原標(biāo)題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點(diǎn)也許不遠(yuǎn)了

來(lái)源：觀海新聞／青島早報(bào)

原標(biāo)題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點(diǎn)也許不遠(yuǎn)了

來(lái)源：觀海新聞／青島早報(bào)

海信松山居售樓處現(xiàn)場(chǎng)。觀海新聞／青島早報(bào)記者林洪叢攝

轉(zhuǎn)眼已經(jīng)是6月中旬，2024年眼看就要過(guò)半。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，又到了對(duì)半年銷(xiāo)售成績(jī)進(jìn)行總結(jié)的時(shí)間。“半年沖量”這一話題又?jǐn)[在了各家開(kāi)發(fā)商面前。如何在年中最后幾周做出亮眼的成績(jī)？特別是新政剛剛公布，市場(chǎng)還處于活躍期，該如何收獲更多的訂單？最好的方案還是以價(jià)換量。因此，進(jìn)入6月后，除了新政引人注目，各家開(kāi)發(fā)商究竟是如何卷價(jià)格的，也成為目前市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。

先卷品質(zhì)再卷價(jià)格

根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年1—5月青島商品房市場(chǎng)累計(jì)簽約金額約517億元，同比大幅下滑34．2％；簽約面積約354．96萬(wàn)平方米，同比下滑32．4％；累計(jì)簽約套數(shù)27256套，同比下滑36．6％。而從價(jià)格來(lái)看，1—5月青島市新建商品房的網(wǎng)簽均價(jià)為14565元／平方米，同比下滑2．6％。另?yè)?jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，全市商品住宅存量1195萬(wàn)平方米，相比4月底減少33．6萬(wàn)平方米，按照近12個(gè)月成交量計(jì)算，存量去化周期為18．2個(gè)月。根據(jù)去庫(kù)存整體趨勢(shì)，青島商品住宅存量持續(xù)下滑，但因銷(xiāo)售不振，去化量持續(xù)下滑等原因，去化周期反而從15個(gè)月上升至18個(gè)月。

從具體區(qū)域來(lái)分析，西海岸、膠州、城陽(yáng)以及即墨仍為傳統(tǒng)高存量區(qū)域，商品住宅存量均超百萬(wàn)平方米以及1萬(wàn)套，其中西海岸存量333萬(wàn)平方米、2．5萬(wàn)套，為區(qū)域存量榜首，而膠州市雖早早開(kāi)啟持續(xù)去庫(kù)存模式，鮮有供地，但受低成交影響，存量仍高居第二，去化周期約25個(gè)月，整體壓力大。城陽(yáng)區(qū)由于近年持續(xù)供地，存量位居第三，即墨區(qū)為這幾個(gè)區(qū)域最早開(kāi)啟去庫(kù)存模式，效果明顯，目前存量132萬(wàn)平方米排第四，城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)兩城區(qū)雖存量較高，但去化周期相對(duì)較低，僅為14個(gè)月。綜合來(lái)看，西海岸新區(qū)、膠州市存量持續(xù)高壓，競(jìng)爭(zhēng)將持續(xù)加劇。城陽(yáng)區(qū)及嶗山區(qū)因持續(xù)供地導(dǎo)致潛在供應(yīng)龐大，李滄區(qū)、市北區(qū)、市南區(qū)雖然處于中等存量，但目前看存量壓力主要集中部分熱點(diǎn)板塊。

從這些成交數(shù)據(jù)及去化壓力不難看出，與去年同期相比，目前青島樓市的銷(xiāo)售情況并不樂(lè)觀，雖然供應(yīng)量在下降，但成交量同樣在放緩，由此帶給開(kāi)發(fā)商的不僅僅是庫(kù)存壓力，同樣還有來(lái)自其他開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)壓力。對(duì)此，各家在售樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)措施只有兩個(gè)：一是卷品質(zhì)，二是以價(jià)換量，卷價(jià)格。

卷完“現(xiàn)在”還卷“未來(lái)”

