原標題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點也許不遠了

來源：觀海新聞／青島早報

原標題：青島樓市6月沖刺趕考 拐點也許不遠了

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海信松山居售樓處現場。觀海新聞／青島早報記者林洪叢攝

轉眼已經是6月中旬，2024年眼看就要過半。對于房地產開發商來說，又到了對半年銷售成績進行總結的時間。“半年沖量”這一話題又擺在了各家開發商面前。如何在年中最后幾周做出亮眼的成績？特別是新政剛剛公布，市場還處于活躍期，該如何收獲更多的訂單？最好的方案還是以價換量。因此，進入6月后，除了新政引人注目，各家開發商究竟是如何卷價格的，也成為目前市場的關注熱點。

先卷品質再卷價格

根據青島銳理數據統計，2024年1—5月青島商品房市場累計簽約金額約517億元，同比大幅下滑34．2％；簽約面積約354．96萬平方米，同比下滑32．4％；累計簽約套數27256套，同比下滑36．6％。而從價格來看，1—5月青島市新建商品房的網簽均價為14565元／平方米，同比下滑2．6％。另據克而瑞的數據顯示，截至5月底，全市商品住宅存量1195萬平方米，相比4月底減少33．6萬平方米，按照近12個月成交量計算，存量去化周期為18．2個月。根據去庫存整體趨勢，青島商品住宅存量持續下滑，但因銷售不振，去化量持續下滑等原因，去化周期反而從15個月上升至18個月。

從具體區域來分析，西海岸、膠州、城陽以及即墨仍為傳統高存量區域，商品住宅存量均超百萬平方米以及1萬套，其中西海岸存量333萬平方米、2．5萬套，為區域存量榜首，而膠州市雖早早開啟持續去庫存模式，鮮有供地，但受低成交影響，存量仍高居第二，去化周期約25個月，整體壓力大。城陽區由于近年持續供地，存量位居第三，即墨區為這幾個區域最早開啟去庫存模式，效果明顯，目前存量132萬平方米排第四，城陽區、即墨區兩城區雖存量較高，但去化周期相對較低，僅為14個月。綜合來看，西海岸新區、膠州市存量持續高壓，競爭將持續加劇。城陽區及嶗山區因持續供地導致潛在供應龐大，李滄區、市北區、市南區雖然處于中等存量，但目前看存量壓力主要集中部分熱點板塊。

從這些成交數據及去化壓力不難看出，與去年同期相比，目前青島樓市的銷售情況并不樂觀，雖然供應量在下降，但成交量同樣在放緩，由此帶給開發商的不僅僅是庫存壓力，同樣還有來自其他開發商的競爭壓力。對此，各家在售樓盤的開發商應對措施只有兩個：一是卷品質，二是以價換量，卷價格。

卷完“現在”還卷“未來”

庫存量加大，房子不好賣了。開發商也在絞盡腦汁解決這一問題。從近期市場表現來看，青島新房市場確實是產品力大爆發的一年。高端樓盤卷產品力，在立面、裝修、景觀、公共空間、會所等各個方面都下足了功夫，像海信在張村河附近的樓盤都在做高標精裝產品。前不久，嶗山海信·君璽與業主簽署“延保補充協議”，將部分防水、防滲漏的保修期限由5年調整為10年；供熱、供冷系統和設備的保修期限增加3個采暖季、供冷期；電氣管線、給排水管道的保修期限增加1年。看得出，在卷品質這方面，開發商已經不僅僅是卷“現在”，更多還卷起了“未來”。還有東李的樓盤，則是以合院＋類獨棟＋洋房大平層的產品形態出現，這種產品力集體向上的趨勢在過去很長一段時間內都是不曾見過的。

伴隨著產品內卷而來的，是價格內卷。特別是對于一些沒有產品優勢或者地段優勢的新房產品而言，接下來能做的依然只有繼續卷價格。而且實踐證明，在價格上下功夫，的確是可以盡快成交。以青島歡樂濱海城板塊的信泰富濱海國際中心為例，在上半年曾經是“以價換量”最具代表性的樓盤。今年4月將價格由去年開盤最低價24000元／平方米降至16500元／平方米起。“去年8月份開盤后去化速度并不快，半年一共賣了30多套房子，而今年推出特價房源后，一下賣了50多套。”從銷售顧問的反饋來看，降價的確能推動銷量上升。

