原標題：濟南優質地塊開年“第一拍”

來源：山東商報

原標題：濟南優質地塊開年“第一拍”

來源：山東商報

2025年開年，濟南土地市場迎來強勁啟動，核心區高價地塊回歸與政策驅動型項目密集入市，拉開全年土拍大幕。CBD西區城市更新項目一期A-1地塊以15000元/㎡起拍單價刷新片區紀錄，開年多片區優質地塊密集掛牌，明湖熱電廠地塊作為山東首個明確綁定“高品質住宅”標準的項目掛牌，將層高、新風系統等硬指標寫入出讓文件，成為全省“好房子”建設的政策試驗田。在政府工作報告首次明確“好房子”建設標準的背景下，濟南樓市正掀起“地段紅利”向“產品力革命”的轉型浪潮。

◎山東商報·速豹新聞網記者 夏子繁

CBD西區樓面價最高地塊再出讓

兩房企聯袂“底價”落定

CBD片區，作為濟南稀有的高端片區之一，近年來每一宗土地的出讓都深受業內關注，2025年的“火熱”第一拍，就由CBD西區樓面價最高地塊再出讓拉開“序幕”。作為業內關注的新“地王”，CBD西片區城市更新項目（一期）A1地塊經歷了推遲、因故終止出讓到再次重新掛牌，最終于3月17日由歷下城發與保利置業底價成功摘得。

梳理上述新“地王”的成交史，該地塊曾推遲競拍至2024年12月16日，后于12月18日因故終止出讓，此后又于今年2月13日再次重新掛牌，而這也是濟南2025年迎來首次供地。公開資料顯示，濟南中央商務區西片區城市更新項目（一期）A-1地塊位于歷下區解放東路以北，茂陵山路以西，地上最大容積率2.9，土地面積37271㎡，起始樓面價15000元/㎡。該地塊周邊交通、教育、商業配套成熟，距離在建地鐵6號線茂嶺山站僅數百米，且臨近歷下區政務中心、三甲醫院及多所優質學校，生活便利性優勢顯著。

上述A-1地塊起拍價較2024年保利置業競得的 A5地塊樓面價14059元/㎡高出約6.7%，刷新片區住宅用地起拍單價紀錄。最終，該地塊于3月17日由歷下城發與保利置業底價摘得，成交樓面價15000元/㎡。記者留意到，保利置業在該片區所售項目為保利金茂瑯譽，目前在售均價約為31000元/㎡左右。業內觀點認為，A—1地塊高起拍價疊加片區高密度開發，未來產品溢價空間或受制約。參考周邊同類項目，預計住宅售價將錨定3萬—3.5萬元/㎡區間，未來A—1地塊或主打140㎡以上改善型產品，而這或將進一步加劇CBD西片區高端市場競爭。

濟南首宗高品質住宅用地掛牌

明湖熱電廠地塊啟動出讓

如果說CBD西區樓面價最高地塊“底價”落定打響了開年濟南土拍的“第一槍”，那么首宗高品質住宅用地掛牌則是未來土拍市場即將“上桌”的一道“硬菜”。為大力推進“好房子”建設，山東提出2025年新出讓優質地塊上全部建設高品質住宅，這一支持政策在濟南就得到開年落地。2月26日，明湖熱電廠地塊項目資產包掛牌，掛牌文件明確，土地競得人須按照高品質住宅開發建設指導意見標準建設高品質住宅并通過相關認定驗收。該地塊為今年濟南首個掛牌的高品質住宅地塊。

作為山東首座熱電廠，明湖熱電廠自1983年籌建以來承擔主城區供熱任務，2024年因城市更新與環保需求關停拆除，原工業用地調整為“住宅+商業”功能，旨在提升大明湖景觀視廊與主城界面。根據公開資料顯示，明湖熱電廠地塊項目組團地塊位于天橋區北坦街道辦事處，生產路以東、東亞家具以南、北關北路以西、生產路東街以北，該地塊總用地面積約3.49萬㎡，包含2.86萬㎡住宅用地和6260㎡商務金融用地。其中，住宅用地容積率2.6，起拍樓面價6763元/㎡，商務金融用地容積率1.6，起拍價3001元/㎡。據掛牌信息顯示，住宅地塊上有安置房，須配建建筑面積不小于2000㎡的安置房，由濟南能源集團資源開發有限公司回購，回購價格不高于16658元/㎡。

