近日，山東省煙臺市物價局、市住建局印發了《關于煙臺市市區普通住宅前期物業服務收費有關事項的通知》，公布了依據有關法律法規和規定制定的普通住宅前期物業服務收費政府指導價。新規定自2017年5月1日起執行，執行期至2018年9月30日。

按照物業服務等級不同收費

根據通知，普通住宅前期物業（業主大會選舉的業主委員會成立前的普通住宅物業）服務收費分為無電梯物業服務收費和有電梯物業服務收費兩大類，收費標準由基準收費標準和浮動幅度兩部分組成。

無電梯物業服務收費標準，一到五級5個物業服務等級所對應的基準收費標準分別為0.25元/月·平方米、0.45元/月·平方米、0.70元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.25元/月·平方米；浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。

有電梯物業服務收費標準，一到五級5個物業服務等級所對應的基準收費標準分別為0.50元/月·平方米、0.80元/月·平方米、1.00元/月·平方米、1.30元/月·平方米、1.80元/月·平方米；浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。

按上述規定計算，如果市民居住小區為五級物業服務等級小區，無電梯最高不超過1.5元/月·平方米，有電梯最高不超過2.16元/月·平方米。

此外，按照服務與收費相對應的原則，有電梯普通住宅，業主因所屬物業無可能使用電梯的，按無電梯物業服務收費標準收費。

物業費預收一般不能超過半年

按照《山東省物業服務收費管理辦法》規定，普通住宅的前期物業（業主大會選舉的業主委員會成立前的普通住宅物業）服務收費實行政府指導價，由價格主管部門會同同級物業主管部門制定。非普通住宅以及業主大會選舉的業主委員會成立后的普通住宅，其物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。也就是說，新物業收費標準不適用于有業主委員會的小區。

另外，按照《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》規定，物業服務收費按法定房屋產權面積計收。已辦理房產證或者不動產產權登記證的，物業服務收費以載明的房屋產權面積計收。未辦理房產證或者不動產產權登記證的，物業服務收費按購房合同載明的建筑面積計收；辦理后與購房合同載明的建筑面積有誤差的，以房產證或者不動產產權登記證載明的房屋產權面積為準，應多退少補。

業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。物業服務合同有約定的，物業服務收費可以預收，預收期限一般不超過半年。預收的期限如物業服務企業與業主達成共識并約定的，可適當延長。

房屋空置一年以上，物業費減收30%

按規定，房屋交付后空置一年以上（含一年）的，自空置之日起，物業服務收費按照30%予以減收。房屋空置的起止時間，業主或者物業使用人應當事先與物業服務企業聯系，登記確認。這里的“空置一年以上的”是指連續空置超過12個月（含）的。例如連續空置15個月，這15個月都應按照30%予以減收。減收需要達到兩個條件，一是連續空置達一年以上；二是業主或者物業使用人應當事先到物業服務企業登記確認。

前期物業管理的普通住宅小區，除了空置房減收物業服務收費外，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費也應按照不低于1/3的標準予以減收。

另外，實行出入證（卡）管理的，物業服務企業應當為業主或物業使用人每戶免費配備不少于3張出入證（卡）。出入證（卡）因遺失、損壞等需要補辦的，物業服務企業可以按照不超過證（卡）進價的110%收取工本費。

此外，在新規執行前已簽訂物業服務合同的，在合同期內，前期物業服務收費標準仍按合同約定執行；合同未約定固定期限或者已到期的，前期物業服務收費標準應按本通知規定執行。

小區物業服務分5個等級

水母網4月25日訊 （YMG記者 陸啟飛 通訊員 煙佳） 為規范物業企業內部經營管理和物業服務行為，促進社區和諧健康發展，根據山東省質量技術監督局發布的山東省地方標準普通住宅類《物業服務規范》，結合煙臺市物業管理實際，市住房和城鄉建設局、市物價局印發《煙臺市普通住宅物業服務等級標準》（以下簡稱《標準》）的通知，對小區物業服務分級標準進行了規定?！稑藴省纷?017年5月1日起執行，有效期至2020年4月30日。

根據通知，已簽訂物業服務合同且約定期限的，在合同期內，物業服務等級標準仍按合同約定執行；物業服務合同未約定期限、無固定期限或前期物業服務合同已經到期的，應執行《標準》；實行基礎性物業服務的老舊小區、零星分布的樓棟等可結合實際情況參照本《標準》執行。