另外，從地塊來看，張村河、東李、城陽北等區域，雖然都是市區的熱門板塊，但巨大的土地供應量，也意味著同一區域內樓盤數量也在激增，由此帶來的競爭壓力，也帶來了價格下跌。以東李為例，去年2．1萬元左右的單價，在今年普遍都堅持不住，目前很多樓盤的促銷價格已經降到1．7萬元。而城陽區域，1．4萬元的單價目前已經下探到了1．1萬元左右。

拐點出現抄底正當時

進入2024年后，青島的房地產市場面臨著新的挑戰與機遇。雖然整體新房成交量有所下降，但仍然可以看到一些項目因其出色的性價比和優質服務成為市場的亮點。高品質住宅項目成為購房者的首選，而開發商之間的競爭也變得越來越激烈。隨著半年節點的臨近，很多開發商也在進一步加大優惠政策，進一步激發了購房需求，對樓市成交有一定的提振作用。

業內專家對接下來的市場持有樂觀態度，他們認為隨著樓市新政的持續推出和落地，市場購買力將得到提升。不過對于購房者來說，在經濟壓力和市場不確定性的雙重影響下，購房者更趨于理性，傾向選擇性價比高的住宅項目。由此，價格因素也就成了購買與否的最終決定因素。正如這個端午假期，中海寰宇·雲境盡管在園林、戶型等方面已經下足了功夫，但最終還是依靠相對合適的價格創造更高的性價比，并得到了消費者的認可。

那么，什么時候才是價格谷底？眼下也有業內人士認為，目前很多樓盤的拐點已經出現，而且這個端午假期也有部分樓盤收緊了優惠，甚至還出現價格上調的情形。究其原因，一方面是接連出臺的新政策，讓購房門檻降低，購房者熱情回升，部分即將完成銷售任務的房企開始收緊優惠保利潤。當然，更多的還是從市場供給方面考量。來自克而瑞青島的統計數據顯示，5月份全市新建商品住宅供應28．51萬平方米，房源2449套，供應面積環比下降19．3％，同比下降60．2％；1—5月累計供應143．59萬平方米，房源11252套，供應面積同比下降54．8％。供給量的大幅縮水，加上政策的空前放松，還有貸款利率的空前優惠，這些因素都在推動樓市拐點的出現。

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市房協推出

以舊換新“購房券”

有“以舊換新”需求的青島市民，可享受“百萬惠民購房券”。近期，為適應房地產市場供求關系變化的新形勢，提振房地產市場消費信心，青島市房地產發展中心積極貫徹落實《青島市2024年進一步穩定房地產市場政策措施》有關精神，聯合青島市房地產業協會舉行座談會，組織部分房地產開發企業和經紀機構探討研究推進青島市住房“以舊換新”。

貝殼找房青島站在“優鮮賣”的基礎上，迭代升級推出“優鮮購”，通過“百萬惠民購房券”等活動，會同部分合作房地產開發項目，創新開展“買新賣舊”，青島市房地產業協會面向全行業進行推廣。有“以舊換新”需求的青島市民，可通過貝殼“優鮮購”服務，享受“百萬惠民購房券”。只要在2024年6月1日至6月30日內，通過青島貝殼合作品牌經紀人購買參與活動的新房樓盤，就有可能享受1萬元或3萬元的“百萬惠民購房券”，進一步提高換房效率，減輕購房壓力。

與會各房企和經紀機構代表表示，“以舊換新”是暢通新房、二手房置換環節的重要工作，各房地產開發企業將與貝殼找房青島站等經紀機構密切配合、精準發力，將行業經驗做法與自身發展實際相結合，堅持創新驅動發展，進一步激發市場活力，促進需求釋放。

青島市房地產發展中心副主任徐強表示，住房“以舊換新”是貫徹落實《青島市2024年進一步穩定房地產市場政策措施》，提振內需的重要舉措，各房地產企業和中介機構作為房地產市場重要的參與者，要加強業務溝通，提升服務能力，為人民群眾提供更好的居住環境和更優質的服務，積極促進房地產市場平穩健康發展。

下一步，青島市房地產發展中心將繼續密切關注市場動態，與青島市房地產業協會密切配合，進一步充實住房一二手聯動模式，加大“買新賣舊”政策解釋與宣傳力度，不斷提高市民的認知度、參與度，確保把好事辦好、實事辦實，促進青島市房地產市場良性循環和健康發展。

本版撰稿觀海新聞／青島早報記者 劉鵬

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