庫(kù)存量加大，房子不好賣(mài)了。開(kāi)發(fā)商也在絞盡腦汁解決這一問(wèn)題。從近期市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，青島新房市場(chǎng)確實(shí)是產(chǎn)品力大爆發(fā)的一年。高端樓盤(pán)卷產(chǎn)品力，在立面、裝修、景觀、公共空間、會(huì)所等各個(gè)方面都下足了功夫，像海信在張村河附近的樓盤(pán)都在做高標(biāo)精裝產(chǎn)品。前不久，嶗山海信·君璽與業(yè)主簽署“延保補(bǔ)充協(xié)議”，將部分防水、防滲漏的保修期限由5年調(diào)整為10年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備的保修期限增加3個(gè)采暖季、供冷期；電氣管線、給排水管道的保修期限增加1年。看得出，在卷品質(zhì)這方面，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不僅僅是卷“現(xiàn)在”，更多還卷起了“未來(lái)”。還有東李的樓盤(pán)，則是以合院＋類獨(dú)棟＋洋房大平層的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這種產(chǎn)品力集體向上的趨勢(shì)在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是不曾見(jiàn)過(guò)的。

伴隨著產(chǎn)品內(nèi)卷而來(lái)的，是價(jià)格內(nèi)卷。特別是對(duì)于一些沒(méi)有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)或者地段優(yōu)勢(shì)的新房產(chǎn)品而言，接下來(lái)能做的依然只有繼續(xù)卷價(jià)格。而且實(shí)踐證明，在價(jià)格上下功夫，的確是可以盡快成交。以青島歡樂(lè)濱海城板塊的信泰富濱海國(guó)際中心為例，在上半年曾經(jīng)是“以價(jià)換量”最具代表性的樓盤(pán)。今年4月將價(jià)格由去年開(kāi)盤(pán)最低價(jià)24000元／平方米降至16500元／平方米起。“去年8月份開(kāi)盤(pán)后去化速度并不快，半年一共賣(mài)了30多套房子，而今年推出特價(jià)房源后，一下賣(mài)了50多套。”從銷(xiāo)售顧問(wèn)的反饋來(lái)看，降價(jià)的確能推動(dòng)銷(xiāo)量上升。

另外，從地塊來(lái)看，張村河、東李、城陽(yáng)北等區(qū)域，雖然都是市區(qū)的熱門(mén)板塊，但巨大的土地供應(yīng)量，也意味著同一區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)數(shù)量也在激增，由此帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，也帶來(lái)了價(jià)格下跌。以東李為例，去年2．1萬(wàn)元左右的單價(jià)，在今年普遍都堅(jiān)持不住，目前很多樓盤(pán)的促銷(xiāo)價(jià)格已經(jīng)降到1．7萬(wàn)元。而城陽(yáng)區(qū)域，1．4萬(wàn)元的單價(jià)目前已經(jīng)下探到了1．1萬(wàn)元左右。

拐點(diǎn)出現(xiàn)抄底正當(dāng)時(shí)

進(jìn)入2024年后，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。雖然整體新房成交量有所下降，但仍然可以看到一些項(xiàng)目因其出色的性價(jià)比和優(yōu)質(zhì)服務(wù)成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。高品質(zhì)住宅項(xiàng)目成為購(gòu)房者的首選，而開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。隨著半年節(jié)點(diǎn)的臨近，很多開(kāi)發(fā)商也在進(jìn)一步加大優(yōu)惠政策，進(jìn)一步激發(fā)了購(gòu)房需求，對(duì)樓市成交有一定的提振作用。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)接下來(lái)的市場(chǎng)持有樂(lè)觀態(tài)度，他們認(rèn)為隨著樓市新政的持續(xù)推出和落地，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力將得到提升。不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)壓力和市場(chǎng)不確定性的雙重影響下，購(gòu)房者更趨于理性，傾向選擇性價(jià)比高的住宅項(xiàng)目。由此，價(jià)格因素也就成了購(gòu)買(mǎi)與否的最終決定因素。正如這個(gè)端午假期，中海寰宇·雲(yún)境盡管在園林、戶型等方面已經(jīng)下足了功夫，但最終還是依靠相對(duì)合適的價(jià)格創(chuàng)造更高的性價(jià)比，并得到了消費(fèi)者的認(rèn)可。