在滿足開展物業服務活動基本要求的基礎上，《標準》將日常管理服務內容分為“綜合管理服務”、“房屋管理與維修養護服務”、“共用設施設備運行、維修、保養服務”、“協助公共秩序維護服務”、“保潔服務”、“綠化服務”等六大項，每一項內容劃分為5個等級并賦相應分值，物業企業在擬定物業管理服務方案時，需結合實際物業管理服務水平，在六大項服務內容中分別選取一個服務等級，并將其對應的分值相加，六項總分為最終物業服務等級評分。

物業服務分級如下，一級總分值：60-69分；二級總分值：70-79分；三級總分值：80-89分；四級總分值：90-95分；五級總分值：96-100分。其中，綜合管理服務包括6分、7分、8分、9分、10分；房屋管理與維修養護服務包括12分、14分、16分、18分、20分；共用設施設備運行、維修、保養服務包括12分、14分、16分、18分、20分；協助公共秩序維護服務包括12分、14分、16分、18分、20分；保潔服務包括12分、14分、16分、18分、20分；綠化服務包括6分、7分、8分、9分、10分。

這看似簡單的數字分值，實際包含了許多具體內容。以保潔服務為例，12分的保潔等級只要求每周清潔2次樓層通道和電梯前廳，每2周清潔1次樓梯臺階；20分的保潔等級則要求每日清潔2次、每2日濕拖1次樓層通道和電梯前廳，每2日清潔1次，每周濕拖1次樓梯臺階，保持干凈整潔。這兩者的服務差距一目了然。

標準實施后，已實行物業管理服務的小區，由物業服務企業和業主代表根據本小區基礎設施情況和物業服務水平，在六大項服務內容中分別選取一個服務等級，依據六大項服務等級對應的分值之和，最終確定本小區物業服務等級，并制定物業服務方案，在小區內向全體業主公示。普通新建住宅在銷售前，開發建設單位應當依據本《標準》選擇物業服務等級，擬定物業服務方案，以招標方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

提醒廣大物業公司，物業服務企業應按規定及時將物業服務等級、服務方案和前期物業服務合同等資料填報物業企業誠信監管系統，對不按時填報、更新相關資料的企業將記入不良行為，予以信用扣分。

外來車輛進小區2小時內不得收費

室內車位最高不超258元/車位·月，室外車位最高不超145.2元/車位·月

近日，市物價局、市住建局印發了《關于煙臺市市區普通住宅物業管理區域內停車收費有關事項的通知》，公布了依據有關法律法規和規定制定的普通住宅物業管理區域內停車收費標準。收費標準自2017年5月1日起執行，執行期至2018年9月30日。

規劃車位：室內最高258元/車位·月，室外145.2元/車位·月

市區普通住宅物業管理區域內停車收費標準由基準收費標準和浮動幅度兩部分組成。室內車位和室外“規劃車位”（車位所使用的土地屬非業主共有，專門規劃用于停放汽車的車位）的停車費包括“租賃費”與“服務費”兩項。

根據新規，小區室內車位租賃費基準收費標準為185元/車位·月；浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。前期物業（業主大會選舉的業主委員會成立前的普通住宅物業）室內車位停車服務費基準收費標準為30元/車位·月，浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。計算下來，前期物業室內車位停車收費最高不超258元/車位·月。

室外車位方面，租賃費基準收費標準為100元/車位/月，浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。前期物業停車服務費基準收費標準為21元/車位/月；浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。計算下來，有“規劃車位”的小區，前期物業其室外停車收費最高不超145.2元/車位·月。

占用共有場地：停車費最高不超50.4元/車位·月

根據新規，在普通住宅物業管理區域臨時停放的外來車輛，停放時間在2小時以內的不收費；超出2小時的，可適當收費。實行計時收費，超出2小時部分每小時收費1元（不足1小時的按1小時計算），24小時累計收費最高不超過10元。實行計次收費，超出2小時的，白天（7時至19時）、夜間（19時至次日7時）分別每次收費2元。

對于市民投訴較多的小區藍牙卡等收費問題，新規也明確，業主或物業使用人交納停車相關費用后，物業服務企業應當為業主或物業使用人每車免費配備1張出入證（卡）。出入證（卡）因遺失、損壞等需要補辦的，物業服務企業可以按照不超過證（卡）進價的110%收取工本費。如果藍牙卡是車輛唯一的出入小區的證件，物業必須免費配備。如果藍牙卡屬于自愿選擇的話，物業服務企業可以按照不超過藍牙卡進價的110%收取工本費。

