原標題：吃透新政“流量密碼”青島爆款小戶型太驚喜!

來源：青島新聞網房產

原標題：吃透新政“流量密碼”青島爆款小戶型太驚喜!

來源：青島新聞網房產

這幾年的熱點話題之一是“消費降級”，在新樓盤上，怎么感覺新房戶型越做越大呢？消費降級有沒有降到新房上？

有網友吐槽，自己想買一套90㎡左右的新房，但是看了一圈，除了東李，在新盤里竟基本絕跡了。新房的上車門檻越來越高，不是因為價格漲了，而是新盤起步面積太大。同樣三房兩衛，以前89㎡就能做到，現在動輒100㎡+、甚至110㎡+。改善產品更夸張，起步就是130㎡，甚至做到了160㎡-170㎡，戶型大了，總價蹭蹭長。

不過，觀察最近的新盤，倒是能看到點變化，不少新樓盤明顯在克制了，下調了最低戶型面積。比如市北新盤中鐵諾德青樾灣打造建面約95-117㎡三居，比相鄰的青實清荷茗郡起步面積116㎡小了9㎡；比如城陽區鑫江新城，雖然為低密住區，最小戶型卻做到了95㎡，大大降低了上車門檻；比如主打改善大戶型的低密社區鑫江合院，四期新品推出95㎡/115㎡小面積產品……

鑫江新城售樓處開放

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從幾年前的全員激進，到如今部分房企的主動退守，主要原因是，樓市大環境不一樣了。

2017年3月起，青島限購政策發布，購房者逐漸意識到，有限的房票理應用在一步到位的大戶型上。一路高漲的大戶型行情，讓新房市場的可售大戶型越來越少。

新房市場求而不得，需求外溢到二手房上，一二手價差迅速拉大。于是，“買大不買小”成為青島樓市的信條。

除了市場環境，對開發商而言，大戶型整體建造成本更低。諸如我們所知的衛生間、廚房等，做大戶型能顯著減少建安成本與精裝修成本。且體量差不多大的小區，純大戶型工期更短，在快周轉時代，時間即金錢，省出來每一分都是利潤。

從2020年左右，樓市掀起一陣大戶型風潮，很多樓盤起步戶型都做到了120㎡，百平以下小戶型難覓。并且這一輪風潮，從市中心吹向遠郊、從改善紅盤蔓延至剛需新盤。在不少購房者心目中，120㎡以上新房更保值成為買房常識。

不過，除了一些跑得快的熱盤，大戶型賽道上過于擁擠了。市場重新發生變化后，大戶型的去化又因為高總價成了難題，記者調查，東李幾家120㎡起步的樓盤，先銷售的都是120㎡戶型，然后才依次是140㎡、160㎡乃至更大的戶型。市北海信悅瀾山（詳詢400-101-8532轉428）也很典型，雖然小高層的暢銷戶型是119㎡和137㎡，但99㎡在高層的銷量中是最快的，目前99㎡進入清盤模式，已經沒有多少套了。

相比而言，不少大戶型為主的樓盤陷入滯銷，為了資金周轉只能在價格上選擇一降再降。

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不論戶型大小，都要隨著市場的變化而變化。對現在入市的新盤而言，降低起步面積、控制大戶型占比，于房企而言是雙保險。

而降低起步面積僅是第一步，要想在市場上立于不敗之地，關鍵還得看產品。可以說，雖然同是百平以內的小戶型，現在新盤的產品力已經不可同日而語了。為什么購房者愿意去買新房的小戶型，除了學區、交通等外在方面因素，產品力比二手房優越也是關鍵原因。

比如前文提到的海信悅瀾山的99㎡戶型，方正通透，三陽臺贈送一半面積，設備平臺可使用，實得面積更高；最主要的是，戶型設計做了許多實用化設計，比如S彎墻，讓相鄰兩戶都得到了一個雙開門冰箱位空間；進門處專門的上下水解決了洗衣機擺放的難題；1.5衛的設計又解決了早高峰家人對于洗手間高頻使用的痛點。不得不說，在戶型設計上，海信已經做到了超前及人性化設計，讓人眼前一亮。