那么，什么時(shí)候才是價(jià)格谷底？眼下也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前很多樓盤(pán)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，而且這個(gè)端午假期也有部分樓盤(pán)收緊了優(yōu)惠，甚至還出現(xiàn)價(jià)格上調(diào)的情形。究其原因，一方面是接連出臺(tái)的新政策，讓購(gòu)房門(mén)檻降低，購(gòu)房者熱情回升，部分即將完成銷(xiāo)售任務(wù)的房企開(kāi)始收緊優(yōu)惠保利潤(rùn)。當(dāng)然，更多的還是從市場(chǎng)供給方面考量。來(lái)自克而瑞青島的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全市新建商品住宅供應(yīng)28．51萬(wàn)平方米，房源2449套，供應(yīng)面積環(huán)比下降19．3％，同比下降60．2％；1—5月累計(jì)供應(yīng)143．59萬(wàn)平方米，房源11252套，供應(yīng)面積同比下降54．8％。供給量的大幅縮水，加上政策的空前放松，還有貸款利率的空前優(yōu)惠，這些因素都在推動(dòng)樓市拐點(diǎn)的出現(xiàn)。

相關(guān)鏈接

市房協(xié)推出

以舊換新“購(gòu)房券”

有“以舊換新”需求的青島市民，可享受“百萬(wàn)惠民購(gòu)房券”。近期，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化的新形勢(shì)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心，青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心積極貫徹落實(shí)《青島市2024年進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施》有關(guān)精神，聯(lián)合青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉行座談會(huì)，組織部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)探討研究推進(jìn)青島市住房“以舊換新”。

貝殼找房青島站在“優(yōu)鮮賣(mài)”的基礎(chǔ)上，迭代升級(jí)推出“優(yōu)鮮購(gòu)”，通過(guò)“百萬(wàn)惠民購(gòu)房券”等活動(dòng)，會(huì)同部分合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，創(chuàng)新開(kāi)展“買(mǎi)新賣(mài)舊”，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)面向全行業(yè)進(jìn)行推廣。有“以舊換新”需求的青島市民，可通過(guò)貝殼“優(yōu)鮮購(gòu)”服務(wù)，享受“百萬(wàn)惠民購(gòu)房券”。只要在2024年6月1日至6月30日內(nèi)，通過(guò)青島貝殼合作品牌經(jīng)紀(jì)人購(gòu)買(mǎi)參與活動(dòng)的新房樓盤(pán)，就有可能享受1萬(wàn)元或3萬(wàn)元的“百萬(wàn)惠民購(gòu)房券”，進(jìn)一步提高換房效率，減輕購(gòu)房壓力。

與會(huì)各房企和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表表示，“以舊換新”是暢通新房、二手房置換環(huán)節(jié)的重要工作，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將與貝殼找房青島站等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)密切配合、精準(zhǔn)發(fā)力，將行業(yè)經(jīng)驗(yàn)做法與自身發(fā)展實(shí)際相結(jié)合，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)活力，促進(jìn)需求釋放。

青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心副主任徐強(qiáng)表示，住房“以舊換新”是貫徹落實(shí)《青島市2024年進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施》，提振內(nèi)需的重要舉措，各房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的參與者，要加強(qiáng)業(yè)務(wù)溝通，提升服務(wù)能力，為人民群眾提供更好的居住環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

下一步，青島市房地產(chǎn)發(fā)展中心將繼續(xù)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，與青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)密切配合，進(jìn)一步充實(shí)住房一二手聯(lián)動(dòng)模式，加大“買(mǎi)新賣(mài)舊”政策解釋與宣傳力度，不斷提高市民的認(rèn)知度、參與度，確保把好事辦好、實(shí)事辦實(shí)，促進(jìn)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

本版撰稿觀海新聞／青島早報(bào)記者 劉鵬

想爆料？請(qǐng)登錄《陽(yáng)光連線》（ https://minsheng.iqilu.com/）、撥打新聞熱線0531-66661234或96678，或登錄齊魯網(wǎng)官方微博（@齊魯網(wǎng)）提供新聞線索。齊魯網(wǎng)廣告熱線0531-81695052，誠(chéng)邀合作伙伴。