另外，如果業主與物業在新規定實施前已簽訂停車收費相關合同的，在合同期內，停車收費標準仍按合同約定執行；如果合同未約定固定期限或者已到期的，停車收費標準則按通知規定執行。

外來車輛進小區2小時內不得收費

根據新規，在小區業主大會成立前，經半數以上業主同意，占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車，應當交納車位場地使用費。前期物業車位場地使用費基準收費標準為42元/車位·月，浮動幅度為上浮不超20%，下浮不限。也就是說，這類小區停車收費最高不超50.4元/車位·月。

值得注意的是，收取的最高不超50.4元的車位場地使用費屬全體業主共有。新規規定，占用物業管理區域內業主共有的道路或者其它場地停放汽車，停車場地的保潔、秩序維護、購買公共責任保險等發生的物業管理服務費用，可在車位場地使用費中列支，列支標準為不超過25.20元/車位·月。也就是說，物業公司最高能拿走25.20元用來作為管理服務費用，剩下的錢要用來補充物業專項維修基金，物業應該設立專戶，分年度在小區顯著位置公告收支賬目。（陸啟飛 煙佳）

□ 鏈接

部分物業服務標準

4級“綜合管理服務”標準

（一）業主入住時，物業服務企業應向業主提供物業服務手冊；

（二）承接項目時，對物業共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全；

（三）客戶服務接待場所工作時間不少于8小時，其它時間設置值班人員；設置并公示24小時服務電話；

（四）24小時受理業主或物業使用人報修；急修20分鐘內到現場處理，一般修理1天內完成（預約除外）；

（五）對業主或物業使用人的投訴在2日內答復處理；

（六）住宅小區項目經理應具有相應資格，有4年以上的物業服務工作經驗；

（七）實行酬金制物業服務收費方式的，每年至少公布2次服務資金的收支情況；

（八）能提供多種便民服務，如配備雨具、配置手推車、短時間內物品存放、郵件收發、信息咨詢等；

（九）有條件的每年開展3次社區文化活動，節假日有專題環境布置；

（十）每年的溝通面不低于小區常住戶的60%，每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率達75%以上，對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達75%，處理率達85%以上。

共用設施設備運行、維修、保養服務標準

（一）公共照明：1.院落、樓道照明每月巡查1次，及時修復損壞的開關、燈口、燈泡；2.保持公共照明燈具清潔，院落照明燈按時開啟；3.公共照明系統控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，保證無損壞組件；燈具基本無損壞、無變形，完好率85%以上。

（二）電梯：1.電梯設備運行情況定期巡查，建立記錄；2.載人電梯24小時正常運行；委托專業電梯維保單位按質監部門要求定期對電梯進行保養，每年進行安全檢測，并在轎廂內張貼《年檢合格證》。對維保單位保養工作進行監督，保存相關記錄；3.電梯發生故障，物業管理人員應及時通知電梯維保單位進行修復；發生困人或其它重大事故，物業管理人員應立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內到達現場，開展應急處理；物業服務企業保存相關記錄。

（三）生活供水：1.泵房設備運行情況定期檢查；地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每月1次；2.水泵、閥門全面檢查、檢測、保養每年1次；水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次；3.水箱、水池每年清洗2次，檢查保養附屬配件；4.水箱、水池管理具備一箱一卡；上人孔蓋板完好并加鎖；溢流管口安裝防護網并完好；每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的安全性；5.泵房通風良好，無雜物存放，能有效防止蛇鼠等小動物進入。

（四）雨污水排放：1.公共污水管道每年檢查1次，視情況進行清通；2.雨水管道、化糞池等部位每半年檢查1次，視情況進行清通；3.污水提升泵每年檢查保養1次，定期對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清理；4.雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖；5.不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。

房屋管理與維修養護服務的相關級別標準

（一）制定房屋管理規定、房屋維修養護制度、小區巡檢制度、房屋裝飾裝修管理辦法等規章制度；

（二）每年第四季度制定下一年度維修養護計劃；

（三）業主或物業使用人裝修前，物業服務企業應與其簽訂裝修協議，告知裝修須知，并監督裝修過程。對違規裝修、影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益的行為及時勸阻、制止，并報告業主委員會和有關部門；

（四）對違反規劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關部門；

（五）每年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行1次檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門安排維修；

（六）每季對樓內公共門窗進行1次巡視，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常；

（七）每季對路面、側石、窨井蓋等設施進行1次巡檢，發現損壞及時告知相關業主、業主委員會及有關部門，并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用；

（八）適時清理、清掏樓外雨、污水管道及地面排水溝，并保持暢通。

[責任編輯：楊凡、王春令]

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