鑫江集團進軍城陽中心城區首子——鑫江新城（詳詢400-101-8532轉582）是8-14層的低密度洋房住區，戶型建面約95-140㎡，戶型區間跨度大，可以滿足不同人群的置業需求，最近售樓處開放，吸引了大量購房者涌入，也是金秋新盤的“爆款預定”。起步戶型95㎡也非常優秀，做到了三室兩廳兩衛，且是元寶戶型、雙聯陽臺、獨立電梯廳、一梯一戶，直接將小戶型做出了豪宅的體驗感。

還有幾家新盤的小戶型設計也非常有亮點。

李滄中國鐵建峯悅灣在售戶型最小為95㎡三室兩廳一衛，難得的是做到了三陽臺，南向雙聯陽臺，北向陽臺可并入書房，實際得房率比較高。

中國鐵建峯悅灣95㎡三室兩廳一衛

市北新盤中鐵諾德青樾灣打造建面約95-117㎡三居，95㎡三室兩廳一衛戶型方正，也做到了雙聯陽臺。不過整體戶型還是比較常規的，存在著餐廳過小、過道浪費面積等問題。

中鐵諾德青樾灣95㎡三室兩廳一衛

鑫江合院四期95㎡三室也做到了兩衛，南向10米面寬，約6.7米雙陽臺，主衛干濕分離，主臥配明衛，已經遠超95㎡面積段的功能。

鑫江玫瑰園五期97㎡三室兩廳兩衛，竟然做到了元寶戶型、雙明衛、6.4米雙聯陽臺，主臥飄窗，得房率和居住舒適度拉滿。

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以上小戶型，可以說跟傳統意義上的小戶型已經大有不同，亮點非常多，得房率也比以前高多了，居住體驗堪比過去的110-120㎡，所以會受到購房者的關注，但是，戶型的“內卷”還并未停止。

今年4月，市自然資源和規劃局發布一份新規，《關于優化居住用地供應和規劃管理措施（第一批）》，從土地規劃領域對新供應居住用地提供了重要政策支撐，其中有一條政策是這樣的：將陽臺進深的計容標準從1.8米拓寬至2.1米，封閉式陽臺進深不超過2.1米的部分，按照陽臺建筑面積的一半計入容積率。

這意味著，新規落地后，陽臺最大進深由原來的1.8米更加至2.1米，不僅是字面意義上拓展空間的更加，更代表著入住后陽臺/陽改房改造空間更充足，未來使用率更加大大提高！而新規后，也已經有樓盤在落地這一新規了，保利青鐵和著理想地就是其中之一。

保利青鐵和著理想地（詳詢400-101-8532轉513）建面約96㎡可變三室兩廳兩衛，約30㎡LDKG多功能客廳，將廚房-餐廳-客廳-陽臺一體化設計，為家庭打造超大公共空間，陽臺進深達到了2.1米，使得整個戶型贈送面積達到了10㎡，相當于約1/9戶型面積，讓家有了更多可能性。

將原來的二進深調整為三進深，這樣廚房與客廳間多了塊方正區域，將餐廳設計為家庭空間C位，不僅提升空間利用率，而且可設置6人餐位，且這個設計沒有犧牲其他面積，只是更有效地利用了過道面積；同樣也有大贊的S墻設計，可以滿足大雙開門冰箱的安裝需求，為廚房騰出更多空間，解決小戶型廚房小的現實痛點；且這個戶型做到了雙衛，邊戶的主衛還實現了明衛。

得益于青島的新規，才能有這么精彩的設計。這個戶型，就是放到全國的百平產品中，也是“封神”一般的存在。只能感慨一句，卷得好！設計這么人性化，活該這樣的樓盤賣得好！

結語：就新房市場而言，在當前的市場周期環境下，剛性住房需求和改善性住房需求仍是重要支撐。與此同時，樓市進入競品質時代，滿足市場需求的“好房子”優勢也更加凸顯。對于開發商而言，便需要更加精準地把握市場需求變化，提升產品品質和服務水平以順應市場變化。

沒有放棄剛需人群，認真調研并為他們設計小戶型的開發商，值得一個大大的贊！

同時，開發商調低入門面積，對于追求品質又預算不足的購房群體而言是好事，好房子時代被你們趕上了！當然，不論如何，新樓盤里的主流依然是120㎡左右的戶型，百平以內小戶型的占比不會太高，去化也會非常快。所以，如果遇到了喜歡的戶型，不妨多加關注果斷入手。畢竟，多出來的使用面積，在以前需要的是幾萬甚至十幾萬的購房成本。

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