戶型產(chǎn)品時,關(guān)鍵要看開發(fā)商的附贈面積?！氨热缃鼉赡?有的項目推出了85平米的三房。不少人會覺得,再去掉電梯的公攤,實際得房率就很小了,所以連看也不去看了。但是你真正到現(xiàn)場就會了解到,陽臺和設(shè)備平臺打通后,房子的面積能達(dá)到95平米以上,這種產(chǎn)品就很劃算。”張則濤說。

“一般來說,戶型的變遷,反映著購房者的需求變化。但是,雖然目前青島改善類項目和大戶型是‘王道’,但并不代表剛需人群已在消失了。相反,無論在什么時候,剛需都是十分重要的購房人群,而且也是最壯大的。房企多做大戶型產(chǎn)品,不足為奇,畢竟他們要考慮利潤。但也要結(jié)合地塊具體考慮,并不能一味做大?！鼻鄭u樓市分析專家王玟琳說。王玟琳表示,目前不同的產(chǎn)品呈現(xiàn)出分化特點,這更考驗開發(fā)商的產(chǎn)品設(shè)計能力和操盤能力,需要開發(fā)商對自己的產(chǎn)品做出合適的定位。

相關(guān)鏈接:北岸華府調(diào)整規(guī)劃 部分大戶型變小戶型

近日,位于城陽區(qū)棘洪灘街道辦事處榮海一路以西,錦安路以北的北岸華府029地塊項目規(guī)劃調(diào)整,主要涉及戶型、層數(shù)、停車位等多個方面。其中,戶型方面發(fā)生很大變化,調(diào)整后大戶型房源數(shù)量大大減少:3號樓戶型由119、143平米調(diào)整為105、119平米,層數(shù)由17層調(diào)整為22層；7號樓戶型由165平米調(diào)整為143平米,層數(shù)不變；10號樓戶型由119、143平米調(diào)整為105、119平米,層數(shù)由17層調(diào)整為27層；11號樓戶型由119、143平米調(diào)整為105、119平米,層數(shù)不變。調(diào)整后,項目總戶數(shù)由899戶增加至959戶。

業(yè)內(nèi)人士表示,這樣的操作或與其一期大戶型房源滯銷有關(guān)。記者查詢青島網(wǎng)上房地產(chǎn)得知,北岸華府最早于去年5月份取得預(yù)售許可,總共283套住宅房源,目前可售房源仍在150套以上,去化不到一半。記者發(fā)現(xiàn),未售出的房源以大戶型居多?！氨卑度A府定位純改善,最小面積也要120平方米,對于剛需客群來說,大戶型總價過高,而改善客群可能又看不上,所以大戶型房源就陷入了比較尷尬的局面。”業(yè)內(nèi)人士表示,除了地段差之外,作為改善盤,這個項目本身容積率高,也是個很大的硬傷。

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