值得一提的是，掛牌信息首次明確加入了競得人須按照山東省住房和城鄉建設廳關于印發《山東省高品質住宅開發建設指導意見》 的通知標準建設“高品質住宅”的要求。該地塊開發須嚴格執行“高品質住宅”要求，配置層高≥3米、全屋新風系統、非接觸式門禁等標準，并需通過省級認定驗收。此外，競得人須在取得土地后3個月內向天橋區教育局指定賬戶繳納2087.90萬元教育設施配建資金，專項用于提升天橋區教育辦學條件。

業內觀點認為，伴隨明湖熱電廠的拆除和新項目的建設，將進一步更新北湖片區和天橋區的城市面貌，改善大明湖風景區北向風景線的顏值。“從地理位置來看，明湖熱電廠地塊位置相對比較優越。”有業內人士分析認為，天橋區剛需盤較多，且房源均價為11000元/㎡起，倘若上述地塊做改善高品質住宅項目，市場接受度仍有待考量。

開年優質地塊密集掛牌

政策引導市場向“好房子”轉型

事實上，開年濟南土拍市場的“熱鬧”程度遠不止于此，多個片區優質地塊密集掛牌。繼2月26日明湖熱電廠地塊掛牌后，濟南歷城港溝、歷下盛福、高新孫村相繼掛地，此次共掛牌9宗土地，其中住宅用地5宗，住宅總土地面積約180436㎡。

港溝南區2宗地塊位于歷城區蓮花山片區港九路以東、韓倉河以西。港溝南區用地DLH13-7-3地塊，土地面積12858㎡，地上最大容積率2.2，起始樓面價約4268元/㎡。該地塊作為歷城區政府回遷安置使用，由歷城區指定的港溝街道辦事處按照地上建筑面積11300元/平方米、地下建筑面積4000元/㎡的價格全部回購。港溝南區用地DLH13-3地塊，土地面積45828㎡，地上最大容積率1.8，起始樓面價約5684元/㎡，掛牌條件暫未公布。

作為歷下稀有的片區之一，歷下盛福片區也有2宗土地掛牌，土地位于歷下區花園東路以北、穎秀路以東、輕風路以南、開源路以西。其中，歷下盛福片區DSF-09-04地塊經歷2024年兩次流拍后，2025年3月重新掛牌，起始樓面價從8343元/㎡降至6470元/㎡，降幅達22%。上述地塊需代建45班小學及24班高中，并配建菜市場、托兒所等設施。該片區當前在售項目中建星光城市、大華啟宸等項目均價1.8萬-2.2萬元/㎡，降價后地塊性價比提升，或成房企補倉熱點。

除此之外，近郊改善型新熱點孫村圍子山地塊也有“動作”。高新區孫村片區圍子山東側A-1地塊（春博路以東）容積率僅1.2，為2025年稀缺低密宅地，規劃高端改善型產品。周邊保利、龍湖等項目已布局，濟高控股摘地后計劃打造“山景+低密”住宅，目標售價或突破20000元/㎡，填補片區高端市場空白。

2025年全國政府工作報告中，將“穩住樓市股市”列為經濟工作重點，同時政府工作報告首次明確“好房子”建設標準，要求住宅層高不低于3米，推動住房向安全、舒適、綠色、智慧方向升級。根據克而瑞數據顯示，2024年濟南改善型住宅（總價300萬元以上）成交占比升至27%，較2020年翻倍，但庫存去化周期亦延長至18個月。業內觀點認為，開年后多宗優質地塊密集入市，既是對改善需求的主動承接，亦考驗房企在“高成本、高門檻、高競爭”環境下的精細化操盤能力?！半S著‘高品質住宅’政策全面鋪開，濟南樓市或將步入‘品質定價’新時代，產品力取代地段紅利成為核心價值標尺?！庇袠I內人士說。

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